万科转身 抢滩租赁新风口？

　　长达两年的股权之争落幕之后，万科集团逐渐恢复稳定发展。8月20日，万科A发布2018年半年度报告，上半年万科集团实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%；实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

　　报告显示，2014年以来，万科集团就积极布局长租公寓市场。2018年，万科集团将租赁住宅业务确立为核心业务。

　　昨日，万科A报收23.91元，上涨2.4%，但对比1月24日，万科A创下上市以来的最高价42.24元，半年左右时间股价下跌超43%。昨日，万科企业（港股）涨3.6%，报收25.9港元。 

　　上半年现金流为负同比减少119.47%

　　王石卸任后，郁亮执掌万科A满一年，祝九胜任总裁、首席执行官半年，他们交上了一份怎样的答卷？

　　依据万科A2018年半年报，上半年，万科集团实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%；实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

　　在营收和净利均呈上升态势之外，万科A上半年经营活动产生的现金流量净额约为-42.55亿元，比上年同期减少119.47%。

　　而保利地产2018年上半年经营活动产生的现金流量净额约为-98.33亿元，比上年同期减少2.35%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉新京报记者：“经营活动产生的现金流包括类似供应链的采购等活动，这样就可以理解，万科这两年做大规模，支出项规模也大，这是战略扩张中容易出现的现象。”

　　另一方面，截至2018年6月30日，万科A的负债总额约为11393.67亿元，比年初增加16.42%。

　　2018年确立租赁住宅为核心业务

　　2018年上半年，继房地产开发、物业服务后，万科将租赁住宅确立为核心业务。

　　在房地产开发投资方面，2018年上半年，万科集团获取新项目117个，总规划建筑面积2049.1万平方米，权益规划建筑面积1143.9万平方米，权益地价总额约578.2亿元，均价为5054元/平方米，按建筑面积计算，90.8%的新增项目为合作项目。

　　报告显示，2014年以来，万科集团就积极布局长租公寓市场。2018年，万科集团将租赁住宅业务确立为核心业务。截至报告期末，万科集团长租公寓业务覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。万科集团长租公寓业务当前已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服务式公寓三类产品。

　　对于长租公寓房源获取方式，祝九胜透露，一是通过政府推地，主要用于建设长租公寓的地块，目前已在北京、佛山、深圳等城市有6个这样的项目。二是各类机构历史上闲置的存量资产，万科通过合作或租赁方式租过来。三是社会上分散在个人手上的房源。

　　去年年底，郁亮曾公开表示，万科计划数年后，成为全球领先的住房租赁企业。严跃进分析称：“选择做租赁与万科之前做住宅的思路相匹配。也与房住不炒、大力发展租赁市场的主流定位一致。将住房租赁业务作为主业，将会成为房企的新方向。” 新京报记者 阎侠 段文平

　　■ 分析

　　高盛给万科企业“中性”评级 万科A曾被看空

　　根据媒体报道，高盛发表报告对万科评级“中性”，目标价41.6元。报告称，万科（02202.HK）上半年纯利同比上升25%至91亿元人民币，符合预期，达该行及市场全年预期分别25%及26%，与去年同期达26%水平相近。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉新京报记者：“对于评级来说，其实最终都是落实到股价的水平上的。中性的评级其实是强调了对股价维持持有的策略，但没有刻意去夸大此类企业的业绩。而中性的含义也有两点，第一是股价没有被低估，对于万科来说，更加会强调这一点，毕竟有过野蛮人入侵的教训。第二是股价也没有被高估，即中小股东可以坚定持有。”

　　根据华尔街见闻报道，在2016年万科股权之争时，高盛高华曾发表研报给出万科A“卖出”评级，目标价16.5元，隐含35%下跌空间。 新京报记者 阎侠

　　追问1 郁亮为何缺席万科年中业绩会？

　　祝九胜：可能要锻炼我们

　　在万科2018年中期业绩推介会上，祝九胜带领董事、执行副总裁、首席运营官张旭，执行副总裁、首席财务官孙嘉，副总裁、董事会秘书朱旭出席，意外地，接任万科董事会主席刚满一年的郁亮并未现身。

　　对此，祝九胜回应称：“郁亮没来，我猜测他的想法是要锻炼我们几个人，看在没有他的情况下，我们能不能表现自如。”

　　新京报记者查看万科过往五年的中期、年度业绩发布会，仅2016年年中业绩会，当时万科深陷股权纠纷，时任万科董事会主席的王石以及总裁郁亮二人均以忙于处理股权纠纷为由缺席。自去年6月30日，王石卸任，执掌万科后的郁亮均参加了万科2017年中期和2017年年度业绩发布会。

　　接近万科的人士表示，可能大家还不习惯业绩会上郁亮的缺席，不过，按照万科过往业绩会惯例，董事会主席不出席是很正常的一件事。事实上，在王石时代，作为万科董事会主席的他，在郁亮作为公司总裁的多年来，的确很少出席业绩发布会，当然这与王石“放权”万科与郁亮有很大关系。 新京报记者 段文平

　　追问2 机构推高租金？

　　祝九胜：这可能有一点误会

　　近日来，北京租金上涨的信息成为街谈巷议的话题，而长租公寓背后的资本被认为是主要推手。在多位业内人士看来，此轮租金上涨是多重因素而至，一是每年的6、7月份是租房高峰期，房租在这段时间普遍上涨；二是去年以来北京大量违建被拆、大量不合规公寓被关，租赁市场供需紧张；三是机构高价收房，导致“低价房”饥渴，等等。

　　对于机构是否会推高租金的问题？在业绩发布会上，祝九胜表示，这可能有一点误会，“近段时间有很多资本介入租赁行业，现在看占比还是非常低的，如果考察一个机构在一个城市的介入程度，一般会用渗透率指标，从我们的观察，最集中的城市，机构的渗透率也达不到5%，一般在2%。”

　　对于市场上关于长租公寓和背后运营机构的质疑，祝九胜认为，一个新生事物会面临种种问题，有人提出质疑，我们也要心平气和地解释、沟通，大家接受一个新型业务，需要有一定的耐心。 新京报记者 段文平