劲松小区试点改造 3605户居民将获全新体验

　　老旧小区改造是当前国内民生热点之一。记者近日在北京劲松小区走访了解到，通过精准解决老旧小区“老大难”问题、组织群众参与改造、精细化推进长效改造等，劲松小区一、二区试点正在改造中，力争早日实现大变样，切实增进群众幸福感与获得感，从而让3605户居民圆“新居梦”。

　　创新“五方联动”综合改造模式

　　劲松小区位于北京东三环劲松桥西侧，隶属朝阳区劲松街道管辖，始建于上世纪70年代，是改革开放后北京市第一批成建制楼房住宅区，目前楼龄已40余年。

　　劲松小区存在着配套服务项目不全、室外管线老化、停车管理无序、架空线凌乱、养老设施不足，以及专业物业管理缺乏等问题，整体居住环境与人民群众的期望存在着较大差距。

　　据劲松街道负责人介绍，2018年3月，北京市人民政府办公厅关于印发《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)》的通知发布后，劲松街道梳理了小区存在的问题，结合居民的意愿，决定开展新一轮老旧小区综合整治，重点解决小区物业管理和居住环境中存在的问题。

　　在此背景下，自2018年7月起，劲松街道与愿景明德资产管理公司（简称愿景集团）推动老旧小区综合改造、提升的实践工作，已达成劲松一区到八区整体综合整治与改造提升的战略合作，同时决定将劲松一区、二区作为先期试点。其中，劲松一区、二区项目，总建筑面积约20万平方米，居民3605户，其中60岁以上老年人口占比超36%，老龄化问题严重。

　　老旧小区改造长效机制的关键在于，改造者要把小区当成一个生命来看，和居民充分地交流，以人为本地进行“友好”改造，从而达到天然的人居和谐。基于此，记者了解到，劲松试点探索出了一条“区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作”的“五方联动”机制。

　　据劲松街道负责人介绍，在具体实践中，首先征求了居民意见，确定整治重点，此外，街道内部各相关科室还成立了试点工作推动小组。同时，街道协同愿景集团整合社区可利用资源，根据居民议事结果，合理布局社区配套服务设施。

　　记者了解到，劲松街道、朝阳区房管局与愿景集团达成合作，授权愿景集团对社区内没有得到规范及合理利用的闲置空间进行改造提升（例如自行车棚、地下室等），引入便民服务业态，愿景集团则通过对便民服务的长效、高品质运营逐步回收投入资金。

　　在业内看来，这是运用市场化方式，吸引社会力量参与，创新老旧小区投融资机制的有效实践。

　　过半投票后引入物业 居民可“先尝后买”

　　专业物业管理的缺失，是困扰老旧小区管理与提升的大难题，也是劲松居民关心的首要问题。实际上，劲松街道每年收到的投诉大部分与物业相关。

　　如何破解老旧小区的这一难题？记者了解到，为了从根本上解决由街道管理社区向物业服务企业专业化管理社区过渡的问题，使居民逐步接受为物业服务付费的理念，劲松街道与愿景集团协商在整体合作的背景下，保持较低的物业价格，从而获得居民的认可。

　　据悉，愿景旗下的“和家物业”以与房管所物业收费持平的低价格（多层0.43元/平米，高层1.42元/平米）为劲松一区二区居民优先进行服务。同时，以“先服务，再体验，后收费”的原则，让居民先感受到环境与服务提升的切身变化，在一年中的任何时刻都可以自愿缴费。

　　除此之外，劲松社区居委会还组织了近十次居民议事会与楼门长会，率先获得了部分社区积极分子的认可与支持，随后，社区居委会干部又分成了10个工作组，每天早上7-8点开始入户收集老年居民的意见，晚上9-10点再入户收集工作忙碌的年轻居民的选票，最终获得广大居民的支持与赞赏。

　　据劲松街道负责人介绍，和家物业引入的投票表决，于2019年6月10日进行了公正公开的开箱验票，在需要确权的2763户居民中，同意户数占比56.03%；同意面积占比51.66%，顺利通过业主双过半投票。

　　“自从有了物业管理，多数居民还是比较满意的。”劲松209号楼刘阿姨说，现在杂草、枯树枝有人定期清除，小区治安、卫生环境也有了明显改善。

　　车棚景观综合改造 令便民服务一步到位

　　对于劲松北社区一区、二区这样一个“40岁”高龄的老旧社区，怎样的“治疗方案”才能更好地让它重焕活力？

　　为此，今年1月18日，劲松街道为规划改造该社区的闲置空间和管理盲区地带，举办了一场“选美”大会，中央美术学院师生、愿景集团知名建筑设计师亮出各自的方案，来自劲松北社区一区、二区的6位居民代表和来自朝阳区社会办、劲松街道、劲松北社区等单位的干部们展开讨论，经投票，2个设计作品入选，最终选取一个设计方案，将其落地实施。

　　记者了解到，在此次改造中，车棚的整体升级是一大亮点。据愿景集团相关人士介绍，起初，有一小部分居民对车棚改造心存疑虑，有的担心改造后，存车位置不足，有的担心停车费用上涨。

　　不过，在邀请居民参与车棚方案评选会的过程中，居民发现，不但停车费用没有增加，还改善了存车环境，增加了日常生活迫切需要的缝补服务功能，便主动帮助社区转移现有车辆。

　　截至目前，新的车棚已经投入使用。升级后的车棚，通过双层停车架，智能充电桩、自动灭火器、监控等智能化设施，帮助小区居民提高了电动车停放和充电的便利性。此外，通过提高停车效率，节省出空间，改造成了具有三大类便民服务的服务综合体，包括裁缝铺、修锁配钥匙、电器修理、鞋类打理、洗衣、自动售卖机等便民服务，以及小区物业、居委会联合办公的居民服务大厅。

　　据悉，愿景集团将陆续收集住户居民的反馈情况，再对后续一区、二区总计6个车棚进行统一改造升级，形成规范化、便利化的社区新空间。

　　加装电梯解决“银发族”“出行难”

　　除了改造车棚外，安装电梯也是一大惠民工程。实际上，老旧小区一般人口密集，且多为中老年人，没有电梯情况下，“出行难”是许多“银发族”的烦恼。

　　劲松小区也不例外，调研数据显示，劲松一二区内，居民3605户，其中60岁以上老年人口占比超过36%，老龄化问题严重，对电梯等设施的呼吁较为强烈。

　　基于此，愿景集团旗下电梯团队，累计访问了32栋楼、134个单元、2241户居民意见，其中80%的居民有意向加装电梯。不过，由于劲松一区、二区大部分楼栋的地下一层为产权住户，电梯加装的阻力声音前期较大，通过协商，最终征得了更多地下室居民的同意。截至目前，劲松小区一二区已获得5个完整单元的100%的居民授权。

　　除此之外，此次改造的内容还包括市政基础设施、出行环境等方面。记者了解到，经过半年的施工，投入四千余万元的劲松社区二区示范区基本完成了改造工作。改造项目包括电力增容、架空线入地、路灯等各类管线改造，以及道路改造、安装门禁安防、机动车道闸、景观绿化改造，居委会、党员活动中心、便民服务配套改造，新增智能垃圾分类回收装置等各类智能化设备，以及线上IT系统搭建等，通过这一系列立体化、系统化的改造，让老小区焕发“新生”。

　　旧貌换新颜，改造完成后的老旧小区居民，幸福感提升了。“大家都感觉到小区变大了、卫生变好了，不仅彻底改变了脏乱差的小区环境，也让居民更安全、放心了。”劲松街道负责人说。

　　本版采写/新京报记者 张晓兰