石景山五里坨 限房价项目上演“三国杀”

　　作为石景山“唯三”的限房价项目，位于五里坨板块的卓越万科翡翠山晓、绿城西府海棠、远洋五里春秋近日同时开盘入市，创下近年来石景山新建商品住宅供应的高峰。值得关注的是，这三个项目均为精装交付，这在以毛坯或简装交付为主的北京限房价市场很是鲜见。作为限房价市场的一股“清流”，三个限房价项目孰胜孰劣？对于限房价市场的影响又几何？新京报记者实地一探究竟。

　　1 石景山土地市场开闸

　　近年来，石景山住宅土地供应明显增多，源自于五里坨板块土地的开闸入市。

　　2017年11月7日，石景山区五里坨建设组团用地迎来现场竞拍，而71.9亿元的出让起始价也创下了当年的新高。最终，绿城PK掉多家联合体，以86亿元、自持居住用途建筑面积20%的总代价独自吞下地块。不过，此后该地块投资主体由1变2，由2变4，先后引入远洋、新城、平安及实兴腾飞等企业联合开发。目前，该地块由绿城和远洋分别操盘，绿城操盘的项目命名为西府海棠，远洋操盘的项目为五里春秋。

　　同年同月，五里坨板块内另一宗限房价地块，即五里坨建设组团二1601-053地块等F3其他类多功能用地、R2二类居住用地、A334基础教育用地，被万科旭辉卓越联合体以总价78亿元摘得。

　　不仅于此，今年，五里坨板块仍有地块待出让。日前，北京市规划和国土资源管理委员会官网挂出了近期计划供应的68宗住宅用地项目信息。其中石景山6宗，分别位于古城、五里坨、刘娘府、首钢园区等板块。

　　2 新盘供应量创近年新高

　　在拿地近一年后，位于五里坨板块的三个限房价项目于10月1日取证入市，其中，卓越万科翡翠山晓准许销售面积约为17.05万平方米，获准入市住宅房源968套；绿城西府海棠准许销售面积约为6.24万平方米，获准入市住宅房源456套，远洋五里春秋准许销售面积约为9.47万平方米，获准入市住宅房源642套，共计2066套，创下了近年来石景山区域新建商品住宅供应的高峰。

　　众所周知，由于行政面积小、山地面积占比超过20%，近年来，石景山的土地供应尤其是住宅用地供应紧张。2014年以来，石景山区域共成交15宗地块，其中住宅地块仅6宗，包含2宗限房价地块，2宗共有产权住房地块，2宗纯商品房地块，总建筑规划面积近130万平方米，这里面除了住宅外，还包含各种商业、教育等配建。

　　在三个限房价项目入市前，石景山新建商品住宅仅零星供应，包括高端项目远洋天著春秋、中高端项目中海寰宇天下以及石景山首个共有产权住房项目玉景阳光，难以满足强大的购房需求，这也间接促使中海寰宇天下创下今年北京单盘销售的纪录。

　　合硕机构首席分析师郭毅认为，从历史来看，石景山是北京供应最低的区域，在之前的七八年时间，石景山只供应了六个商品住宅项目，房源供应量只有4200套，仅相当于朝阳区热度高时候一个月的供应量。这也使得石景山地缘性居住需求不断累积，甚至外溢到北京其他区域，诸如门头沟、海淀、大兴、丰台、房山等。如今，三个项目的亮相，弥补了市场的供应空缺，而且是积累了七八年甚至长达十年以上的市场空缺，对于市场的作用不言而喻。

　　3 精装修中小户型“肉搏”

　　用近一年时间打造，位于五里坨板块的三个限房价项目有何不同？

　　据了解，在产品上，受到“7090”政策限制，三个限房价项目70%的产品为90平方米以下的中小户型，限售均价均为52024元/平方米，最高限价不高于54625元/平方米。郭毅表示，石景山在售的几个项目要么是高端改善要么是改善型产品，最缺乏面向刚需人群、首改人群的产品，这三个项目恰好弥补了空缺。

　　值得关注的是，由于限房价，房企利润有限，目前北京已入市的限房价项目中，大多都是毛坯或简装交付，而上述三个项目均为精装交付，交付标准中包含橱柜、抽油烟机、马桶、花洒等内容。远洋五里春秋的一位销售人员表示，“三个项目交付标准差不多，不过相比北京的其他限房价项目来说，已经很高了。”他调侃道，“三个项目之间拼得太伤了。”

　　三个项目距离较近，周边享有同样的交通、医疗、教育、商业配套，最大的不同在于产品的细节。据卓越万科翡翠山晓销售人员介绍，该项目90平方米以下有70平方米顶层产品和90平方米的三居室，目前70平方米的产品已经售罄。绿城西府海棠销售人员表示，90平方米以下主要为88平方米的三室一卫和三室两卫。据介绍，相比之下，两卫的户型去化要慢一点，卫生间压缩了次卧的面积，“如果仅一个次卧面积小一点还好，两个都小，有人难以接受。”

　　不过，远洋五里春秋90平方米的产品均为三室两卫改善户型。为何设置双卫浴？据上述销售人员表示，随着孩子的成长，家庭对于卫浴的需求将增多。值得关注的是，该项目在收纳上聘请日本设计师进行设计，在玄关处做了一个0.8平方米左右的储物空间，满足家庭日益增多的收纳需求。

　　4 有特价房低于限售均价

　　随着大量限房价项目供应井喷，外加政策严控市场下行，整体去化一般。而纵观上述三个限房价项目，截至目前，已经开盘超过20天，由于网签具有滞后性，其网签比例并不高。不过据三个项目的销售人员介绍，其成交量均在百套之上。

　　此前，由于限房价项目整体去化存在高压，不少限房价项目出现特价房、折扣优惠等降价促销手段。五里坨三个限房价项目呢？

　　记者实地走访发现，这三个项目也有特价房、抵扣、折扣等优惠措施。据卓越万科翡翠山晓销售人员表示，为了冲击销售业绩，项目90平方米的三居室有7万抵30万的优惠活动。绿城西府海棠销售人员表示，项目推出了经理推荐房源，每次推出10套，全款可享受98折优惠，按揭享受99折优惠。不过，这些房源多是临街、楼层并不是太好的房源。远洋五里春秋的销售人员表示，为了冲击这个月的业绩，项目拿出了8套特价房源，最低392万，折合单价为4.4万元/平方米左右，比52024元/平方米的限售均价低了6000元左右。

　　在合硕机构首席分析师郭毅看来，“这是开发商的价格策略，谈不上降价，对于企业来说，如果前期做出价格让步，会让购房者看到项目未来处于价格逐渐上涨的走势，有利于初期销售结果的达成。

　　本版摄影、采写/新京报记者 段文平