广渠路 工厂远去名盘迭出

　　2002年广渠路东五厂地块出让，2006年广渠路36号地（原北京吉普车厂）出让，2009年广渠路15号、广渠路10号地出让。

　　广渠路上一次次掀起了北京土地市场抢地热潮，成为北京名副其实的高价地聚集地。

　　从2002年起，CBD的高速发展和广渠路拓宽延长成为区域发展的推动力。富力城、珠江帝景、广渠金茂府等多个中高端住宅项目先后入市，奠定了北京CBD的后花园的根基。

　　2002年“闸门”打开

　　广渠路东起东五环路，西至东三环中路。早在上世纪80年代，在广渠路两侧，北京内燃机总厂、玻璃集团总公司、化工实验厂、化工二厂、化学试剂厂等工厂云集，与CBD一样曾经是一个名副其实的工厂聚集区。目前很多房地产项目的土地都来源于这些工厂用地，比如富力城所在地曾是东五厂、而首城国际中心所在地曾是北京吉普车厂。

　　随着2000年之后，CBD进入高速发展阶段，作为泛CBD区域的广渠路也不甘寂寞。2002年成为广渠路楼市的发展节点。

　　2002年3月，位于广渠路的东五厂地块，以31.6亿元投标价被来自广州的富力地产竞得。这个价格确立了北京市土地公开交易的标杆，其不仅成为北京当时招标额度最大的地块，而且也让首次进京的富力地产一鸣惊人。

　　按当时机构计算，包括楼面地价2900元/平米，再加上建安费、税费，以及其他一系列费用，富力城的保本价格预计在5800元/平米左右。这一保本价格在区域里也是不好卖的高价。不过2002年刚从珠江转会至北京富力任总经理的谢强则充满信心。事实上，富力地产抓住了CBD发展的机遇。2003年3月，富力城以6900元/平米起价带精装修入市。随后一年里，富力城价格连涨，达7600元/平米。

　　据在广渠路附近工作的经纪人李女士告诉记者，如今，富力城二手房售价已达到10万元/平米的水平。

　　可以说，当时富力城项目打开了广渠路板块的闸门。2003年，广渠路多个楼盘冒出来。富力城与珠江帝景价格尚处于7000-8000元/平米。邻近东四环的后现代城只卖6000元/平米左右。此外还有风度柏林、石韵浩庭、易构空间等多个中小项目，张宝全开发的苹果社区也开始为销售造势。

　　抢地热潮迭起

　　继富力城热销之后，众多品牌房企觊觎于此，广渠路板块的“高价地”也频出。2006年出让的广渠路36号地，2009年出让的广渠路15号地、广渠路10号地，一次次掀起了北京土地市场抢地热潮。

　　2006年11月，北京城开和北京城建以26亿元的出让价格中标广渠路36号地。成为2006年的新晋高价地。广渠路36号地后来的项目名为首城国际，其于2008年年初悄然入市，开盘均价11500元/平米。到年底再次开盘时，价格已飞涨至25700元/平米。

　　值得一提的是，2009年5月，富力地产与保利、中信、世茂等十多家房企的同台竞价，最终以10.22亿拿下广渠门外10号地，比最初的起拍价高出两倍多，比之前业内预期9亿元价格也高出不少，该地块楼面地价高达15140元/平米左右，成为当年北京首个“单价地王地”。富力地产全力以赴拿地的理由是这块地位于富力城社区内，富力城一期、二期、三期对其形成环抱之势。广渠门外10号地也成为后来走高端路线的富力十号，2010年开盘时的均价达到65000元/平米。

　　在广渠路高价地中，15号地最为波折。2007年被列入当期供地计划，之后由“限价房用地”变身“商品房用地”。2008年又因投标开发商不足三家而最终流标。2009年重新入市时，总建面由42万平米减至28万余平米。最终在2009年6月，由中化方兴（现名为中国金茂）以40.6亿元拿下，折算出来的楼面地价为14500元/平米，成为当时全国土地市场最高总价和最高单价的土地。2011年4月，广渠金茂府以45000元/平米价格入市，首批入市楼盘当日售罄。为此，中化方兴也成为2011年楼市最大黑马。

　　轰轰烈烈的住宅开发接近尾声后，广渠路开始进入配套升级阶段，继富力广场于2008年开业之后，朝阳合生汇于去年底正式营业，这个商业面积达19万平米的CBD新地标，日均客流超10万人。今夏，朝阳合生汇结合街区的空间属性，为年轻人的夜生活策划推出了“深夜食堂”。更把五层近5000平米的共享空间打造成探索之城。

　　据一位广渠路楼盘项目负责人称，跻身这个高价地聚集区的房企都赚了。无论是土地市场，还是楼盘营销都是当年北京楼市快速发展的缩影。

　　■ 开发回忆

　　没有商业就没有“烟火”

　　●王海燕（合生商业集团商业事业部副总经理）

　　广渠路在经历了住宅高速开发之后，高档社区云集，居住人群除了年轻、国际这个标签外，还有很多家庭。此时，商业配套的短缺开始突显出来。一个区域没有商业就没有灵魂、没有商业就没有烟火。

　　原来购物只能到家乐福，想要找一个有品位的地方约朋友、逛街只能去太古里、芳草地。目前随着商业地产项目的增多，这一商业格局正在发生改变。北京朝阳合生汇在开发之初就集结了许多专业人士，在充分考量区域特点及自身优势后，打造了一个业态齐全、空间舒适的购物空间，不仅吸引年轻人到访，居民举家也可在此呆上一天，这也是其很快成为新型商业地标的原因之一。

　　对商业地产来说，最重要的是位置、位置还是位置。广渠路具备这个好商业的基因。随着广渠路将东延至六环路，加上快速公交“走廊”建成，未来坐公交从东二环到通州东小营仅需要50分钟。区域商业的影响力正在传导至更远的地方。

　　大事记

　　2002年3月

　　广渠路东五厂地块以31.6亿元被来自广州的富力地产夺标。

　　2003年

　　广安门至广渠门路段拓宽改造完毕。

　　2007年

　　两广路延长线通州段通车。

　　2009年6月

　　广渠路15号地，经过多轮竞价，终以40.6亿元的价格被中化旗下方兴地产公司摘得。

　　2016年10月

　　广渠路二期全线开通。

　　2018年5月

　　广渠路快速公交“走廊”正式开工建设，建成后坐公交从东二环到通州东小营仅需要50分钟。

　　本版采写/新京报记者 袁秀丽

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