B10:黄金楼市·特别报道
 
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论道2019“战术”:攻守有方、进退有序

10位行业代表就2019年楼市探底、调控政策走向、房企并购等房地产热点问题进行观点碰撞

2019年01月18日 星期五 新京报
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在1月15日举办的第十三届新京报标杆地产颁奖典礼现场,嘉宾们各抒己见。 B10-B11版摄影/新京报记者 彭子洋
多数房地产行业代表认为今年楼市不会探底、也不会成为并购大年。

  2018年,房地产行业进入一个全新发展时期,在“房住不炒”的主体思路下,全国发布房地产调控政策多达400余次,成为历史上地产调控最密集的年份。在此背景下,房地产开发市场持续下行,住房租赁市场迎来优胜劣汰,房地产相关企业开启攻防之战。

  1月15日,由新京报主办的“2019·攻守道暨第十三届新京报标杆地产颁奖盛典”在北京举行,来自房企、机构的10位业内人士以江湖论道的形式,进行观点碰撞与交流,激烈交锋。

  今年楼市会继续探底吗?

  9人认为不会探底

  会继续探底吗?对于这个问题,参与讨论的嘉宾中有90%认为不会探底,10%认为会继续探底。鸿坤地产集团总裁袁春认为,无论从需求还是供应层面来看,2019年上半年楼市继续探底的可能性很大,但是探底与否取决于政策走势,也有可能会触底反弹。袁春表示,目前中国居民住宅负债杠杆率超过100%,从这个角度来讲,会干扰2019年的购买力。从供应来看,2018年下半年很多城市去化速度放慢,库存在增加。

  北京中原总经理任莉提出了不同的观点,在她看来,2018年上半年,楼市已经触底。探底分为价格与成交量,虽然这一轮的楼市调整迎来公认的地产寒冬,持续时间长达一年多,超过2014年,与此同时,2018年的成交量也大量萎缩,但无论是新房还是二手房成交量都比前一年有所上升,2018年7月份以后,成交量已在逐步回升。价格方面,先有成交量才有价格支撑。此外,结合国家政策走向、宏观经济对于流动性的增加,如果企业获得资金,就业率和居民收入就会增加,从这个角度来说,2019年经济形势会逐步向好。

  新京报记者 段文平

  今年楼市调控政策会松绑吗?

  5人认为不会松绑

  2019年楼市调控政策会松绑吗?对于这个问题,有50%的嘉宾选择“攻方”,认为今年楼市调控政策会松绑;另有50%的嘉宾选择“守方”,认为今年楼市调控政策不会松绑。

  中经联盟秘书长陈云峰选择攻方,预判政策会有一些松动。而合硕机构董事长李伟表示,“松绑皆有原因,绑不一定是坏事儿,松也不一定就是好事儿。过去说房地产三年一个小周期,可能2017年、2018年小周期失效,中周期失效点还没有完,要换角度看,很多新的商业模式很有可能大有可为,所以不用悲观,当然也没有必要乐观,沉住气把自己的活儿干好。”

  “北京从2017年3月份进入了楼市寒冬,三四线城市从2017年3月份才刚刚开始调控,这个过程中,政府是在因城施策。”鸿坤地产集团总裁袁春说。

  愿景集团董事长陶红兵认为,“制定政策的人大概也不知道今年该不该松绑,不会松绑是因为有两种松绑,一种实质松绑,一种形式松绑。今年从表面上来看,大体松绑可能性不大。”

  新京报记者 张建

  抄底拿地还是现金为王?

  4人难抉择,3人选择抄底拿地

  抄底拿地还是现金为王?对于这个问题,参加讨论的嘉宾中,4人难抉择,其余6人攻守各半。鸿坤地产集团总裁袁春的观点很中立,他认为抄底拿地和现金为王并不矛盾,无论是下行周期还是上行周期,抄底拿地和现金为王是每个企业都想做的事情,在现金流安全的情况下,要尽量多抄底拿地。如果企业把这两件事情做好,一定很赚钱的。手上既有大把现金,又可以抄底拿地。

  袁春认为,在上行周期的时候,企业运气好也能抄底拿地,在下行周期的时候,企业不留心也会高价拿地。对于做住宅企业,尤其是高周转的住宅企业都必须具备这两项能力,所以两者并不矛盾。如果市场上行的时候拿不到好地,也赚不了钱,下行周期手上没有大量现金,也不能抗风险。

  世茂集团副总裁、华北地区公司董事长兼总裁刘辉,在选择上也很纠结。他认为,今年房地产市场表现为攻还是守并不严格。在两年前有一大批开发商回归一线,后来发现2017年、2018年最舒服的区域是四五线,中国市场分化很严重,所以预判挺难。现在监测到拍地市场开始活跃起来了,是因为去年年底大家觉得要抓紧现金回流,在现金充足的情况下,就会再拿地。

  刘辉表示,每家企业对于拿地还是不拿地的策略不一样,都有自己的判断标准。全国市场在一、二、三、四线城市如何拿地,大家判断分歧会更大。现在有的企业之所以拿地,是因为地价跟四五个月之前相比,个别城市出现约50%回调。 

  作为选择现金为王的一方,新农创投资发展有限公司总裁张龙表示,新农创现在是全产业投资运营商,地产占了三分之一或者四分之一。2018年是乡村振兴的元年,新农创已成为乡村振兴的引领者,逆势增长,在现金和拿地方面的速度都在加快。未来五年,地产人要思考在跟上国家大势的前提下怎么转型。

  新京报记者 袁秀丽

  今年是房企的并购大年吗?

  6人认为是并购大年

  2019年会是房企的并购大年吗?对于这个问题,有60%的嘉宾选择“攻方”,认为今年是房企的并购大年。剩下的嘉宾选择“守方”,认为今年不是房企的并购大年。

  多位嘉宾认为,2019年,在房地产调控不会放松的情况下,房企整合趋势会增强。一方面,部分小房企可能会提前退出,而更多想弯道超车的房企会借机展开并购;另一方面,在地价攀升的情况下,通过招拍挂在核心城市扩大土地储备的难度加大,而并购是增加土地储备的有效方式。

  与上述观点相反,愿景集团董事长陶红兵认为:“2019年,并购虽然会很多,但是,总体规模和单个交易的规模并不会超过2017年与2018年,所以2019年并不是房企的并购‘大年’。今年,地产行业前10名开发商可能很难会出现大体量的并购,大房企并购的意愿并没有那么强,相比之前有所下降。虽然中小房企的并购量可能会增加,但是整体规模却不大。”

  新京报记者 徐倩

  长租公寓进入“红海”了吗?

  6人认为不会进入“红海”

  “在长租公寓领域,有一部分企业活下来,这部分企业是一开始没觉得自己有什么竞争力,踏踏实实做事,最后把能力锻炼出来了。”在2019·攻守道暨第十三届新京报标杆地产颁奖盛典上,愿景集团董事长陶红兵发表了上述观点。

  长租公寓进入“红海”了吗?对于这个问题,6人选择不会进入“红海”。新派公寓创始人王戈宏认为,这要具体看“红海”的定义,是基于消费端的“红海”,还是基于开发端的“红海”。并非是进入长租公寓的企业多了,就叫红海。实际上,长租公寓是个壁垒较高的行业,是365天居住的消费品,不仅如此,长租公寓还是个金融行业,“需要大钱、长钱和便宜的钱”。

  王戈宏还指出,开发商一直做的是家庭居住产品,而长租公寓面对的是不愿意买房或买不起房的年轻人群,但目前中国并没有针对他们的小空间产品,而拥有大量需投巨资改造的产品。

  基于此,在王戈宏看来,长租公寓之所以出现壁垒,就在于模式出了问题,即要拿出很多钱投资、改造,但经营所挣的钱是靠每月每天一分一厘赚回来的。长租公寓不是精装修与物业管理,因此,能否享受长租公寓的价值,打造行业蓝海,关键在于企业能否打造商业模式。

  王戈宏同时指出,目前不少企业以“二房东”的模式在做长租公寓,推广轻资产模式,但轻资产模式是最难的,“谁为客户创造最好的现金流和较好的黏性,这才是真正‘红海’到来的时候,现在根本谈不上‘海’。”

  而在复星集团北京区域副总代、复地集团高级副总裁兼北京区域总经理倪强看来,不能简单地进行“红海”、“蓝海”之分。他认为,长租公寓分为两种:一种是不得已而为之,即开发商有相应产品卖不出去,改造成长租公寓;另一种是有意为之,从地产开发角度布局长租公寓,关键在于产业协同,产品端如何满足消费者的需求。

  愿景集团董事长陶红兵指出,对于前两年大规模进入长租公寓的投资商、开发商,就是“红海”。他预计,开发商做长租公寓,不少企业会在三五年内死亡。而死亡的原因在于:“自以为是,以为会装修和物业管理就能做长租公寓”。

  新京报记者 张晓兰

  文旅小镇三至五年内会盈利吗?

  8人不看好文旅小镇

  “在运营方面形成自己的经验和优势,可能是文旅小镇获取盈利模式的一条制胜之道。”复星集团北京区域副总代、复地集团高级副总裁兼北京区域总经理倪强这样表示。

  文旅小镇三至五年内可以盈利吗?对于这个问题,参与讨论的嘉宾中,仅有两名嘉宾给予肯定答案,剩下的八名嘉宾均表示并不看好。

  复星集团北京区域副总代、复地集团高级副总裁兼北京区域总经理倪强是持肯定态度的“少数派”。倪强认为,文旅小镇是未来非常好的发展方向,尤其在京津冀地区,今后将是值得花大精力学习推进的方向。

  倪强说,“文旅小镇这两年大行其道,分化很快。从地产业转行文旅小镇,很重要的一个制胜点是,如何从开发主体转化为运营主体,且能运营有道,还能挣到钱。”

  谈到盈利,倪强表示,如果文旅小镇不盈利,说明盈利模式或项目本身存在问题;如何盈利与小镇所在区位、小镇获取的方式和价格、产品结构以及未来的运营空间都有很大关系。“在运营方面形成自己的经验和优势,可能是文旅小镇获取盈利模式的一条制胜之道。”

  相反,多位嘉宾表示,地方政府打造文旅小镇,招商引资的大部分是非住宅用地、产业用地或其他用地,如果短期内几十亿资金投入此类项目,三至五年内很难实现盈利。很多成熟的文旅小镇基础较好,且多为轻资产投入,还有产业的带动。

  新京报记者 王海亮

  城市更新投资力度会加大吗?

  7人认为投资力度会加大

  在增量房地产市场降温的同时,存量更新市场却如火如荼,各方企业、各方背景资本都在积极介入。在2019·攻守道暨第十三届新京报标杆地产颁奖盛典上,中经联盟秘书长陈云峰表示,以北京为首的24个城市进入存量市场,2019年我国将大踏步走入城市更新。

  城市更新投资力度会加大吗?对于这个问题,7位嘉宾认为2019年城市更新投资力度会加大,剩下的3位嘉宾持反对观点。

  中经联盟秘书长陈云峰指出,以北京为首的24个城市进入存量市场,2019年我国将大踏步走入城市更新。以北京为例,2018年二手房交易占80%,再加上北京四环内基本不允许新建商业、办公项目等,不得不认可老旧物业价值。

  在陈云峰看来,城市更新主要包括两方面内容,一是将旧的写字楼翻新,物业性质不变;二是将旧的购物中心、百货更新为写字楼。通过改造、更新赋予旧物业更多时尚、新潮、共享、设计感的内容。“城市更新特别有现实意义,会是一个城市主要的发展方向,也是政府所鼓励的方向。”

  新农创集团总裁张龙也认为城市更新是必然的,但他不认为今年会是投资力度加大的一年。张龙的论据主要有二,一是政府负债很高,大量基础设施需要投资,压力非常大。政府今年在投资上会很保守,一些地方会收缩,特别是新城方面,更多地考虑民生。二是政府也希望房地产商尽可能少考虑地产,多考虑产业,以产业支撑建设城市。

  新京报记者 段文平

  房地产将是智慧城市应用场景?

  7人认为将是主要应用场景

  “不管多么智慧、多么科技,最终都需要在物理空间里来完成,这就是房地产大有可为的未来。”在2019·攻守道暨第十三届新京报标杆地产颁奖盛典上,合硕机构董事长李伟发表了上述观点。

  房地产将会成为智慧城市主要应用场景吗?对于这个问题,7位嘉宾认为未来房地产会成为智慧城市的主要应用场景;7位参与讨论的嘉宾认为,未来房地产不会成为智慧城市的主要应用场景。

  合硕机构董事长李伟表示,人工智能、智慧城市已不算“新兴”概念,社会的各行各业都弥漫着“智慧”的风潮。但是即使在此大背景下,“智能”也是依托于固定存在的空间。李伟表示,“不管多么智慧、多么科技,最终都需要在物理空间里来完成,这就是房地产大有可为的未来。”

  针对智慧城市的应用前景,世茂集团副总裁、华北地区公司董事长兼总裁刘辉表示,“生物信息、健康信息、家庭安保信息、生活规律等个人信息存在泄露的可能性,只要出现风险,后果是极其严重的。”刘辉表示,从设想到现实的转化过程中存在许多不可预期的影响因素,因此,智能技术在私家领域方面的应用还有很多值得探讨的地方。

  新京报记者 赵昱

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