众说纷纭房改20年

　　1998年7月3日，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着中国开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。

　　这20年间，房地产发生了翻天覆地的变化，随之人们生活也发生了前所未有的改变。如今回首过去，房地产业界人士万分感慨。

　　评价

　　城市化浪潮的重要转折点

　　新京报：回首1998年，房改当时对于房地产市场以及人们的居住生活影响有多大？现在，从行业的角度以及专业人士来看，如何客观评价当年的房改？

　　孟晓苏（原房改课题组组长、中房集团公司前董事长）：1996年初我作为中房集团公司总经理，率先提出的“住房建设是国民经济的新增长点”，得到当时国家计委和财政部的呼应，被主持国务院工作的朱镕基副总理所接受，他提出“住房建设可以成为新的经济增长点与新的消费热点”。

　　1996年6月我在厉以宁教授（时任全国人大法律委副主任委员）指导下完成了博士论文，研究方向就是由董辅礽教授（时任全国人大财经委副主任委员）所提出的《现代化进程中房地产业理论与实践的比较研究》，包括各国住房制度改革比较的章节。随后由国家建设部、国家体改委、国家计委、国家科委和中房集团共同设立一个课题组，启动了住房建设成为国民经济新增长点研究与住房制度改革方案设计。房改课题组从1996年10月开始工作，到北京、上海、广东、江苏等多地进行调研。到1998年3月完成课题报告，历时一年半。

　　高一轩（京投发展股份有限公司 总裁）：积极意义大于出现的问题，房改是市场化经济大盘中一个组成部分，用市场的手段来配置房子，提升了效率。同时，另一个积极的意义是，这些年的房价越来越高，但是民生领域的CPI控制很好，这来源于房子对于货币的极大吸附。房改影响不能单纯看房价，还得看货币发行的总量。

　　左晖（链家董事长）：1998年的房改是城市化浪潮中的一个重要转折，即由一开始用公共住宅解决住宅问题，再到最近二十年，主要以市场化方式来解决住宅问题。这两个二十年一叠加，基本把中国的住房问题解决了。虽然我们现在的住房条件还有待改善，但相比二十年前或四十年前，已发生了较大的变化。

　　宋海林（龙湖集团副总裁、北京龙湖总经理）：我认为是对整个中国人意识的颠覆。过去的意识里，房子是分来的，房改后则具有商品属性。还有就是间接推动城市面貌的变化，促进基础设施、生活配套、公共服务的大幅度提升等等，都是翻天覆地的。

　　毛大庆（优客工场创始人）：1998年房改是全面市场化的改革，意义重大。无论是对个人、家庭还是对国家、社会，都具有巨大影响。无数需要排队等待分房的群众提前搬进了新房，改善了住房条件。包括我自己所在的家庭。不管后来的房地产市场出现了这样那样的问题，房改的历史意义都不能低估。

　　变化

　　住房品质提升

　　新京报：在房改之后的20年，中国的房地产发生了翻天覆地的变化，房企成交量、成交额屡创新高，房价也一路攀升。在你看来20年行业最大变化是什么？

　　孟晓苏：在房改推动下购房和购车将成为中国新的“排浪式消费”。中国的房地产投资规模从房改前的3580亿元，一路增长到2017年的14万亿元，20年间增幅达到40倍；由此拉动国内生产总值从1998年的7.8万亿元增长到2017年的82.7万亿元，20年间增长了10倍。

　　许多相关产业在房地产拉动下增长迅猛。房改所带来的另一个显著变化是居民住房条件的迅速改善。城镇居民人均住房建筑面积从房改前的17平方米提高到2016年的36.6平方米。

　　高一轩：最明显的变化还是住房品质。这20年来，通过市场化配置，我们的住房品质有了很大的提升。不可否认，也出现了城市病。不过，现在北京在减量发展，以修正这些问题。

　　角色

　　房企避免短视

　　新京报：你认为房企在推动房地产的市场化、专业化，居住品质的提高，区域的发展上扮演了什么角色？

　　高一轩：随着不同的发展阶段，房企的能力也在变化，最开始是大规模的住宅建设配备一些商业配套的郊区大盘模式。过去两年多，受制于限价、转型等各种原因，大家把思路也拓宽至社区服务、城市运营、休闲度假等领域，从以往赚快钱的模式致力于长期可持续的发展，通过打造优质的产品，获取增值收益。

　　宋海林：房地产行业的成长与城市的发展息息相关，企业的成长带来了行业的成长，行业的成长带来了城市面貌的飞速变化和整体城市服务水平的提升，这是一个完整的由点到面的发展过程。未来行业的格局，集中度肯定是提升的。对于房企来说，集中度提升了，有利于做出比较好的战略研判，尽量避免出现一些短视行为，从而去做一些创新、转型。

　　毛大庆：房地产是市场化程度较高的行业，只是调控和管理不完全市场化。房企在推动房地产的市场化，改善人民群众居住条件，改变城市面貌等方面，做出了贡献。这一点，必须承认。

　　出路

　　加大供给才是长效机制

　　新京报：2005年之后，调控不断，我国的房地产对于调控是否已经形成制度依赖？你觉得从行政调控到长效机制的真正建立，还有哪些路、多长的路要走？

　　孟晓苏：在当年房改方案中明确提出的“市场提供商品房、政府供应保障房”被忽视。直到2011年国务院提出“加大保障性安居工程建设”“加快城市棚户区改造”，并召开30多次会议催督落实，才慢慢增加了保障房供应，逐渐补上了短板。

　　在商品房市场上需要的是坚持市场经济方向，建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。面对房价上涨，需要的是增加土地供应、增加住宅用地供应，用增加商品房供应满足旺盛需求，抑制房价过快上涨。要稳定房地产市场，用长效机制取代“短期调控”。

　　宋海林：对任何一个市场来讲，终究脱离不出供和需的关系，房价的不断上涨，说明了两个问题，一是原来的绝对值太低了。二是过去供需极度不平衡。以前中国是计划经济体系，跟全世界的市场经济体系不在一个水平面上，这是一个大坝，一旦把闸打开，上涨的速度很快。稳定房价的基础，还是加大供应量。

　　从长效机制来看，还是加大供给，这是毫无疑问的。第二是从税收端来进行调控，诸如增收空置税或房地产税。空置税的核心是对空置的房屋进行打击，要么租出去，要么交税，新加坡和中国香港都实施了空置税，对于房价的影响比较明显。而房产税肯定不是完全冲着房价来的，主要是改变政府税收结构，从过去一次性出让几十年的土地使用权到通过房产税进行细水长流的收入。

　　高一轩：市场并不是对调控政策依赖性强，而是经济依赖性太强，GDP中房地产上下游产业链相关内容占据了较大比重，而且现在又面临各种挑战，因此政策也在不断在进行平衡。

　　现在最悬而未决的是房地产税，需要经过非常详细的论证和公开的讨论，是否要收取，收取的方式方法，收取的额度等，这是一个严肃的过程。

　　左晖：过去的调控，往往以打压房价为目标，但在抑制需求的同时也减少了供给。在长效机制方面，租售并举肯定是未来一大方向。需要澄清的是，通过盖房子的方式来解决租赁问题是不现实的。以北京为例，估计未来需两亿平米的租赁住宅面积，但现在每年的开发量较少，仅仅通过新建面积来满足这两亿平米需求是非常困难的，还需通过私人住宅来解决租赁问题。

　　毛大庆：不是房地产对调控形成了依赖，而是外在环境包括政策对房地产形成了应激反应。也许事后看，这些反应有若干不适，但还是要客观评价。

　　愿景

　　美好生活更多是指服务

　　新京报：美好生活与房地产行业的发展经营，比如产品提供、房屋品质等密切相关。在你看来，我们距离美好生活还有哪些距离？整个行业还需要在哪些方面继续努力？

　　高一轩：非常传统的房地产开发已经过去，规模化迟早要退出舞台，未来一定在细分市场，给购房者提供大量多元化的选择，提供机制化的体验。

　　左晖：美好居住是人民群众追求美好生活的一个重要方面。目前，不管是交易服务还是居住产品，距离满足美好居住的要求还差很远。交易方面，消费者跟中介机构之间还存在很多矛盾，比如房源是不是真的、交易过程是否完全透明、服务有没有标准、体验好不好等。

　　居住方面主要体现在三大维度：房子里、房子外、社区里及从社区到城市。在消费升级浪潮下，房子本身做到如何更舒适、环保、智能化，未来还有很大的发展空间。在社区方面，社区的软硬件配套设施不到位，以北京为例，存在超一亿平米的老社区，这种老社区居住体验较差，没有基本的物业服务，社区生活保障较弱，这方面未来也有很大的提升空间。在城市维度，我们的职住仍然不平衡，交通拥挤、公共资源配置不均衡等影响着我们的生活品质，未来都有进一步改善的需要。

　　宋海林：未来很多美好生活不仅仅是产品本身，更多的是服务，这个服务可能是互联网技术，也可能是共享经济，或许没有产生更多的新增，但通过匹配、撮合可以让你的生活更方便，这也是美好生活。

　　毛大庆：追求规模，高周转，并不能说它与美好生活一定是不相容的，毕竟，建设更多的房子，可以满足更多的住房需求。当然，房企应该将房子品质放在更重要的位置，除了房子硬件本身，还应为居民（业主）提供更加多元的服务，尤其是精神文化方面的需求。

　　美好生活，房子很重要，但不仅是房子，也绝不仅仅是房地产一个行业的责任。

　　B特06-B特07版/采写/新京报记者 张晓兰 段文平