告别“野蛮生长” 联合办公开始洗牌

　　作为近几年来兴起的崭新概念，联合办公的出现无疑给市场带来了一丝新鲜的空气。共享办公的模式、来自不同公司的人在同一办公空间内发生的化学反应、以及降低办公室租赁成本的现实好处让其备受创业公司的欢迎和资本的认可。根据戴德梁行方面的粗略估算，以联合办公产业比较发达的北京为例，目前联合办公中心已经超过100多家，比2015呈现了十倍以上的增长。不过随着行业发展到一定程度，不可避免的行业洗牌也已到来……

　　洗牌

　　未来或只剩五家大品牌

　　联合办公经历了最初3年的野蛮扩张，如今也迎来了一轮洗牌。4月12日，Wework中国宣布并购裸心社；优客工场更是在今年1月3日、3月9日、3月26日和5月2日连续并购四个联合办公品牌而引发了行业关注。

　　一方面，资本支持下的大型联合办公品牌在市场上攻城略地，比如优客工场，在多次并购之后已经拥有150个网点，如果加上整合在其品牌下的其他联合办公品牌，总网点数已经达到200个以上；而另一方面，尽管大量企业正在持续进入这一领域，但小品牌进入经营瓶颈期从而最终难逃被并购的命运也是事实。

　　“目前的情况是大的共享办公IP由于在市场旺盛需求的推动下不断得到新的融资从而快速扩张。”戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管、高级董事严区海就表示：“小的联合办公品牌经营进入瓶颈状态的同时融资缓慢几乎停止了扩张的步伐。”

　　目前来看差距已经拉开——以WEWORK，氪空间、优客工场、纳什空间等几家联合办公品牌正在成为这个行业的上游玩家，它们在经营上各有侧重，比如氪空间在高端产品上更具优势；优客工场则在不断提出新鲜玩法和概念吸引客群；而像Wework这样在国外拥有相对成熟模式的品牌则胜在运营经验；纳什空间则侧重满足中国企业对于独立空间的需求。

　　“行业洗牌已经开始。目前市场上虽然活跃着上千家的联合办公品牌，但在不远的未来，可能会只剩下不超过五家的大型联合办公品牌。”第一太平戴维斯中国区高级董事温书阅表示，“此外，由于资本的热情高，发展速度也极快。寡头化的趋势可能会比大家想象的要早很多年出现。在资本面前，小而精的运营模式后继乏力，会一个接一个被市场吞没。”

　　市场

　　万亿级市场，巨大潜力刺激房企进入

　　但是也应该看到，联合办公的潜力依然巨大。据优客工场首席战略官张鹏观察，在美国纽约，联合办公在商场内的占比为5%-10%，而北京则仅有0.5%，因此联合办公类产品仍然有巨大的上升空间。况且，从供求关系来看，北京的联合办公类产品实际上是比较紧张的。

　　“目前北京的共享办公市场规模估计大概可以提供15万个独立的办公工作站。”严区海表示：“受到北京高科技企业、尤其是互联网企业需求的强烈推动，整体而言供需基本平衡，但在一些高科技企业集中的地区，例如中关村、上地、望京等地，则呈现出供不应求的态势。”

　　纳什空间创始人兼CEO张剑则认为，联合办公在未来几十年内将达到一个万亿级别的市场。“我认为其增长空间还很大，因为随着技术进步带来的两个改变——企业的小型化和移动办公的出现正深刻改变企业组织方式和办公形态，这是联合办公未来发展的基础。”

　　与此同时，手握重资产的大牌房企也开始试水这一领域令联合办公领域未来的战局变得更加难以预测。在2016年9月，龙湖首个联合办公项目就在北京长楹天街落地，同时像当代、中骏这样的房企，也纷纷开始试水自己的联合办公项目。到今年4月，房企巨头碧桂园也开始了第一个联合办公项目的建设……

　　“上述房企进入联合办公领域一方面是说明房企对于这一市场的认可。而另一方面，也对联合办公行业提出了新的挑战。”张鹏表示，这些房企要么手头有自持物业可以改造成联合办公的空间，要么手中有充裕的资金可以实现规模化扩张。

　　盈利

　　“租桌子”仍是基础

　　不过从市场的角度来说，虽然联合办公产业在三年间发展巨大，但是其本质仍然未发生根本性的改变，其主要盈利手段还是依靠“租桌子”来产生的，社群及附属服务目前几乎不盈利。

　　“我们在尝试多元化的收益模式，但现阶段租金仍然是我们收入的核心。”张鹏向记者证实，尽管市面上的联合办公产品有着不同的侧重，比如一些品牌倾向于打造“工作室”式的私密办公空间，有些打造大型的联合办公产品，但是在实质上最终的收益都需要回归到租金上。“像优客工场，我们一直重视将线下资源导入到线上。所以我们重视规模化，在全国进行网格状布局，以形成会员们能够在任何地方的优客工场都可以通过线上预约轻松实现办公的格局。这对于需要频繁出差的团队来说非常有效，但是这一切的基础仍然是‘租桌子’这门生意。”

　　事实上，不重视工位租金收益，单纯地做产品的增值服务和满足客户体验感很难持续运营下去。一位行业观察人士就向记者指出：“比如被并购的裸心社，在进行扩张的时候就忽视了利润方面的平衡，打造了许多公共空间，导致整个空间的坪效降低，从而影响了租金收益。”

　　【同题问答】

　　规模、利润孰重孰轻？

　　联合办公类产品已进入了规模化竞争的阶段。随着行业并购的不断发生，大品牌企业正在形成规模优势的同时，引发了业界对于利润获取方面的一些质疑。现阶段联合办公应把规模还是利润放在第一位？

　　优客工场首席战略官张鹏：“每个企业的战略不同，占领市场期间规模无疑是重要的。但是对于一些做小而美的项目，他们就需要强调利润。”

　　纳什空间CEO张剑：“每个企业成长过程中都会经历一些这样的问题，在快速扩张的过程中，你的管理、后台支持都会出现阶段性的吃紧和压力。而最后你要做的就是将整个队伍市场端和服务支持端的衔接做好。联合办公是面向未来的革命，极大地提升工作效率和改善办公体验，是我们需要做的。”

　　戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管、高级董事严区海：“一些大型企业客户会首先选择规模较大的共享办公品牌作为长期合作的办公场所供应商。综合各种因素，我们认为现阶段共享办公品牌应该是规模为王，但也需要不断优化服务从而在未来不断提升利润空间。”

　　第一太平戴维斯中国区高级董事温书阅：“对于联合办公空间来说，全国25-30个站点的时候就是一个门槛，负责招商、管理、物业服务、业务支持的团队能不能满足这样规模的需求，都是联合办公运营者们需要考虑的问题。”

　　本版采写/摄影 新京报记者 陈禹铭