第二梯队房企中场竞技(1)

　　房地产马太效应愈加凸显，具有品牌、规模、融资优势的头部强者恒强，处于第二梯队阵营的房企危机感越来越强，对于规模的诉求也更加强烈。在2019年中报发布季，第二梯队房企表现如何？他们呈现哪些特征？又面临哪些压力与挑战？　　详见B10-B11·封面报道

　　前后“夹击”，拿地更快更猛

　　房地产行业虽然进入调整周期，但是大型房企对于市场的占有率越来越高，中小房企的市场份额越来越小。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，当一个行业渐渐出现高不可攀、遥不可及的头部企业和领先企业的时候，也表明这个行业渐渐地进入了兼并、收购、退出整合之后的成熟阶段。“前十房企中，单个一家的市占率，无论是销售金额和土地收储金额都是3%左右，预期未来5年，行业前10会占据半壁江山。”

　　克而瑞发布的数据显示，大房企的集中度越来越高，2019年上半年，TOP3房企权益销售金额占比10.5%，比去年同期增长0.8个百分点，TOP4-10房企为12.2%，增长0.7个百分点。

　　那么处于TOP10-30的第二梯队房企，其市场占有情况如何？数据显示，TOP11-20房企权益销售金额占比8.5%，增长0.4个百分点,TOP21-30房企为5.8%，增长0.1个百分点，其集中度同比增速低于第一梯队房企。

　　前有猛虎、后有追兵，第二梯队房企的日子并不好过，对于规模的诉求越来越强烈，千亿房企阵营从10家增至30家甚至更多，就是最好的说明。

　　而在土地储备上，第二梯队房企的动作更快更猛。俗话说，兵马未动，粮草先行。克而瑞统计数据显示，2019年1-7月份，纵观各梯队的拿地销售比，TOP10企业拿地态度相对最为谨慎，拿地销售比为0.38，20强房企拿地销售比也达到0.39。整体来看，越往后，各梯队拿地销售比越高，房企拿地态度也相对更积极。

　　诸如金科股份，上半年新增土地投资项目94个，计容建筑面积1530万平方米，拿地数量远超去年同期。荣盛发展新增63 宗土地，新增规划建面654.2万平方米，是2018年新增土储建面的86%。美的置业新增46宗地块，新增土地储备总建筑面积达966万平方米。

　　风险管控是当务之急

　　2019年以来，房地产调控政策、融资政策再度收紧，房企又迎来集中兑付高峰，偿债压力增大，风险管控成为重要课题，加速去化与回款、增厚现金流成为重要任务。

　　亿翰智库董事长陈啸天表示，2019年大房企将面临系统性风险，在业务多元转型方面，规模型房企率先开展转型，但是新业务尚处于培育阶段，未来不确定性较高；品牌风险方面，规模越大的企业，受到政府的关注度就越高，企业就需要时刻注意自身举动。而中型企业面临经营性风险，这类企业在融资、投资、人才和组织管理、产品、风险管控等经营方面存在风险，对企业的影响更大，甚至会造成致命性影响。

　　因此，对第二梯队房企来说，在风险抵抗方面，面临的压力与挑战更大，特别是在城市布局上存在“偏好”的房企，更易受到调控政策的影响，前有雅居乐深陷海南市场，后有华夏幸福受环京政策严控影响而卖股预予平安，泰禾资金链出现问题，转让多个项目。

　　纵观已经发布财报的各大第二梯队房企，不少企业负债高企，诸如美的置业资产负债率约为87.1%；中国奥园资产负债率约为84.79%；远洋集团净借贷比率约为86%，较去年底的73%，上升13个百分点；阳光城的净负债率虽然有所下降，仍高达145.13%；根据亿翰智库计算，2019年上半年金科股份净负债率高达156.02％。

　　因此，对第二梯队的房企来说，在规模扩张的道路上，有前车之鉴，更需注意风险管控。记者观察到，之前拿地较为凶猛的阳光城、旭辉、融信中国等，今年上半年放缓脚步，拿地规模降速。

　　本版采写/新京报记者 段文平

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