数据分化 涨跌并存

　　转眼年终将至，今年的房地产行业大局也已初定。从销售数据看，今年新房市场依然刷新历史纪录，标杆房企销售金额突破6000亿元大关，前11月，百强房企整体销售规模超8.7万亿元，同比增长37.5%。不过在土地及二手房市场则不尽乐观，北京住宅土地成交面积环比降43%，二手房均价连续三个月环比下跌。

　　全国

　　8.7万亿

　　百强房企销售额同比涨37.5%

　　克而瑞报告显示，今年前11月，百强房企整体销售规模超8.7万亿元，同比增长37.5%。在调控下，标杆房企依然实现逆势增长。碧桂园销售金额突破6000亿元，恒大、万科突破5000亿元，并与第二梯队拉开近2000亿的距离。融创和保利作为第二梯队，正向4000亿规模冲击。

　　其中，最大的亮点仍属碧桂园。据克而瑞机构发布的数据显示，碧桂园前11月累计销售业绩6646亿元，仍位列第一。万科紧随其后，前11月万科实现合同销售额5439.5亿元，同比增长约16.32%，其中，11月份业绩超500亿元。中国恒大以5253.1亿元的业绩位列第三位。

　　今年房企拼规模的决心依旧不减。克而瑞榜单显示，今年11月，3000亿以上阵营已达6家，破千亿房企共25家。业内预计，今年全年预计千亿房企将近30家。冲击2000亿、3000亿、4000亿的竞争也将更为激烈，行业集中度和门槛也将进一步提升。

　　从分梯队看，百强房企中除了排名前三的龙头房企规模增长较为平稳外，其他各梯队房企的销售金额入榜门槛仍较去年提升明显。

　　616万套

　　全国棚改开工超额完成年度目标

　　住房城乡建设部官网公布，1-11月，全国棚改已开工616万套，超额完成年度目标总量，完成投资16000多亿元。根据今年的《政府工作报告》，2018年全国棚改新开工任务为580万套。

　　2017年5月，国务院常务会议提出了“三年棚改攻坚计划”，按照计划，2018年到2020年，我国将再改造各类棚户区1500万套。

　　今年7月12日，住建部召开棚户区改造工作吹风会，要求各地应当及早开工新建项目，加快建设续建项目，加大棚改配套基础设施建设力度。

　　10月8日，国务院召开常务会议指出，调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。各地要严格评估财政承受能力，科学确定明年棚改任务。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进称，棚改开工616万套的数据释放了积极信号，有助于进一步改善居住条件。预计2019年棚改方面的资金来源会有所调整，但是棚改本身规模不会改变。

　　5930万平方米

　　百城11月推盘创历史新高

　　12月18日，上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》显示，11月份，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5930万平方米，环比增长25.0%，同比增长34.3%。观察历史数据可以看出，11月份推盘规模创下了历史最高水平。这说明房企年底需要冲刺业绩，推盘节奏有所加快。从侧面也说明，11月份预售证管控的力度相对小，部分积压的高价楼盘正密集入市。

　　截至11月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为44791万平方米，环比增长2.5%，同比下降0.7%。观察历史数据，2015年1月份以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。而今年9月份库存规模明显增长，属于首次显著攀升的态势。10-11月份继续保持增长态势。总体上看，库存走势迎来拐点，四季度正步入上行通道。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，9-11月全国百城库存数据持续上涨，说明供给规模较大，而市场去化效果一般。库存走势也使得房企营销压力增大，进而会更加依赖以价换量的策略。

　　北京

　　549万平方米

　　住宅土地成交面积环比降43%

　　北京中原数据显示，1-11月，北京经营性用地累计供应47宗，总供应面积596万平方米，环比下降57%；成交57宗，成交面积708万平方米，环比下降35%。平均楼面价2.15万元/平方米。1-11月成交土地的溢价率仅14%，为近5年最低值。

　　在住宅用地方面，今年1-11月北京住宅用地累计供应38宗，供应总面积456万平方米，环比下降63%；成交46宗，成交面积549万平方米，环比下降43%；平均楼面价为2.39万元/平方米，环比下降4%，总成交金额1311亿，环比下降45%。平均溢价率为16%，环比下降10%。

　　在今年北京土地市场成交的46宗住宅用地中，限价房用地成交35宗，成交面积421.54万平方米（其中，25宗住宅用地执行70/90政策），占比76%。截至今年11月底，北京土地市场限竞房供应30宗，供应面积354.18万平方米，其中有5宗地块已入市。

　　住宅成交用地中，共有产权用地成交10宗，不限价住宅用地1宗。而五六环之间住宅用地成交15宗，成交面积188.45万平方米，成交量最多。

　　从供应计划完成率来看，北京近5年中仅2015年、2017年完成了计划供应。2018年1-11月累计供应住宅用地占全年计划供应量的70%。

　　综合来看，2018年，房企在京拿地更加理性和谨慎，成交土地溢价率相对不高，多块土地以零溢价成交，甚至还出现了土地流拍的现象。

　　1634.74亿元

　　新建住宅成交额或与去年持平

　　年底，各大房企发力“抢收”。虽然传统的“金九银十”销售节点已过，但是11月份的北京新建住宅成交量不跌反涨。北京中原数据显示，8月份以后，北京新建住宅月均平均成交额超过220亿元，远高于前7个月的平均值107亿元。特别是11月单月，北京新建住宅成交额达到251.34亿元，创造了2018年以来的月度成交额新高。环比10月成交增长26%，共销售4405套，环比10月增加了1196套。在价格方面，成交均价为46457元/平方米，环比跌4000元/平方米。

　　根据北京中原地产的1-11月成交金额来看，前11月共计成交1634.74亿元，而2017年北京新房住宅成交金额为1777亿元。这一签约额也是此前三年的最低值，较2016年的2699亿元同比减少了近千亿元。从目前来看，今年北京新房住宅成交金额与去年持平。

　　11月北京新建住宅成交额创年内的一个原因是由于不少高端住宅闯关成功，单价超过8万元的豪宅市场，成交267套，环比增加154套，总成交额40.85亿元，环比10月大涨两倍多。另一个原因得益于别墅市场的量价齐涨。

　　5.2%

　　二手房议价空间为两年高位

　　11月北京二手房市场延续低温态势。贝壳研究院Real Data数据显示，11月北京二手房成交量低位小幅回升，环比增加3.5%。同比增加3.6%，绝对量低于9月水平。成交的小幅回升使得可售库存小幅下降，去化周期略微缩短，但两者仍处2016年以来的高位上，去化仍旧较难。

　　均价连续三个月环比下跌至59381元/平方米，环比下跌2.8%，同比微跌0.7%，均价与今年3月水平接近。在市场持续低温以及低单价的大面积户型占比增加的结构性因素影响下，均价跌幅扩大，均价绝对水平已低于去年同期。市场预期持续松动，客户观望情绪蔓延，带看量依旧保持下降态势，环比减少2.7%。业主对成交价格作出更大的让步，议价空间增至5.2%，处在2017年以来的高位上。

　　根据中原地产研究中心统计数据显示，2017年，北京二手住宅网签总量为136237套，环比2016年全年下降50%。考虑到买卖双方入市积极性进一步下降，新增房源和客源量分别环比下降13.7%和2.6%，再叠加新房的集中供应，贝壳研究院预计年末市场翘尾力度有限，全年二手房成交量15万-15.5万套，全年均价同比下跌4%左右。

　　本版采写/新京报记者 袁秀丽