公募REITs在路上 集体租赁房将迎“风口”

　　多年以来，公募REITs在我国迟迟难以取得实质性的进展，随着国家推动建立租购并举的住房制度，公募REITS或许将在住房租赁领域取得重大突破。近日，中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上，联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（下称《通知》），积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

　　这是在政府层面首次出台具体和专项的文件支持资产证券化发展。在业内人士看来，对长租公寓、写字楼、商业地产等物业的持有者和运营者来说，将迎来巨大的政策“风口”。但是在住房租赁金融化和资本证券化道路上，仍存在资产转让、业主违约等风险，应该注意避免跑偏和入坑。

　　1 资产证券化快速推进

　　对公募REITs来说，《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》以从上而下的方式落实，或将得到快速推进。

　　《通知》指出，住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，引导社会资金参与住房租赁市场建设，有利于降低住房租赁企业的杠杆率，丰富资本市场产品供给等。

　　在窝趣创始人兼CEO刘辉看来，目前的长租公寓现状是，一次性投资十年，最快四年才能回本，回报率是4%-6%,需要很多年才能赚钱。但是资产证券化加速了这个过程，能够让十年二十年甚至更久的利润在今天兑现，这是资产证券化最核心的内容。

　　资产证券化快速推进背后是近几年来以长租公寓为主的租赁市场的快速增长。据链家研究院发布的报告显示，目前中国房屋租赁市场规模为1.1万亿元，预计2025年将增长到2.9万亿元，到2030年将超过4万亿元。但是普遍遇到的问题是，短时间内难以盈利。而解决的办法之一就是，降低建设运营和持有成本。

　　这也使得过去几年，类REITS和ABS（是以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。）呈现快速的增长。据Wind资讯显示，2017年中国类REITs市场快速增长，发行规模增长显著。国内市场共发行16单类REITs产品，发行总额379.67亿元，较2016年增长156.10%。而在长租公寓领域，也出现了REITS和ABS案例，诸如魔方、自如成功发行ABS产品，新派公寓、保利地产、碧桂园等的长租公寓成功发行类REITs产品。

　　租赁市场的快速发展以及对于融资需求、资金流动、盈利模式等问题的亟须破局，都推动着真正的资产证券化产品落地。而住房租赁资产证券化文件的发布，给巨大需求以出口。

　　不过距离真正的公募REITs落地仍有一段路要走，包括法律依据、股值问题、税收减免、配套融资、靠谱的基金管理人等等。不过刘辉认为，真正的公募REITs在两三年左右一定会出来。

　　2 集体租赁房将获优先

　　毫无疑问，随着资产证券化的进一步推动，住房租赁市场将迎来大的发展风口，但这其中最大的利好莫过于集体租赁住房市场的发展。《通知》指出，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

　　众所周知，为了推动租赁市场的发展，2017年8月，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　在北京，2017-2021年，将计划供地1300公顷，建设50万套集体租赁住宅。“十三五规划”中，上海提出未来供应70万套租赁房的计划。在广州，2017-2021年，租赁住房用地计划供应825万平方米。未来五年，集体租赁住房将成为一二线城市租赁市场主要的供应主体。

　　事实上，集体建设用地建设租赁住房，这个潜在的巨大市场蛋糕，已经有房企率先入场。以北京为例，此前，万科出资入股了大兴一幅集体建设地块，主导住房租赁项目的建设与后期产品运营。还有首创置业等房企，正有序参与到大兴集体建设用地建设租赁住房项目中来。

　　在乐乎城市青年社区创始人、CEO罗意看来，北京五年50万套的集体租赁住房的供应，虽然还没有落地细则，但是在如火如荼地展开，且单个地块并不是很大，一个项目大概有七八百套的供应，如果按照50万套计算，将有600-700个项目，尽管今天资产证券化合规性还存在问题，但是国家在推动租购并举国策的时候，顶层设计一定想得非常清楚。在集体租赁住宅领域，在资产证券化的支持下，如果要真正大规模实现退出不会有那么多风险存在。

　　“每个城市集体租赁住房政策的落地速度比我们想象得要快，所有的运营企业都押注集体建设用地。”罗意如是说。

　　3 资本是蜜糖也是深坑

　　《通知》明确发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件：一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；二是物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；三是发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近两年无重大违法违规行为。

　　在安歆公寓创始人兼CEO徐早霞看来，企业不管是推行ABS还是REITs等其他证券化方式，“不是你想做就能做的，什么叫很好的现金流？意味着收入是健康的。什么叫良好的公司治理？意味着合法合规纳税、社保一样都不能少”。“想要获得资本市场的认可，有一段很长的路要走，一场艰难的仗要打。”

　　即便是真正走上了资产证券化道路，也并非万事大吉。铂顿国际公寓创始人CEO郝磊认为，“走资产证券化道路要想清楚，如果走了这条路，没有强大的运营能力，将来会出问题的，这个将来是坑，如果你现在的运营基数打得好，对客户体验、对产品、商家组合做得好，获客能力强，内部成本管控好，就有巨大的能力敢接这个球。”

　　资产证券化只是手段，而无论是长租公寓抑或是集体租赁住房，想要取得长足的发展并得到资本市场的认可，归根结底还是产品、服务与运营要做好。

　　在寓居CEO刘斌看来，REITs导入的结果能实现两个增值：一是运营的收益，有利润股东才能分红;二是REITs资产溢价，这可能是运营方控制不住的，只能锦上添花。

　　辉盛国际管理有限公司中国北区总经理潘英培表示，资产证券化不是为了退出而做，而应该是为了更长久的、可持续的经营，也就是“赚钱”，必须要想着怎么给股东带来回报、怎么给市场信心。

　　本版采写/新京报记者 段文平