高靖 在“折腾”中发现商机

　　大城市中越来越多的年轻人、白领，

　　通过长租公寓寻觅自己暂时的家。

　　凭借“租购并举”政策的东风，

　　从2017年，长租公寓行业一路高歌猛进；

　　直到去年下半年，

　　甲醛房、炒高房租、租金贷……

　　种种行业乱象爆出，

　　长租公寓一次次陷入舆论漩涡。

　　在长租公寓行业的跌宕起伏中，

　　高靖始终保持着那一份执著。

　　面对租赁市场最低迷之际，坚守在一线，

　　谈判、收房、装修、采购等环节都要亲力亲为。

　　当蛋壳公寓成功完成多轮融资后，

　　他始终没有忘记创办蛋壳公寓的初心：

　　“让年轻人有尊严地生活在城市”。

　　发现租赁行业的痛点

　　2014年秋，互联网创业正火热，大量资金和项目潮水般在市场上涌现，你方唱罢我登场，一派鲜花着锦、烈火烹油。

　　此时，拥有百度、好乐买、糯米网等互联网企业光鲜履历的高靖，正在琢磨着创业。“青春在于折腾，如果35岁之前干不出一番成绩，我就废了。”不甘于平庸的高靖将目光转向了庞大的租赁市场。为了解长租公寓会不会有市场，高靖天天去找房产中介聊天，请他们喝咖啡，一聊一下午，去发现这个行业存在的痛点和市场需求。

　　轻资产、短平快、O2O赚足了眼球，在当年，选择蛋壳公寓这样一个重资产项目在很多人眼里是“犯傻”的行为，但高靖的想法很坚定。他看到了这个行业中房东和租客之间面临信息不透明、黑中介的痛点；内心深处，他也愿意选择一个对年轻人有点帮助、对社会有点贡献的行业。

　　2014年底，高靖成功注册了一家互联网公司，也就是现在的蛋壳公寓。他从当年的糯米网老领导、如今的蛋壳公寓执行董事长沈博阳处融来了第一笔资金，150万元人民币，自己也投入了第一笔创业金，100万元人民币。

　　从最初的光杆司令，到拉入伙崔岩等三个朋友，手里攥着250万元这个有意思的数字，高靖开启了疯狂创业。他和三个朋友约定，“准备好一年不开工资”，还发表了破釜沉舟式的豪言壮语，“成败在此一举，一年后如果还发不下来工资，我们就宣告创业失败。”

　　第一套房是自己亲手收的

　　不同于传统的租房生意，蛋壳公寓做的是C2B2C模式，即公司处于中立方，将房东的房子统一改造、升级、运营后，再拿房子出租给租客，提供租后服务。注册公司的同时，运营模式的第一步——收房也紧锣密鼓启动了。

　　2014年底，高靖亲手收下了蛋壳的第一套房子。他至今清晰记得，这套房在慈云寺桥边，100平方米两室一厅。所有的环节都亲力亲为，谈判、收房、装修、采购，全公司四个人一起设计、采买家具、陪着装修工人安装，将收来的房子打造得漂漂亮亮。

　　“在创业初期的一段时间，我们收了多套房子。运送家具的货车得后半夜才能进京，我和崔岩就跟着货车，挨个公寓搬运家具。半夜搬家具难免影响别人休息，经常被邻居找上门来，甚至会有警察查过来。”高靖回忆说。为了不扰民，他们在地上垫上厚地纸，甚至关了灯黑灯瞎火地干活。等活干完了，天也亮了，回家休息3个小时，起床再战。“初期每天差不多都只睡3个小时”，因为年轻，更因为创业的激情和冲劲，在这样“拼命”的节奏下，高靖也不觉得累。

　　2015年2月，正值北京租赁市场最低迷时，蛋壳成功租出去了第一间房子，四个人大大松了一口气。

　　收房、租房，陆陆续续、有条不紊地进行着。高靖回忆说，一开始，先是在东四环东区国际公寓收了三套房子，又在团结湖公寓收了几套房子，模式一点点地打通了。“我们真实地告诉房东我们会做什么、会优化什么，房东挺满意，很多人在合同到期后也选择直接续租给我们。”

　　房子租过来了，想租出去却是另一个难题。“说实话，一开始真不好出租。”高靖发现，租赁市场比自己想象的要复杂得多。放房是批量放房，第一批放房20间左右，在放房的过程中，高靖和伙伴们发现，团结湖公寓的别家房源比蛋壳公寓的房源月租金便宜1000多元，他们约了中介看房，才发现竟是虚假房源。

　　高靖想出来的办法是，转场到豆瓣平台。效果非常好，去豆瓣宣传后，蛋壳成功获得了第一批用户，房源很快就全部租出去了，当时的销售毛利率达到了20%-30%。

　　站在风口，也要尊重商业逻辑

　　发展至今，蛋壳公寓的投资人名单上已拥有沈博阳、刘二海、毛大庆等知名人士。

　　项目重要还是资本重要，是创业领域纠结已久的话题，无数创业者带着自认为前景无限的计划，前仆后继倒在了寻觅资金的路上。相比众多折戟沉沙的创业者，蛋壳公寓走的这一路却幸运许多，不少大咖主动伸来了橄榄枝。

　　犹记得第一轮融资时，高靖一共见了5名投资人，3名投资人给了投资。“那是2015年4月，我在投资机构待了8个小时，达成了投资协议。”当时正是资本寒冬，尤其上门O2O领域的集体“扑街”，令融资变得异常困难。

　　“有时候你看着我们只是谈了20分钟就拿到了投资，但这20分钟的背后，其实有至少数月的相互了解和沟通。”高靖说。

　　2016年8月，投资过优客逸家、小猪短租的知名投资人——愉悦资本的刘二海关注到了蛋壳公寓项目。一般来说，投资者在一个领域通常不会投资类似的公司，能够吸引到愉悦资本，关键还是项目本身的未来被看好。

　　有一次，优客工场创始人毛大庆在亚布力论坛上对沈博阳说：“北京有个叫蛋壳公寓的项目，做得挺不错，就是不知道谁做的。”沈博阳笑着回答：“是我投资原来糯米的人做的。”此时，蛋壳规模已扩张不少，核心团队来自沈博阳之前创立的糯米网。

　　机缘巧合之下，事情会变得很简单。2017年夏天，毛大庆的优客工场在蛋壳公寓的A+轮投资中进行了跟投。成功吸引到资本的根由依然是项目自身的“内功修炼”。

　　有时候，你能得到认可，是因为你想解决的痛点，正是大家的痛点。高靖说，优客工场在做创业孵化，而租房问题正是摆在年轻创业者面前的当务之急。能解决这一痛点的蛋壳公寓白领长租模式，自然会得到关注和认可。

　　从2017年开始，国家住房政策更多地鼓励和支持发展租住市场，长租公寓项目赶上了好时候。但高靖深知，站在下一个风口、看上去占据先机的同时，尊重商业固有的逻辑和规则同样重要。

　　“很多时候，情怀要让位于市场现实。”高靖认为，能拿到足够资金进行快速扩张，是因为商业拥有自己的基本规则和逻辑。有现实需求，项目可以解决痛点，并且市场足够大，能持续带来可观的利润回报——这是包括蛋壳在内的长租公寓创业项目能得到资本关注的根本原因。

　　熬过了融资的坎儿

　　从最初的11人发展到现在超过4000人，蛋壳公寓的规模快速扩大。

　　创业初期的日子如今回想起来，几乎都伴随着浓墨般的夜色。2018年之前的高靖，几乎没有在夜里12点前离开过办公室。2018年6月6日，蛋壳公寓宣布完成B+轮7000万美元的融资。

　　今年1月，蛋壳公寓以2亿美元全资战略收购知名长租公寓运营商爱上租。这是长租公寓史上最大的一起收购案，蛋壳公寓管理房间数增加了超8万间，达到近50万间。

　　今年3月2日，蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资，由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。自此，蛋壳公寓被业内誉为互联网长租公寓的独角兽。

　　回想创业初期的蛋壳，仅有250万元创业资金，没有人看好，没有人认可，合伙人们满心彷徨。“这是创业团队熬过的第一个艰苦三年，得到此轮融资后，兄弟们的心里稍稍有了几分安定。”高靖说。

　　在一系列资金的支持下，原本就在快速发展的蛋壳公寓再次加速。然而快速扩张，难免埋下隐患。“团队的执行力不行，团队理解不了公司的使命，是我现阶段最着急的。出了问题，我们要首先从自己身上找原因，及时去处理。”高靖说。

　　他清醒地知道，融到资金，只是“暂时跑出来了”；面对市场环境和社会舆论，蛋壳公寓还有待完善。

　　高靖认为，对长租公寓行业来说，2019年将是持续优胜劣汰的一年。“长租公寓市场还处于发展初期，蕴藏着比当年团购潮还大的机会，绝对不容错过；但长租公寓绝对不是一个赢者通吃的行业，未来也不会一家独大。”

　　高靖判断，随着长租公寓行业发展进入深水区，行业资源、资本、业务等均开始向头部企业集中，整个行业也可能进入到一个全新整合阶段。

　　敢于正视问题

　　“我们的企业一定要是良心企业。”对于长租公寓甲醛含量超标的隐患，高靖对新京报记者表示，蛋壳公寓将从建材、家具的供货源头去抓空气安全，确保装修公寓中使用的建材、家具是合格产品，比如，以铁质家具取代木质家具。“我们在努力解决空气、环保等方面的问题。”

　　“不是用一纸免责声明，告诉租客我们的房间装修是合格的。我们想表达的是，有问题不可怕，我们给出改进的方法。”高靖说。

　　“租金贷”是去年长租公寓行业另一饱受争议的话题。隐瞒和诱导办理“租金贷”成为租客投诉长租公寓的热点之一。“租金贷”指的是租客与长租公寓运营商签租约时，与运营商合作的金融机构签订贷款合约，一般由金融机构替租客支付全年房租，租客向金融机构按月还清租房贷款和利息。

　　“不要对租金贷谈虎色变。大胆地告诉租客，讲清楚，这不是坏事。我们在背后也做了大量担保工作。”高靖说。他表示，市场上个别小金融中介与小公寓合作的金融产品，在流程上、合规上存在瑕疵，会导致风险；但蛋壳公寓的“分期月付”是一个严格的金融产品，既有金融机构对蛋壳公寓的风控准入及日常管理，又有对租客的信用风控。

　　目前，蛋壳公寓保证，租客不会在不知情的情况下签署租赁贷款，必须让租客知道这是款什么产品，租客自愿选择是否使用分期月付。如果个别一线带看管家没有尽到告知义务，蛋壳公寓有严格的惩罚制度，并会在调查基础上对租客进行退还定金。

　　高靖说，“此前备受关注的租金贷乱象中，垮的是助贷企业或助贷机构，那些钱不在监管体系内，属于P2P。如若对租金贷谈虎色变，这会导致以前向我们打开的正规金融机构的大门被关上，实际上这是市场的倒退。”

　　【同题问答】

　　1

　　新京报：过去一年，你最大的改变是什么？

　　高靖：主要是看待事情的角度、思考事情背后的本质，这方面有了改变。更容易总结方法论和标准。同时，在管理企业千人团队时，发现了企业文化的魅力所在，理解了部分管理之道。

　　2

　　新京报：未来，你对自己所处的行业有什么期待？

　　高靖：能真的改变当前的租赁现状，让居住有尊严，让“住”这个民生问题不再是头疼的问题，为实现国家更宏远的战略目标添砖加瓦。

　　3

　　新京报：未来，你对国家社会有怎样的期待？

　　高靖：公正、富强、稳定、开放。

　　“我心目中的新青年是，有爱，感恩，具备社会责任感。” ——高靖

　　采写/新京报记者 王海亮

　　摄影/新京报记者 李木易