“高房价不是房改带来的直接结果”

　　1998年3月19日，新任总理朱镕基在就职的中外记者招待会上宣布：“今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。”此时，由约百人组成的国家房改方案起草小组主要执笔人之一，时任建设部政策研究中心副主任顾云昌，正在思考房改方案的核心内容，买不起房应该怎么补贴？他知道中国住房将要发生前所未有的变化，延续了近半个世纪的福利分房制度即将终结。

　　从1997年9月开始,顾云昌参与房改方案研讨和文件起草以来，半年的时间里不知开了多少次会议，反复论证多种方案，他感到压力大、责任也大。

　　距离总理宣布不足4个月的1998年7月3日，“23号令”正式出台。虽然房改方案酝酿的时间不长，但却汲取了之前18年试点研讨的成果。

　　房改20年后，新京报记者见到年过七旬的顾云昌，他精神健旺、思维敏捷，对20年甚至更久远的事仍然记忆犹新。他由衷地欣慰，自己赶上了好时代，能对房改有所作为，也由此见证了中国房地产市场从无到有，从起步发展到成长为国民经济重要支柱产业。这其中1998年最彻底的一次房改功不可没。

　　1 终结福利分房 “四驾马车”开启市场化

　　1998年7月3日，国务院发布了“23号令”——《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。取消福利分房的一纸公文令市场化、商品化成为住房建设的主题词，由此开启了中国住房市场化的进程。

　　作为深度参与全国住房制度改革，曾任中国房地产协会副会长兼秘书长、住建部住房政策专家委员会副主任，现任全国房地产商会联盟主席顾云昌的大半生与中国房地产改革联系在一起，见证了中国房地产发展的历史。

　　在“23号令”出台的1998年，顾云昌任建设部政策研究中心副主任。而此前，顾云昌从1979年起历任建设部城市住宅局处长、研究员及建设部城镇住宅研究所所长。

　　“早在1983年12月9日，”顾云昌向新京报记者调强他清楚地记得这个日子，“当天中国住宅问题研究会成立，这是一个由国家政府机构主导的学术研究机构，也就是后来的中国房地产及住宅研究会”。从那时起，顾云昌开始组织和参加研究中国房地产的商品化理论和商品化的途径。

　　在1998年之前的近20年里，顾云昌始终在探寻房改之路，而在1998年之后的近20年里，他也从未缺席，时刻关注市场变化。

　　顾云昌认为1998年房改是中国诸多最成功的改革之一。住房分配货币化、建立住房供应体系、启动二手房市场和建立住房金融，是当时房改的“四驾马车”。“至今房地产行业仍在沿用当年的房改思想，而且在不断深化中。”谈到房改内容，顾云昌伸出四根手指，如数家珍。

　　据顾云昌回忆，在1998年取消福利分房政策出台后，市场并没有一下子就火起来。因为新制度没有建立起来，旧制度立刻停止不现实，于是提出“一年的过渡期”。房地产真正的市场化——个人买房是从2000年开始的，北京也由此进入了房地产项目大规模市场化运作的阶段，房地产企业也如雨后春笋般出现，从那时起中国房地产迎来十年黄金开发时代。

　　2 几经试点住宅是商品还是福利？

　　1998年房改之后，住房建设成为中国经济新的增长点和居民新的消费热点。但是房改并非一蹴而就，而是汲取了此前18年研讨试点的成果。

　　事实上，从上世纪80年代初中国就已开始研究房改方案。顾云昌回忆说：“在1980年的春天，邓小平有一个内部讲话，我也是后来看到了讲话内容，主旨是房子可以租也可以卖，新房和老房都可以出售。此后，从国务院到建设部再到城建局，一直在做试点和理论研究。”

　　“最开始探讨的是住宅属性问题。”他说，住宅到底是商品还是福利品？传统观点认为，住宅是福利品，还有一种观点认为住宅是商品，当时这一观点被认为不可理喻。还有一种观点认为即是商品又是福利品。这个问题一直讨论了很多年，在上世纪80年代中期，才定下来一个基调，那就是住宅要走商品化的道路。这一结论是经过各大科研院校、研究机构、政府部门经过多年共同研究的结果，也是房改起步和前期酝酿阶段。

　　事实上，早在1981年，西安曾试点由国家补贴将新房卖给个人，顾云昌去当地做了调研。“由150元/平方米降到120元/平方米，几百套房全卖光了。”他回忆说，在全款买房试点行不通后，1983年，常州、四平等城市实行了“三三制”，个人，政府、单位各出三分之一购房款，但也没有大规模推行下去。

　　1985年至1986年，进入“提租补贴”改革的新阶段。烟台、蚌埠等地打响了“提租补贴”试点“第一枪”。顾云昌称，当年，主抓烟台房改的烟台市委副书记、市长正是后来的建设部部长俞正声。

　　当时，公有住房存在问题是租金太低、不能养房，当时每平米月租1毛钱左右，而管理、维修的费用达到4毛钱，政府盖房还要养房，房子盖的越多，政府的负担越大。想提高房租，但是老百姓收入又低，“提租补贴”是当时能想到的办法之一。

　　不过，烟台试点方案并没有在全国推行。因为补贴的钱从哪里来？政府可以补贴公务员、大企业可以补贴职工，但是一些小企业怎么办？在“房荒”的背景下，还有很多人没房住，有房的还要补贴？社会对此争议很大。

　　也是在1986年，顾云昌受命组建建设部城镇住宅研究所，重点研究房改方案，配合房改办做研究。研究所曾提出增量改革方案，也就是改革从新房开始，老房老办法，新房新办法。1988年，国务院有关领导提出从出售旧公房入手进行房改，为此，顾云昌还写了一篇关于旧公房出售的文章，提出“住房自有化”。向新京报记者回忆这一段经历时，顾云昌苦笑了一下，因为当时有些人理解成了“住房自由化”，并对他的观点进行抨击。

　　直到1991年底房改工作会议又明确提出卖公房，并把德国、中国香港、新加坡的住房制度方案综合起来考虑，但是没有执行又刹车了。因为反对的人认为这一方案涉及国有资产流失。

　　总之，在1998年之前的18年，似乎一切都在为房改铺路。提房租、出售新房旧房，以全价或三分之一的价格出售……各种试错换来了一次最彻底的房改。

　　3 部长起草方案 最彻底的一次房改

　　最终推动房改落地的也许是1997年的经济危机。从1997年夏季开始，美国对冲基金狙击亚洲各国货币，引爆“东亚金融危机”。中国虽然不处于危机中心，但是受东南亚各国货币大面积贬值的影响，股市低迷、消费市场萧条。

　　当时，时任副总理的朱镕基提出：住宅能不能成为新的经济增长和新的消费热点？这个问题抛给了建设部，顾云昌参与了这一问题的讨论，然后建设部给朱镕基副总理的回复是：住宅完全可成为新的增长点和新的消费热点，但是必需进行住房制度改革。

　　要房改就要发挥中央、地方、单位、个人四方的积极性，当时顾云昌撰文表示，如果住宅要成为新的增长和新的消费热点，就要个人适当合理负担一部分购房款，但当时这一观点并不被很多人接受。

　　1997年国庆前，时任国家经济体制改革委员会主任李铁映组织房改讨论会，顾云昌参加会议并发言。在会后，刚从青岛市委书记调任建设部部长的俞正声对顾云昌说，他自己要起草房改方案上报给国务院副总理朱镕基，让顾云昌从专业角度给予修改。

　　“部长的方案，我怎么能改啊？”想起当年的事，顾云昌再现两难的神情，“但在部长的坚持下又不好推辞。”

　　顾云昌清楚地记得，国庆节当天，他正在午睡，俞正声打来电话，是顾云昌的女儿接的电话，俞正声自称是“建设部老俞”，希望顾云昌午睡后给他回电话。也就是在当天，俞正声的秘书将这份俞正声起草的房改方案送到顾云昌的家里。

　　“部长很智慧，也很谦虚，部长给总理的报告，我是用铅笔改的，修改时还是很慎重的。”顾云昌用低沉的声音小心地说：“此后，又经历好多次修改，才形成1998年房改方案的思路。”“当时房改方案的核心内容是个人买房可以由单位进行补贴，因为工资低、房价高。但是怎么补贴？要看房价收入比，经过多次讨论，最后确定房价收入比超过4倍的部分给予货币补贴。

　　同样是在1997年国庆前后，全国住房制度改革领导小组正式成立，建设部部长任组长，由发改委，建设部、银行、土地等相关管理部门共同参与。“原来的房改办也从经济体制改革委员会归到建设部直接管理，此举也是了为了进一步推进房改。”顾云昌猜测称。

　　从1997年9月份开始直到1998年房改方案出台，共经历了半年多时间的研讨、起草和不断修改的过程。1998年6月15日，全国房改工作会议召开，1998年7月3日，房改“23号文”正式下发。整个过程只有不到一年的时间，顾云昌向新京报记者感叹当时决策层的速度和勇于改革的决心。最终房改不仅起到复苏当时中国经济的作用，而且对之后20年的中国经济都有着不可小觑的影响。

　　4 房改仍在不断深化 住房保障尚待精准

　　房改后的20年，房地产不仅成长为一个产业，而且是中国经济的重要支柱产业，不仅成为个人的消费热点，而且是最大宗的消费热点。

　　当年制定房改方案时，政策的研究者们最纠结的就是如何货币补贴的问题，但实际上，人们即使没有拿到货币补贴也在积极购房。虽然当时预见到政策会激发人们购房的积极性，“但仍严重低估了住房制度改革对老百姓住房改善及对中国经济的巨大推动力。尤其是房改后住房金融发展速度远远大于当时预测，甚至有几十倍的差别。”说到这儿，顾云昌的语速很快，能看出这始料不及的数字让他有些感慨。

　　对于最近几年提的“二次房改”的说法，顾云昌持反对意见。他认为如果出现“二次房改”的说法便似乎意味着1998年房改失败了。目前，“可以肯定的是，中国1998年房改启动是成功的，住宅建设得到突飞猛进的发展，住房质量有了大幅提升。虽然在执行过程中，住房制度的深化改革不够，出现了预想不到的问题，比如房改之后对爆发出来的购买力认识不足，许多城市出现供不应求，导致房价上涨，但是对房改的主流成就应该给予肯定。”顾云昌说。

　　对于房改20年来的最大遗憾，顾云昌认为是住房保障没有作到精准，没有随着城市化的进程，将住房保障及时扩大到进城务工的新市民身上。在1998年的房改中，明确提到对不同家庭，采用不同的供应政策，对中等收入以上家庭市场化，中低收入家庭提供经济适用房，低收入家庭提供廉租房。

　　但在房改初期，许多城市对购买经济适用房的人群没有限制。顾云昌曾专门对此做过调研。当年在北京等地的经济适用房是敞开供应，只要有钱就可以买。但在重庆、常熟、厦门等地，严格限制经济适用房的购买群体及面积，只供应给中低收入家庭。

　　“在长沙及东北一些城市，经济适合房的开发建造量占到总住房的60%以上。从中央到地方很多人担心房子没有人买怎么办？想到的是先卖了再说。毕竟当时的主导思想是希望通过房改拉动经济增长、拉动基建规模、拉动购买力。”顾云昌回忆称。

　　但是，房地产市场的形势在房改启动二三年后发生了太大的变化，在强大的购买力推动下，出现供不应求、房价高企。从2003年起，开始了一轮又一轮的调控。顾云昌认为，房价高涨不是房改带来的直接结果，其背后的推手是供求关系。此外，由于货币超发及一部分人炒房等原因，也导致需求大增，供应不足。

　　顾云昌与房子打了一辈子交道，至今仍在关注房地产行业。“安居宜居就是要提高品质，目前，在这方面对市场的引导还不够，房地产市场的中心仍然是房价。”对新京报记者谈到目前的市场，他仍然有说不完的话，对于未来，他希望政府能进行更精准地管理，做好住房保障，把市场的事交给市场，利用市场发挥资源配置的作用。

　　■ 民间回忆

　　为赶上分房末班车而结婚

　　2000年年初，26岁的吴彬（化名）和认识一年的女友结婚了。当时结婚的理由除了父母的催促之外，就是为了分到最后一批福利房。

　　1999年底刚刚参加工作不久的吴彬接到所在单位给员工发出的通知，将在2000年上半年进行最后一批的福利分房，是否已婚有住房需求成为具备福利分房资格的重要条件之一。这了赶上这最后一波分房机会，结婚成了当务之急。

　　到2000年底，吴彬终于分到了一套西四环边的一居室，房子虽然小了一点，但赶上末班车的感觉很不错。

　　事实上，在1998年取消福利分房政策出台后，经历过一段时间的过渡期，一些单位仍在陆续进行福利分房。在过渡期间，类似吴彬这样为搭乘福利分房末班车的故事在很多地方上演。

　　吴彬也并非没有动过买商品房的念头，只是当时最后一批福利分房的消息传来。“有房子能分，干嘛自己买？”这是他当时的心态。

　　本版采写/新京报记者 袁秀丽 本版摄影/新京报记者 朱骏 摄（除署名外）