长租公寓“生死门”(2)

　　（上接B09版）

　　“租金贷”成企业扩张利器？

　　此前被长租公寓看好并广泛使用的“租金贷”，为何会被推到备受质疑的尴尬境地？

　　作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，尤其面临前期投入大，回收期较长，短期盈利难的问题。其中，集中式长租公寓拿到的物业多是商业、工业物业，或地段较偏但有集中产业区的住宅物业，来自联讯证券的一份长租公寓研究报告指出，其收益率为10%-20%，10年以内回本。而分散式长租公寓的利润率则在10%左右，具体与运营方是否囤积足够房源以及运营能力有关。

　　高力国际调研北京6个公寓得出的报告显示，分散式长租公寓的房源均来自租赁房源，也就是通常所说的“二房东模式”：从房东处租赁拿到房源，再进行装修改造，运营商主要赚的是租金差价和服务费。

　　面对利润较低的挑战，在此前诸多政策利好下，很多“二房东”纷纷转型，即从资产管理、金融的角度来运营公寓。不过，2018年以来，国内银行对房地产业务的信贷呈收紧趋势。

　　发债方面，目前长租企业发债主要是地产背景的企业，而非地产背景的企业几乎没有涉及，即便发行ABS（资产担保证券）或类REITs产品，也是极少数。

　　此外，随着资管新规要求，不准期限错配和“资产池”运作，据中国理财网上的产品显示，近来发行的理财产品多数在1年以下，这些专项债和资产证券化产品的流动性不强，期限又动辄3-7年，若想成功发行，还需提高利率，势必推高财务成本。在此基础上，“租金贷”应运而生并广泛使用，以支持企业回笼资金并规模扩张。

　　记者了解到，包括寓见在内，长租公寓给房东付租金时普遍采取月付或季付，以及1-2个月押金。而在将房屋租给租客时，公寓方会建议租客从金融公司贷款，再由金融公司将一年租金打给公寓方，而租客需按期向金融公司还款。

　　业内人士以北京四环一单间举例，前期公寓企业的装修成本一般为7000-13000元之间，1-2个月后，这一单间对外出租，假设租金为3000元/月，其中约有600元左右归属公寓企业，2400元归属于房东，但通过“租金贷”的方式，公寓企业可沉淀1年28000元的房东租金，如果租约为2年则为56000元。这意味着只要保持高速发展，现金流就可持续为正。

　　“短债长投” 资金风险显现

　　在采访中，不少人士指出，虽然“租金贷”目前被外界广泛诟病，但客观上可让运营商、租客、金融企业三方获利。尤其对租客而言，可在不花任何利息情况下，从原来的季付、年度转为月付。其背后原理在于，公寓运营企业通常会帮助租客垫付分期产品的资金成本。

　　“逻辑上来讲，租金贷是合理、合法、合规的，租金贷基于个人信用做的贷款，虽然贷款放给了企业或二房东，但二房东有合同，也有现金流，比消费贷要靠谱很多。”王玺龙表示。

　　不过，记者了解到，长租公寓在出租前一般会把房屋进行标准化的装修改造，这会产生大量前置成本投入，这笔支出正常需三四年才能回本。但在行业缺乏长期贷款、匹配的金融产品支持下，公寓企业就会运营“租金贷”的方式回笼资本，但租金只能支持一两年的成本，因此，也存在“短债长投”产生的资金风险。

　　某长租公寓负责人表示，合理合法运用金融工具减轻租客租金压力是良好初衷。但需要注意两个基本要点：一、是否明确告知租客是贷款行为，且供租客自主选择；二、要有风控机制。有专家建议金融渗透率控制在30%以内，企业运营风险才相对可控。

　　那么，一旦叫停“租金贷”，会对长租公寓产生什么影响？对此，王玺龙指出，对集中式公寓而言影响不大，对分散式公寓而言影响较大，会导致行业的寡头现象。此外，由于资金监管下，企业的收房节奏会有所放缓，进而导致供给量随之减少。

　　另一位业内人士亦认为，在没有其他可持续使用的金融产品情况下，长租公寓会快速“失血”，其中，租金高、体量大、90%以上合同周期为2年期，杠杆较高的企业，风险最大。

　　上述业内人士解释说，假设租客与长租公寓签订2年合约，住4月后退租，根据金融机构与公寓企业的约定，公寓企业需临时性地将剩余20个月租金一次性还给金融机构。金融企业可再次将24个月的租金支付给公寓企业，这让公寓企业具备赔偿上一笔提前还款的能力。一旦“租金贷”叫停，没有足够的新房源出租时，收不到足够多的预收款，就会产生加速还款的现象，进而危及资金安全。

　　出路·运营

　　寻求成熟健康的商业运营模式

　　接连出现的“爆雷”案例，也给整个长租公寓行业的发展蒙上一层阴影。业内有人担心，长租公寓的规模是否到顶了？

　　熊猫公寓CEO王玺龙告诉记者，长租公寓规模扩张的步伐虽会有所放缓，但不会停止。张鹏对此亦持否定态度，“行业整个规模，还远未达至顶端，未来仍有较大发展潜力。”

　　不过，当代置业（中国）有限公司执行董事兼总裁张鹏同时强调商业模式的重要性。在他看来，长租公寓运营商，可借助金融资本的力量扩大规模，但前提是自己要有一个健康的商业模式，具备盈利能力并且严格控制负债率，将风险控制在企业可承受范围之内。

　　不久前，清华大学房地产研究所所长刘洪玉在公开场合指出，长租市场核心还在于，做好租赁企业应做的事，包括如何去有效管理、控制风险，处理好租户、业主以及承租房子间的关系，形成行为规范并用于行业自律。

　　其中，资金安全是最为关键的，是长租公寓健康发展的基础。张鹏指出，长租公寓运营商可以借助金融资本的力量扩大规模，但前提是要有健康的商业模式，具备盈利能力并且严格控制负债率，将风险控制在企业可承受范围之内。

　　“现阶段选择过度地追求规模扩张，忽视运营能力的提升和成熟盈利模式的探索，非常不利于长租公寓企业的长期发展。”诸葛找房副总裁苑承建认为，长租公寓企业应综合考虑企业的运营能力、人才储备、资金实力以及市场情况，适度扩张规模，逐渐寻找成熟的运营模式和成功项目案例并加以复制。

　　支招·租客

　　审查合同防止跌进“坑”里

　　长租公寓纷纷“爆雷”，对房客、房东而言，都影响较大，尤其是租客，有些还面临押金退不了，背上“租金贷”以及突如其来的被迫搬家。那么，租客该如何最大限度地维护自己的权益？

　　北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧律师认为，在签署合同之前，租客应仔细审查合同相关条款，因为合同中的约定都代表着未来如发生争议，租客有哪些救济方式，租客签订的合同很多都是中介提供的版本，有些中介为了自己的利益，预先制订很多格式条款，在签署时如果没有认真查看，很可能就会跌进合同的“坑”。

　　此外，郭韧指出，租客在与中介机构解除房屋租赁合同时，一定要防止出现房屋租赁合同已经解除还要继续支付每月贷款的不利情形，办理退租业务时，要注意保留相应的证据材料以维护自己的权益。