多个项目蓄势开盘 要打一场硬仗

　　作为北京城六区之一，近两年，海淀区住宅土地供应较为稀少，除永丰板块少数住宅用地外，大多数都为产业用地。2017年至今，海淀区共成交6宗限竞房土地。业内称，几个限房价项目的入市，尤其是部分项目规划了大量90平方米以下中小户型，同时价格限定在5万/平方米左右，不仅弥补了海淀长期存在的供给空缺，同时对海淀刚需与刚改客群而言，也提供了难得的购房机遇。

　　多个限房价项目处于蓄客阶段

　　记者了解到，海淀山后同区域即将入市的限房价项目共四个：西山锦绣府、山屿湖、翡翠云图和紫郡蘭园，目前正为入市做准备。

　　其中,山屿湖、紫郡澜园、翡翠云图，在地理位置上非常靠近，彼此相邻，都位于翠湖科技园，向北2公里为16号线屯佃站，未来将享受相同的周边配套和交通出行。此外，价格方面也较为接近，单价在5.3万元左右。

　　不过，在产品上，三个项目有其差异性。山屿湖和紫郡澜园都选择主流的89平方米小三居设计，兼顾一部分大户型洋房或叠拼。万科翡翠云图最小的也是146平方米大平层，且套数不多，可选择性较小。

　　整体而言，三个项目的户型产品没有高下之分，全在于购房者自身的实际需求。

　　值得注意的是，目前来看，这三个项目所处的海淀翠湖板块存在一些短板。

　　58安居客房产研究院资深分析师李震指出，项目周边配套一般，商业更多依赖2公里外的温泉镇。此外，交通还不够便利，距离地铁的“最后一公里”问题有待解决，且黑龙潭、黑山扈等都是北京有名的交通拥堵路段，要等开通西山隧道才能缓解。

　　“目前这三个项目都未开盘，未来势必有一场硬仗。”李震表示。

　　值得一提的是，西山锦绣府项目位于海淀西北旺镇亮甲店，商品住房销售均价不超过58622元/平方米，且最高销售单价不得超过61554元/平方米。主力户型为90平方米三居洋房。

　　因为距离最近的16号线西北旺不足1公里。在业内看来，规避了海淀翠湖板块三个项目在交通出行上的短板。

　　西山锦绣府地块由紫光股份以76.2亿元总价拿下。有消息称，项目为纯洋房社区。

　　不过，目前项目周边配套匮乏，底商和大型商业短缺，仅有一些小商铺。由于风向问题，位于海淀区西北旺镇的六里屯垃圾填埋场，对西山锦绣府有一定的影响。

　　据记者了解，西山锦绣府项目旁边的永靓家园为共有产权项目，均价37800元/平方米。从价格上，较有竞争力。

　　供应短缺将得到弥补

　　除这三个项目外，记者了解到，海淀亮甲店限房价项目定名为“西山锦绣府”。

　　此外，海淀还有两个限房价项目暂未入市。

　　2017年10月，北京天恒置业以16.5亿元+自持36%夺下海淀四道口商住地块，该地块商品住房销售均价不超过8.54万元/平方米，最高销售单价不得超过8.96万元/平方米。

　　今年1月，京投置地房地产有限公司和北京市基础设施投资有限公司联合体以63亿元竞得位于海淀北部地区苏家坨镇的一宗地块，该地块中商品住房销售均价不超过55188元/平方米，且最高销售单价不得超过57948元/平方米。

　　“从海淀商品住宅来看，已出现全面高端化。主要以单价8万以上，150平方米以上中大户型为主。”合硕机构首席分析师郭毅指出，这几个限房价项目的入市，尤其是部分项目规划了大量的90平方米以下中小户型，同时价格限定在5万/平方米左右，不仅弥补了海淀长期存在的供给空缺，同时对海淀刚需与刚改客群而言，也提供了难得的购房机遇。

　　不过，由于一些项目中存在部分自持地块。相对而言，会影响到居住品质。“因租赁客群主要是短期居住需求，对社区园林、会所等公共区域品质的维护，相对会产生不利影响。特别是定位较高端的项目，客群之间的差距更大，影响也会更大些。”郭毅称。

　　紫郡蘭园 89平方米样板间开放

　　该项目位于海淀区北清路屯佃地铁站向南约2000米,商品住房销售均价不超过53000元/平方米，且最高销售单价不得超过55650元/平方米。项目为花园洋房，主推89平方米、130平方米、139平方米三种户型。预计2021年年初交房。

　　葛洲坝紫郡蘭园目前处于蓄客登记阶段,预计今年上半年开盘。目前89平方米样板间已开放，全部精装修。项目采用纯洋房设计，整个小区都是7-10层低密板楼，一梯两户，居住舒适度更高些。另外，小区是零自持项目，可售房源较多，客群较为均质。在外部环境上，社区内将呈现9大主题园境。

　　不过，以89平方米洋房为例，相比山屿湖，紫郡澜园得房率在80%左右，略低于山屿湖。儿童房面积较小，不过，公共区域面积多一些；面宽小于山屿湖，而厨房、卫生间大一些。

　　万科翡翠云图 项目已开始蓄客

　　该项目位于北京海淀区翠湖科技园东南侧,商品住房销售均价不超过53000元/平方米，且最高销售单价不得超过55650元/平方米。分为洋房和叠拼两类。洋房分146平方米普通层、121平方米顶层，以及280平方米下跃；叠拼产品为下叠，面积310平方米。将于2021年6月30日交房。

　　该项目目前开始蓄客，叠拼样板间已开放。在叠拼产品上，翡翠云图因有40%左右自持面积，把90平米以下的户型做成自持部分，纯商品住宅以中大户型产品为主，容积率较低，与其他项目在产品上形成了差异化。

　　此外，开发商自持的部分产品安排在别墅产品内，包括一部分上叠和中叠。

　　山屿湖 预计3月中下旬开盘

　　该项目位于海淀区温泉镇太舟坞,商品住房销售均价不超过53000元/平方米，且最高销售单价不得超过55650元/平方米。项目总共1324套，此次首开洋房为220套，89平方米三居，叠拼138套，面积为225平米。将于2021年5月30日交房。

　　项目预计三月中下旬开盘，目前处于意向登记阶段，洋房样板间已开放，别墅样板间预计5月份开放。项目由碧桂园负责前期销售，中铁建负责整体操盘、建设以及后期物业管理。

　　山屿湖有36%的自持面积，客群相对多元，对居住品质会产生不利影响。在户型方面，除89平方米洋房外，就是225平方米叠拼，没有中间面积的产品。

　　本版采写/摄影 新京报记者 张晓兰