长租公寓从群雄并起到寡头之争

　　2018年长租公寓行业出现的爆仓、整合事件或许将在今年继续上演。1月17日，蛋壳公寓以2亿美元（包含现金和债务）全资战略收购知名长租公寓运营商爱上租，涉及原爱上租的全部资产、100%股权并入蛋壳公寓。蛋壳公寓和爱上租均为分散式长租公寓领域排名前三的企业，此次交易也成为长租公寓行业内迄今为止最大一桩收购案。

　　去年爆雷、并购案例给整个长租行业发展蒙上一层阴影。业内担心，开发商进入长租公寓跑马圈地，还有没有发展前景？长租公寓的资本寒冬是否真的来临？谁能成为长租公寓洗牌中的真正赢家？长租公寓这片“蓝海”是否正在变为“红海”？

　　1 爱上租从收购到被收购

　　爱上租由原我爱我家联合创始人童浩创立于杭州，其业务以杭州为中心，辐射上海、苏州、南京等城市。

　　爱上租的发展历程，基本是近年来长租公寓行业的一大缩影。2004年，童浩创立了浙江盛世管家房地产经纪有限公司并担任董事长，2014年创立品牌公寓蜗居网络，并担任CEO。2015年7月，爱上租收购盛世管家租赁业务部和蜗居品牌公寓。同年8月，爱上租宣告正式成立，开始运营。一年后，爱上租就完成了A轮1.01亿融资，融资完成后，爱上租便开启了城市扩张之路，先后宣布南京、上海浦西、苏州城市公司成立。

　　在此基础上，2017年6月，爱上租完成B轮3亿融资。历时三年，至2018年5月，爱上租已管理超过8万套（间）房源，以品牌公寓和品质公寓为主打产品，其中品牌公寓又分为随寓、偶寓、集寓三种公寓产品。

　　2018年8月，在克而瑞发布的一份杭州运营商已开房源排行榜中，爱上租以13000套位列首位，自如排第二为5543套房源，优客逸家5500套位列第三。然而，2018年底，爱上租被爆出提前与房东解约以及破产传闻。

　　前两年，在持续的政策红利下，长租公寓从小众行业到全民参与，成为各路资本追捧的投资标的，各种运营商良莠不齐。然而，随着资本大潮退去，长租公寓野蛮生长埋下的隐患，正逐步浮出水面：甲醛、租金分期、爆仓……2018年以来，包括杭州鼎家、上海寓见等品牌在内，已有超10家长租公寓运营商先后出现经营问题。

　　从2014年萌芽至今，经过四年多的高速发展，长租公寓出现较为严重的分化现象，业内普遍认为，长租公寓进入行业洗牌期，而蛋壳公寓此番收购爱上租，被视为行业加速整合的一大表现。

　　“有人出局是好事，说明行业正在回归本质。”城智更新研究院院长陈方勇指出，经过2018年的“洗礼”，2019年品牌公寓的春天将来临。

　　2 行业并购加速，洗牌在即

　　“品牌企业间快速并购现象已在发生，2019年会更加剧烈，不光是分散式品牌公寓，集中式品牌长租公寓也如此。”不久前，贝壳研究院院长杨现领在接受记者采访时表示。

　　回顾近期集中式长租公寓的大事件，整合并购亦是一大关键词。记者了解到，作为较早进军集中式长租公寓行业的运营商，魔方公寓2019年计划开业10万间。为此，魔方接连收购了几大业内较知名的集中式公寓品牌，不仅有全资收购，也有入股。不过，相关消息并未正式对外宣布。不仅如此，去年底，魔方公寓宣布，将以运营为核心竞争力，全面深入轻资产领域。

　　距新派公寓类REITs在深交所挂牌一周年后，今年1月2日，新派公寓宣布启动“产品IP+REITs资管”的发展模式。据悉，该轻资产托管模式已在成都高新区、南京未来科技城等项目实践。此外，记者了解到，新派公寓也在跟其他公寓品牌方洽谈并购事宜。

　　对于此番企业动态，58安居客房产研究院首席分析师张波指出，长租公寓第一阶段“群雄并起”已近结束，长租公寓运营方在数量上的快速增长期已接近尾声。随之而来的，第二阶段“寡头之争”正在进行，这一阶段还将持续一段时间。

　　“相比2018年，2019年并购现象会更为明显。”张波预计，未来2-3年，头部企业将占据七成以上份额，超九成中小品牌无法在竞争中存活，只能选择被并购或主动转型。

　　房东东公寓学院创办人全雳也表达了类似看法。全雳指出，资本与资源将越来越向头部企业倾斜，行业将形成“哑铃型”的发展格局。即头部企业越来越集中，单笔融资越来越大；腰部企业由于品牌、产品、运营、物业获取等方面制约，规模逐步减小或数量减少，最终选择出售或转型；而更为隐蔽的个人房东，由于价格低、产品专一的优势，进行更贴合的刚性人群需求，因此，也会有一定的发展。

　　“真正意义上的品牌公寓，能沉淀下来的估计只有20-30家。”全雳表示。

　　其中，在追求规模效应的过程中，良好的商业模式至关重要。事实上，长租公寓并非精装修加物业管理，而这正是很多企业没有梳理清晰，便开始盲目扩张进而出现问题的原因所在。

　　“2019年是企业修炼内功的一年。”巴乐兔联合创始人高萌指出，要更踏实地在内部流程和运营服务建设上下工夫，包括持续加强对租客的服务和对成本的控制，以及重视口碑和品牌建设。

　　3 四股力量角逐

　　记者注意到，目前参与住房租赁市场的主体，已涌现出四股力量，分别是万科寓等为代表的大型房企、如家等为代表的酒店企业、地产中介机构如链家自如以及魔方公寓等为代表的互联网创业公司。

　　除了前述的机构品牌公寓，据不完全统计，目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足长租公寓。早在2016年下半年，龙湖创立“冠寓”作为第四大主航道业务，也是业内最早将长租公寓作为核心业务的房企；而万科长租公寓也已开展4年，截至2018年6月30日，在30个城市拥有超16万间，累计开业超4万间；2018年12月，招商蛇口中长租公寓首驻武汉、上海、南京三大核心城市，依次开展品牌发布与壹间公寓正式开业仪式。

　　目前一部分房企虽已拥有一定规模优势，但近期不少房企还提出了短期发展目标。业内预计，未来房企布局长租公寓的排名，或将面临重新洗牌。其中，碧桂园计划到2020年将建设100万套长租公寓，其中40万套自主开发，60万套靠创新模式拓展；保利计划2020年企业的公寓管理规模将达30万间。

　　每个房企在具体做法上也不尽相同。记者了解到，花样年主要是从养老领域着手，目前正从自有物业的改造，来尝试长租业务；正荣主要是为盘活存量资产；融创则从“不走量、做高端”的角度出发。

　　4 考验房企运营能力

　　实际上，恰如水滴管家副总裁陆毅所言，很多开发商并非主动为之，原因在于，不少地块在出让时，对自持租赁住房有相关要求。

　　众所周知，目前自持型地块的土地成本仍过高，建安成本、运营成本加各种税费，想要回本要20年左右，甚至有的地块更长。相比快周转的增量开发来说，长租公寓并不“赚钱”。特别是持有资产的模式下，想靠租金赚钱就更难。

　　来自联讯证券的一份报告指出，自持土地的几个关键点在于：一，自持年限，一般自持土地的价格比较低，开发商愿意拿，主要是因为希望经营了一段时间以后，政策发生变动，这些房子可以再卖掉；二、自持比例，从竞拍地价转为竞拍自持面积或保障房面积，会让开发商把自持或者保障房部分的成本压缩，提高可以销售部分的价格来盈利。

　　高萌指出，开发商从政策、土地供应和市场庞大需求等大局着眼，投身长租行业，在资金、资源和成本方面，相对创业公司有得天独厚的优势，但目前畸形的租售比、选址问题和运营管理服务等是开发商必然面对的问题。

　　据业内人士表示，从今年开始，在同一个地产项目中，既有出售、也有出租的房子将会陆续出现。然而，开发商一直建造的是家庭居住产品，而并不了解租客需求。实际上，目前市场上拥有大量需投巨资改造的产品，而客群真正需要的小空间产品，却是缺失的。

　　“大批公寓开始正式投入运营，2019年是考验开发商系公寓运营能力之年。”陆毅表示。陈方勇则明确指出，开发商无法做出较好的公寓，原因在于：“没基因、没动力，开发商未来最大的可能是成为公寓的资产持有人。”

　　在此背景下，无论房企系、酒店系或创业系，都将面临行业洗牌的发展趋势，“本质来看，是否为房企系，并不是决定某一长租公寓生存与否的关键所在，房企系的优势也仅体现在品牌和拿地层面。”58安居客房产研究院首席分析师张波称。

　　5 资本寒冬来临？

　　值得注意的是，2018年以来，国内银行对房地产业务的信贷呈收紧趋势。发债方面，目前长租企业发债主要是地产背景的企业，而非地产背景的企业几乎没有涉及，即便发行ABS或类REITs产品，也是极少数。

　　此外，随着资管新规要求，不准期限错配和“资产池”运作，据中国理财网上的产品显示，近来发行的理财产品多数在1年以下，这些专项债和资产证券化产品的流动性不强，期限又动辄3-7年，若想成功发行，还需提高利率，势必推高财务成本。

　　然而，这并非意味着资本寒冬的到来。记者注意到，2018年12月底，朗诗绿色集团宣布参与了由平安不动产联合深圳平安大华汇通财富管理有限公司共同实施的“平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支援专项计划”，该产品采用储架发行机制，储架规模达50亿元。

　　无独有偶，12月18日，中骏宣布，旗下长租公寓品牌“FUNLIVE方隅”与基汇资本旗下管理基金正式签署框架协定、平台合作协定及种子专案的买卖协定。据此，双方将共同成立长租公寓投资平台，首期规模为8亿美元，目标未来3年平台规模超过100亿元。

　　“对于中小企业，就不要指望好的融资。不过，大品牌的融资一直在春天里。”全雳表示，行业“余额”已不多，资本与资源会越来越向头部企业倾斜。而长租公寓融资门槛已不是1亿-2亿，现在起步融资为10亿，只有这些“玩家”才可继续在长租公寓市场内奔跑。

　　不过，在广州建方长租总经理甘伟看来，市场上并不缺少钱，关键在于企业自身的盈利模式，“如果盈利模式不是很清楚，进来后退不出去，投资方就会质疑与观望。”

　　6 “地贵钱贵周转慢”如何破？

　　实际上，作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，虽行业前景可期，但目前为止，尚无企业能给出清晰的盈利模式。

　　长租公寓目前很多企业采取的是包租模式，即传统的二房东模式。在甘伟看来，二房东模式拿房成本较高，回报周期长，基本靠融资，生意有所困难，因此，这导致行业内出现大企业收购中小企业的现象。

　　记者了解到，目前美国和日本的公寓市场，基本采用的是轻重资产两大模式。第一种是轻资产品牌输出模式，帮助客户获得资金回报，从而收取一定的管理费，目前国内很多创业公司也在尝试轻资产模式；另一种是REITs模式，即通过资金收购来改造、运营管理，再做REITs，从而形成资产管理的闭环。

　　不过，在甘伟看来，目前轻资产模式可以探讨，但为时尚早，还无法很快形成规模效应。而总重资产模式也需要时间，需要关注收购的资产价格是否足够低，目前也没有成为主流的模式。

　　基于此，甘伟总结称，三种模式目前都存在一定问题，因此，2019年会是个长租公寓从业人员相对冷静、迷茫的一年，但这并不代表行业会冷清、停滞，“相信会有各种新模式的探讨，思考后再出发，毕竟这一行业还是个朝阳行业，才刚刚开始。”

　　新京报记者 张晓兰