改善房不止于“变大”

　　当代社会，人们对生活质量要求越来越高，随之而来的是人们对居住条件也提出了更高的要求，在各种因素的影响之下，改善型住宅的需求份额逐年增长，开发商为了更好地匹配购房者的购房需求，推出繁多的改善型住宅。有人以为，换房就是从小户型换到大户型，从两室小三房换到四室，但业内专家表示，真正的改善房，并不仅仅只是房子变大而已，更需要关注的是居住质量和生活品质。

　　改善房最好“一步到位”

　　“这次来就想看看新房，自己住老房时间太久了，换套新房改善下环境。”不久前，记者在春季房展会上，遇到家住海淀区的李先生，他在顺着展位挨个看项目。

　　李先生的想法很简单，他在海淀有一套商品房，按照现在的二手房价格，大约能卖到800万元。他想买一套1500万左右、面积稍大、距离城里不太远、比较宜居的改善房。

　　记者注意到，跟“刚改族”不同的是，李先生的情况更接近一步到位的“改善”群体。改善房基本为申请购买的第2套及以上住房，一般的定义为面积100平米以上、生活配套优、环境宜居等的房子。

　　不同于刚改房更多考虑房价，改善型购房更多看重房子价值，注重居住质量和生活品质。这意味着，改善房不仅仅是指“大户型”，不是仅依靠多一间房来改善居住条件，而是更关注于房源自身的品质、地段、生活配套、交通的便利性，周边的教育资源、开发商物业，甚至是邻里间的关系等重要因素。

　　那么，改善房的门槛在哪里？对此，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，在北京五六环之间，1000万-1500万，是改善房的一个大致门槛。不过，也有业内人士认为，改善房的大致区间可以扩展至1000万-2000万之间。有一些购房者也在关注限竞房中的大户型产品，但是因为限竞房整个限售周期为5年，而且是期房，等达到开始计量限售时间，还需要2-3年，因此，从购买限竞房来说，限售周期会达到7-8年，这意味着，未来7-8年内将锁定房源，万一对现有房产不满意短期内不能重新置换。

　　居住品质与生活需求对标

　　问题在于，改善型客群该如何挑选适合自己的产品呢？

　　改善购房者中，不乏三代同堂者，需要考虑居住品质与生活需求的对标。业内人士指出，在换房时，需要考虑自己的真实需求是什么，是因为家庭人口增多，需要更大面积的住房；还是随着收入增加，为了满足自身的生活品质；抑或是因为孩子的教育或者是老人的养老问题，对周边的配套有着更高的要求。总之需要综合考虑自己的需求，进行更高程度的匹配。

　　而在产品类型上，目前北京市场上，改善房大致可分为两类：平层产品和别墅类产品。平层产品以四居为例，目前市场上的新房，基本能做到南北通透，户型整体较为方正，比较适用。同时，南向面宽较大，居住舒适度较高。主人房、老人房都可以放在南向面宽内，家庭主人、老人都能拥有一个相对理想的生活环境。

　　低密类别墅产品，可能需要关注具体的生活空间以及个人爱好。与平层产品相比，别墅类产品的地上空间，基本也是考虑到全套房设计，有效提升生活品质。因此，最大的不同在于地下空间的营造上。

　　“通过采光井、大开挖，实现地下空间的防潮、防湿，更加通透明亮，然后在空间功能上满足个人的兴趣爱好，或相对私密，或偏社交型的空间，对改善人群而言，需要基于自己不同的生活需求，选择适合自己的产品。”郭毅表示。

　　■ 购房建议

　　四居是改善房基础

　　●思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅

　　限竞房限定的90平米以下小三居项目不再适合改善人群，改善人群可能需要考虑家庭全生命周期的居住需求，四居是个基础，面积在140平米以上，此外，需更多考虑相对低密的产品，比如能做到四居全套房的叠拼产品。

　　本版采写/新京报记者 张晓兰