B15:黄金楼市·特别报道
 
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石景山五里坨

3限房价项目“肉搏” 精装、优惠招数不断

2019年02月22日 星期五 新京报
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  众所周知,由于行政面积小、山地面积占比超过20%,近年来,石景山的土地供应尤其是住宅用地供应紧张。不过近两年,石景山五里坨板块几宗限房价项目用地的集中出让以及开盘入市,改变这一供应短缺的局面。

  去年10月1日,板块内的卓越万科翡翠山晓、绿城西府海棠、远洋五里春秋同时取证入市,由于同在一个区域,享受到的区域配套基本相同,且3项目部分产品相似、均采用精装交付,因此竞争激烈,展开“肉搏”战,除了通过不同的精装、室内设计细节来提高自家竞争力外,优惠折扣招数更是不断。

  填补区域刚需、首改产品空白

  石景山位于长安街以西,由于面积不大,整体距离北京中心城区距离不远,但是长期以来,住宅用地处于短缺状态,也使得该区域新增住宅类型匮乏。合硕机构首席分析师郭毅表示,从历史来看,石景山是北京供应最低的区域,在之前的七八年时间,石景山只供应了六个商品住宅项目,房源供应量只有4200套,仅相当于朝阳区热度高时一个月的供应量。

  石景山住宅土地供应明显增多,源于五里坨板块土地的开闸入市。2017年11月,绿城和万科先后拿下五里坨建设组团用地,两宗地块总建筑规划面积近70万平方米,体量较大。在拿地近一年后,位于五里坨板块的三个限房价项目于2018年10月1日取证入市,获准入市住宅房源共计2066套,创下了近年来石景山区域新建商品住宅供应的高峰,弥补了石景山市场供应空缺。

  更为重要的是,三个项目填补了区域刚需、首改产品空白。据了解,在产品上,由于受到“7090”政策限制,三个限房价项目70%的产品为90平方米以下的中小户型,限售均价均为52024元/平方米,最高限价不高于54625元/平方米。郭毅表示,石景山在售的几个项目要么是高端改善要么是改善型产品,最缺乏面向刚需人群、首改人群的产品,这三个项目恰好弥补了空缺。

  优惠折扣力度有所减少

  值得关注的是,由于限房价,房企利润有限,目前北京已入市的限房价项目中,大多都是毛坯或简装交付,而上述三个项目均为精装交付,交付标准中包含橱柜、抽油烟机、马桶、花洒等内容。

  竞争的另一个点是优惠不断,尤其是去年10月份开盘时,折扣力度最大。据了解,卓越万科翡翠山晓90平方米三居室曾有7万抵30万的优惠活动,绿城西府海棠曾推出过折扣房源,远洋五里春秋的特价房源,最低达到392万,折合单价为4.4万元/平方米左右,比52024元/平方米的限售均价低了6000元左右。

  不过,随着时间推移,现在3个项目的折扣力度都有所减少,卓越万科翡翠山晓销售人员表示,除了7万抵15万外,如果7天内付清40%的首付,可以享受总价9.9折优惠。远洋五里春秋销售人员表示,此前的特价房源已经售完,现在的价格稍微贵点,但是如果付款好的话会有折扣,诸如能在7天内付清40%,部分项目成交总价能低至410万元之内。绿城西府海棠也是7天内付清40%能享受总价9.9折的优惠。

  绿城西府海棠 配套较优,户型偏大

  事实上,远洋五里春秋与绿城西府海棠背后有着共同的投资主体。绿城在获取五里坨地块后先后引入“合伙人”,变成绿城、远洋、新城、平安及实兴腾飞等企业联合开发。目前,该地块由绿城和远洋分别操盘,绿城操盘的是西府海棠,远洋操盘的是五里春秋。

  记者实地探盘中发现,两个项目并不在一起,远洋五里春秋与卓越万科翡翠山晓为邻,绿城西府海棠则独自位于隆恩寺路和秀府路交界处的东北侧。在区位和配套上,绿城西府海棠优势明显,项目300米处是北京中杉学校,500米处是北京师范大学附属中学(京西分校),600米处是由万科“还建”的商业中心。

  相比于卓越万科翡翠山晓和远洋五里春秋洋房与叠拼的产品组合(由于限高,并非高低配),绿城西府海棠所有产品均为5-8层花园洋房,主力户型为90-135平方米的3-4居。绿城西府海棠首期准许销售面积约为6.24万平方米,其中获准入市住宅房源456套。截至2019年2月20日,北京中原地产数据显示,该项目网签92套。

  在产品设计上,绿城西府海棠90平方米的小三居有两种户型,三室两厅一卫和三室两厅双卫。绿城西府海棠销售人员曾表示,相比之下,两卫的户型去化要慢一点,卫生间压缩了次卧的面积,“如果仅一个次卧面积小一点还好,两个都小,有人难以接受。”

  远洋五里春秋 创新收纳空间

  远洋五里春秋共33栋楼,一梯两户,5层洋房共15栋楼,4层上下叠拼共18栋楼,洋房产品为90平方米三室两厅两卫和130平方米的四室两厅三卫。2018年10月1日,远洋五里春秋获得预售许可证,准许销售面积约为9.47万平方米,其中获准入市住宅房源642套。截至2019年2月20日,北京中原地产数据显示,该项目网签101套。

  据了解,在产品设计上,远洋五里春秋进行了大胆的创新,诸如90平方米的三室做出了两厅两卫,且次卫生间干湿分离,较人性化。事实上,90平方米的三室做出两卫,这在市场上较为少见。据上述销售人员表示,随着孩子的成长,家庭对于卫浴的需求将增多。但是,多出的一个卫生间挤压了卧室的面积,户型中两个次卧面积较小,影响居住的舒适度。

  值得关注的是,该项目在收纳上聘请日本设计师进行设计,在玄关处做了一个0.8平方米左右的储物空间,满足家庭日益增多的收纳需求。

  卓越万科翡翠山晓 二三期产品以叠拼别墅为主

  卓越万科翡翠山晓是2017年11月14日,由万科旭辉卓越联合体以总价78亿元摘得,建筑控制规模34.65万平方米。其产品分为三期开发,以洋房和别墅为主,一期取证的产品,主体户型以90平方米以下的小三居为主。销售人员表示,二三期产品以叠拼别墅为主。

  去年的10月1日,卓越万科翡翠山晓取得预售许可证,准许销售面积约为17.05万平方米,其中获准入市住宅房源968套,截至2019年2月20日,北京中原地产数据显示,该项目网签204套,也是3个项目中去化最好的。

  卓越万科翡翠山晓位于石景山·石门路东约500米处,与远洋五里春秋相邻,距离绿城西府海棠直线距离不远,但由于受区域内浅山影响,实际路程在3公里左右。值得关注的是,由万科“还建”的商业中心,就在绿城西府海棠附近,与北京师范大学附属中学(京西分校)为邻。销售人员表示,未来可能会开通一条从项目到商业中心的道路,距离将大大缩短。在户型设计上,卓越万科翡翠山晓在售的90平方米三室两厅一卫,南北通透,户型方正,明厨明卫。客厅部分,3.7米的面宽,在90平方米的中小户型中,已算宽敞。此外,该项目卫生间干湿分离,解决了小三居中卫生间早晚高峰期的使用痛点。

  本版采写/摄影 新京报记者 段文平

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