房企转型“美好生活”新赛道

　　当前，房企面临的生存环境，一边是调控高压、融资环境紧张、楼市持续下行，另一边是房住不炒的大背景下，租购并举等长效机制逐步建立，挑战与机遇并存。在多位业内人士看来，房企已经进入新的市场周期和发展赛道，回归精细化管理、做好产品与服务、拓展多元化的赢利点成为接下来的着力点。那么，在当下，房企转型美好生活运营商又面临哪些新的挑战？

　　高周转下的质量平衡术

　　高周转并不是一个新鲜话题，用加速回款与提高现金流速度表述更为合适。

　　当前，房地产调控已经持续两年，并未有任何松绑的迹象，销售放缓的同时，融资渠道持续收紧、融资成本不断高企，对于资金资源密集型的房企来说，承受重大压力，负债率不断增高、资金链受到严重考验，万科高喊“活下去”，让整个行业瑟瑟发抖。

　　因此，当下加速回款与提高现金周转速度成为房企的不二选择。最近，阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁吴建斌在公开场合演讲称，目前正处在三年小周期里比较差的时候，要度过这个寒冬期，现金流的管理一定要引起高度的重视。新城控股高级副总裁欧阳捷也认为，目前现金流是唯一的策略，必须要快抢钱，而且一定要实现现金流的高周转。

　　加速回款，势必要加快项目开发、建设、销售周期，也就是所谓的高周转，诸如年初某著名房企连续三次发文，要求三四五线城市项目加速周转，以加快回款速度。

　　但是极致的高周转导致在建项目管理出现“失控”，频频发生质量问题。高周转、快回款模式下，房企遭遇住房质量危机。一位国企负责人就曾表示：“现在不少公司的激励导向是，以快速回笼资金为第一位，工程质量在整个考核中并不是占主要的，特别是对于工程的，对于品质的要求，没有严格的规定。此外，如果一味追求高周转，内部管理可能就会出现问题。任何施工工艺、施工工序都是有边界的，关键是看边界如何控制，随着技术进步，工程进度也可以被压缩，但是工程技术、预制体系要上去。”

　　高周转是罪魁祸首吗？当然不是，快是一种能力，但不是快生产，不是以牺牲房子质量为代价的高周转。高周转是企业综合能力的体现，是一种系统能力，关系产品、设计、运营、成本、营销、财务、公司文化、奖惩制度等，单方面追逐速度都不是真正的高周转模式。

　　限价下的盈利与质量博弈

　　虽然不少房企提出建设美好生活的口号与战略，但是如果连最基本的房屋质量都难以保障，开发商真的就要被打脸了，尤其是销售单价接近10万元/平方米的“豪宅”项目。

　　日前，北京三环内两大高端项目昆仑域和中国玺，一个被业主投诉房屋用材及质量问题，一个被投诉向业主收取差价，引起市场的强烈关注。随后，昆仑域项目开发商北京亚林西房地产开发有限公司公布，将采取11项措施，优化项目品质。

　　众所周知，北京对于入市住宅项目采取“限价”策略，不少项目高价拿地，但是销售价格与预期有所差距，如果再碰上开发周期过长，资金沉淀成本增高，那么利润空间就被压缩得更窄，甚至出现亏本销售。

　　为了提高盈利空间抑或是不亏本，有的开发商就做出了减配、降标的行为，诸如精装变毛坯，精装标准大打折扣，有的甚至在工程上减配套导致质量出现问题等等。事实上，限价周期，有的房企会研究“成本优化”方法，有业内人士指出“成本优化”的步骤，容积率不均衡使用、能不送的就不送、装饰减配、工程减配等。

　　建设美好生活需要转变运营思维

　　不仅房子本身，从“好房子”到“好生活”，也成为2018年各大房企转型的一个注脚，包括万科、融创、金科等在内的房企都喊出“美好生活”的口号。

　　他们口中的“美好生活”，不仅要提高房子的产品力，还包括一切与房子相关的美好生活场景打造，包括智能家居、物业服务、商业、教育、医疗、养老。

　　他们不再满足只做低频买卖的商业模式，试图将触角伸向城市和社会生活的各个角落，与普通人的衣食住行发生联系。但是从专门的住宅开发到美好生活运营，对于开发商来说，并非一件易事。众所周知，传统的住宅开发模式，多是买地——盖楼——卖楼——买地的高周转模式，粗暴简单，服务与运营则是短板。

　　截至目前，传统地产开发企业转型多元化业务的案例中，并未有多少可以学习的样板。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“现在没有哪家企业在运营方面具有压倒性的优势，行业处在整体洗牌当中。”

　　业内人士表示，传统地产开发企业转型美好生活运营商，首先需要转变思维，从快周转到慢开发，沉淀下来磨练硬功夫，提高资产管理、项目运营、服务能力，但这都需要时间。

　　★ 专家说法

　　在限价背景下做好产品是关键

　　●易居研究院智库中心研究总监严跃进

　　在建设美好生活的道路上，对于房企来说，首先是要做出精品项目，做出舒适度和美感。实际中，房企如何在政府限价的背景下做出好产品，非常关键。

　　另外，美好生活应该是由表及里的，表面体现经济性，主要是购房成本低、购房居住舒适度高等，里则是深层次的幸福感，这种幸福感不仅要求开发商在社区服务上下功夫，还要能够提供多样化的优质产品。

　　本版采写/新京报记者 段文平