“摇号买房”应重点向刚需倾斜

　　行业观察

　　在部分城市限购、限贷、限售、限价政策下，摇号买房应重点向刚需倾斜，对单纯的投机套利行为进行限制。应通过摇号、调整房贷利率等措施来保障刚需人群的居住需求。

　　近期，部分城市楼市以“摇号买房”为标志的抢房潮，热度一点不逊于股市“独角兽”上市引发的打新热，中签率亦屡创新低。

　　据统计，上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳8个城市已经发布房源统一摇号的政策，全部或者部分房源需要摇号出让。南京，775套限价房引1.25万人抢购。成都，7万人抢千套房。杭州，2万人抢488套房。深圳一高端楼盘，要取得摇号资格，需要缴纳500万元诚意金。西安，疑似登记表显示多套楼房被多名副厅级及以下级别政府工作人员内定。

　　近日，部分城市出现房地产销售火爆的场面，被媒体称为“万人抢房”、“抽奖买房”、“楼市打新”甚至“房荒”。客观地说，一线城市楼市基本上已经和预期一致，呈现降温态势。但是，部分新一线和二线城市的新房销售环节相对火爆。我们需要找出背后的根源，避免“万人抢房”向其他二三四线城市蔓延。

　　“万人抢房”，抢的都是新房，并且是比周边二手房明显要便宜的新楼盘。以摇号的杭州楼盘华夏四季为例，单价限价为26000多，而距离此楼盘直线距离仅2公里的二手楼盘万科西庐单价已达52000元。

　　显而易见，只要能中签，把房子转手一卖就是一二百万的净收益，轻轻松松“空手套白狼”般赚回一套房子。为了增加中签率，许多人把父母、子女能动用的指标都用上。新房与二手房价格倒挂，多人抢房不排除看中其中存在的差价，是想去捡便宜的。

　　新房和二手房价格倒挂的状态，来源于房价双轨制。形成这一制度的直接原因，是部分热点城市中心区域实行严格的限购限价政策。当限价实行一段时间以后，其他区域楼房价格不断上涨，限价区域的新房与周边二手房、存量住宅形成价格落差，形成套利空间。

　　价格倒挂引发的抢房现象，实际只存在于局部、个别楼盘，但很容易造成传导效应，让大众误认为房子紧张。于是，一部分本来无意购房的群体加入买房大军，还有些单纯是为了套利去碰运气。如此倒挂，进一步刺激买房需求增加。

　　此外，抢房现象造成部分城市新房库存规模下滑，新楼盘库存紧张。在密集的调控政策下，长沙、西安等多地出现库存告急现象。据《中国百城住宅库存报告》显示，截至4月底，100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，已连续33个月出现同比下跌。其中，二线城市库存环比下跌，且同比跌幅最大。目前百城库存规模已回落至六年前水平。

　　限价之下，开发商利润空间压缩甚至亏本，拿地热情冷却，土地流拍事件逐渐增多。数据显示，4月以来，北京、杭州、成都等地都出现过土地流拍事件。

　　库存不足的情况下，未来还需要让各类房企积极拿地、积极投资。同时，应该鼓励房企主动推盘，这样可以形成更为充足的库存。

　　对此，笔者建议，在部分城市限购、限贷、限售、限价政策下，摇号买房应重点向刚需倾斜，对单纯的投机套利行为进行限制。应通过摇号、调整房贷利率等措施来保障刚需人群的居住需求。部分开发商拒绝公积金贷款甚至要求全款，导致刚需购买难度加大，这种情况也应引起重视。

　　“购房摇号”是部分城市在房地产市场过热情况下为了公平分配而采取的无奈之举，也是一些城市针对楼市新问题而做出的临时调控。要想逐步建立符合国情、适应市场规律的楼市长效机制，只有综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，全面落实“房住不炒”原则，才能使楼市获得健康发展，使广大居民“各安其居”。

　　□朱邦凌（财经评论人）