孙河组团7年沉浮录

　　任谁也没想到，曾经在北京土地市场掀起腥风血雨的孙河组团，最后一宗地块的成交竟暗淡收场。

　　仅两家开发商参与，恒基+天恒、昆泰，以往活跃在北京土地市场的那些知名房企，诸如龙湖、万科、中海、首开股份等，均未露脸。最终，恒基+天恒以1.51%的溢价率将朝阳区孙河乡西甸村、孙河村2902-88地块轻松收入囊中，几乎是底价摘得、没有销售限价，相比于3个多月前摘得同区域的另一宗溢价率为23.32%的地块，恒基简直是“捡了个漏”。

　　至此，孙河组团住宅用地出让宣布收官，七年时间，超过40家房企参与竞拍，13宗住宅地块被龙湖、首开股份、中粮地产、泰禾集团、恒基兆业等瓜分。七年时间，孙河组团地价从2万/平方米飙升至接近7万元/平方米，房价更是超过10万元/平方米；七年时间，孙河组团见证了北京房地产市场的高热与低迷，也目睹了开发商在土地市场的疯狂、谨慎、焦虑、无奈，无数种心态，全部呈现。如今，虽然住宅用地出让收官，但是孙河组团的建设并未结束，将时针拨回，让我们重新走一遍孙河组团的发展史。

　　1 站在“巨人”肩上

　　孙河组团有何魅力？七年时间，引得众多房企竞折腰。

　　孙河组团位于北京朝阳区孙河乡，北京市第二道绿化隔离地区之内，临近顺义空港城、望京、东坝等城市重要功能区，处于京顺路交通走廊和温榆河生态走廊的节点，是温榆河绿色生态走廊内的重要组成部分。

　　不同于北京其他板块，孙河组团是唯一一个先规划后建设的纯粹低密住区,被定义为“集高端商业休闲服务设施、高品质居住社区为一体的综合功能区，是东三乡先行启动的重点组团”。

　　根据规划，孙河组团规划用地面积283.8公顷，其中建设用地120公顷。虽然面积不大，但是土地纯粹，全区仅规划12宗住宅用地，容积率多在1.1左右，其他为商业用地、教育用地、绿化用地、中央湖等。

　　随着中央别墅区传统板块诸如天竺、香江等发展饱和，孙河组团这个纯粹的低密住宅区开始引起关注，受温榆河绿化带的辐射，再加上规划中的中央湖、湿地公园，以及自身低密规划，孙河的自然环境极其优越。位于京密路西侧、机场南线高速北侧，距离东北五环五元桥约6公里，距离首都机场仅8公里，且紧邻地铁孙河站，交通非常便捷；此外，孙河处于中央别墅核心位置，可以享受区域内已经相对成熟的高端商业、医疗、教育、娱乐、生活服务配套，可以说是站在巨人的肩膀上跳舞。

　　孙河组团的土地整理出让速度快得惊人。从2009年7月2.5万名孙河居民腾退搬迁算起，仅仅三年的时间，孙河组团土地就进入竞拍阶段。

　　2 地价三连跳

　　2012年9月，孙河组团第一宗住宅用地挂牌出让，建筑规划面积约为7.29万平方米，起始价约为13.53亿元。但是当时的房地产市场调整并未结束，房企拿地仍然较为谨慎，吸引的开发商并不多，仅万科、华远、九龙仓、懋源、龙湖地产等，最终龙湖地产便以14.7亿元摘得该地块，溢价率仅为8.66%，机构测算楼面价约为20158元/平方米。

　　进入2012年底，北京土地市场就开始热了起来，多宗地块以超过40%的溢价率成交。进入2013年，北京土地市场开始疯狂，那一年，北京经营性用地出让金合计达到1819.57亿元，创造历史最高纪录。多个区域上演“面粉贵过面包”的行情。也是那一年，孙河组团地价飙涨。

　　2013年1月24日，孙河组团第二宗住宅用地——朝阳区孙河乡北甸西村W地块竞拍，吸引十多家竞买主体参与。最终，泰禾以18.5亿元的价格和配建2000平方米公租房的代价竞得，折合楼面价约为2.86万元/平方米，接近3万元，溢价率高达49.79%。而2月28日，北京13宗地块集中出让，堪称土地盛宴。其中，孙河组团再次出让两宗住宅用地，分别为F、G地块，首开股份以总价27.2亿元将两宗地块收入囊中，并未超过此前泰禾拿地价格。

　　仅过5个月后，孙河组团地价刷新历史纪录。当年7月23日，孙河乡西甸村HIJ地块迎来现场竞价，多家房企参与竞拍。总价达到上限，转入到公租房面积的竞拍环节，最终，中粮地产以23.6亿元、配建3.3万平方米的代价拿下该地块，溢价率49.37％，扣除公租房面积后，该地块的楼面价高达4.84万元/平方米，成为组团内最贵地块。如果再刨除掉幼儿园等配建项目，折合楼面价超过5万元/平方米。

　　10个月时间，孙河组团出让5宗地块，地价就从2万时代跨入5万元时代。当时不少人认为，中粮地产拿地价格较贵，单价必须卖到8万元才能不亏本，10万元才能赚钱。这对于较早布局的龙湖、泰禾来说，是个“解套”的好机会。

　　3 尴尬流拍

　　2014年，孙河组团土地热度并未延续，而是转冷。

　　7月29日，北京土地市场推出了5块土地，分别是房山区的3宗和孙河组团的2宗。相比于房山商业用地以较高溢价率被摘得，孙河组团BCDE、K地块则较为落寞，直到竞价截止时间都没有收到网络报价，最终以流拍告终。

　　这也是三年多以来，北京首次出现土地流拍现象。中原地产首席分析师张大伟分析认为，“一日内两块热门住宅用地流标，底价过高是主因。”挂牌公告显示，K地块建筑规划面积8.99万平方米，起始总价为31.45亿元，起始楼面价高达3.5万元/平方米，突破北京住宅用地起始楼面价最高纪录。而此前中粮地产摘得的HIJ地块建筑规划面积为8.17万平方米，起始价才15.8亿元。此外，BCDE地块建筑面积约为17.6万平方米，起始总价为46亿元。据中原地产市场研究部计算，地块由于含3.24万平方米的中小学配建，因此实际楼面价已经突破了4万元/平方米。

　　有分析人士表示，除了高总价、高单价外，还有来自市场层面的原因。当时，房地产调整并未结束，开发商融资成本高，在楼市整体温度不高的情况下，对于高价地更为谨慎。对此，一位地产大佬曾发微博称，“高价地流标只是开始。”

　　一语成谶。8月25日，北京再次挂出BCDE地块，起始总价比首次挂牌降了3.7亿元，为42.3亿元，但是在9月份的竞拍现场，再次遭遇流拍。

　　土地流拍也让中粮地产摘得的最贵地块陷入“解套”困境。相比于组团内前两个项目龙湖双珑原著、泰禾北京院子的热销，中粮地产地块超过4万元的楼面价，使其迟迟难以入市。在2015年，该项目终于取得预售证，其中42套价格区间在8万-10万元/平方米，其余6套的价格区间则高达17万-22万元/平方米。不过，据张大伟统计，中粮瑞府在7月份的实际成交均价在6.7万元/平方米。

　　中粮地产高价地块想要彻底解套，还需要更高价地块的出炉。

　　4 再度高潮

　　2014年9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中最引人关注的是首套房认定标准调整，认贷不认房。2014年11月21日，央行宣布降息，政策宽松，楼市回暖节奏加快。

　　2015年是全国楼市疯狂的一年，北京、上海、深圳等城市房价、地价出现飙升。

　　也正是在这样的背景下，孙河曾经两度流拍的地块再次挂出，这次等待它的不是流拍，不是冷场，而是逆袭狂奔之路。

　　2015年，BCDE地块更名为“北京市朝阳区孙河乡北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地块”再次挂牌出让。与之前相比，地块的土地面积有所“缩水”，取消了地块内的中小学合校用地部分，建筑规划面积从此前的约为17.6万平方米变为14.37万平方米。

　　起始总价则略有上调，从之前的42.3亿元变为43.22亿元，起始楼面价则有下调，为3万元/平方米。

　　彼时的北京土地招拍挂市场，到处烽火硝烟，大兴瀛海、庞各庄等非传统热点区域遭到房企激烈争夺，丰台变为“疯台”，作为优质区域，孙河组团势必遭遇拼抢。

　　9月2日下午，上述三宗地块迎来现场竞价，中粮、金茂、招商九龙仓华侨城联合体、龙湖平安、保利首开、远洋、阳光城、首创、龙光等参与竞价，值得关注的是，这也是阳光城首次进京参与抢地。

　　在总价竞拍环节，经过多轮举牌，龙湖平安等联合体举牌64.83亿元达到总价上线，随后转为保障房面积竞拍环节。最终，保利首开联合体以64.83亿元并异地配建2.75万平方米保障房的代价，将该地块收入囊中。据机构测算，加上异地配建的保障房，该地块折合楼面价已达到5.38万元/平方米，刷新组团最贵地价纪录。

　　一周后，朝阳区孙河乡西甸村2902-L01、2902-L02地块，在历经90轮的拼抢后，被懋源地产以29.4亿元总价、异地配建9.6万平方米保障房面积代价收入囊中，折合楼面价约5.26万元/平方米。

　　在市场大势下，孙河的热度又回来了。

　　新的地价纪录诞生，此前那些高价地项目开始解套。

　　而那时，龙湖双珑原著作为区域内最早开盘的项目，在2015年的成交均价为47064元/平米，仅剩最后几套独栋别墅；2014年入市的泰禾北京院子，在2015年成交均价为64358元/平方米；于2015年开盘的首开·琅樾别墅部分和中粮瑞府两项目，销售价格在5万-10万元/平方米之间。

　　5 撕裂的限价

　　至2015年，孙河仍是纯粹的低密高端住宅区，是门槛较高的富人区。

　　但是，改变发生在2016年。为了抑制过热的楼市，“限房价、竞地价”成为北京住宅用地市场主流的竞拍方式，这类房源被市场称之为限竞房。截至目前，已经成交了超过百宗限竞房地块，且大部分项目产品受到“70/90”政策限制。

　　孙河亦不例外，但是，别墅区内建限竞房，似乎有点出入。

　　2017年5月3日，中粮天恒旭辉联合体以45.75亿元摘得孙河乡西甸村2902-86地块F1住宅混合公建用地，溢价率31.09%，折合楼面价5.13万元/平方米，未来商品住宅销售均价不超过67516元/平方米，销售最高价格不超过70892元/平方米。2017年9月7日，在其他17家房企的夹击下，泰禾以59.6亿元、36%的自持面价摘得孙河乡北甸西村、西甸村2902-29地块R2二类居住用地、2902-17地块，溢价率49%，地块商品住房销售均价不超过68245元/平方米，且最高销售单价不得超过71657元/平方米。张大伟分析，该地块折合楼面价6.9万元/平方米。

　　在“限房价、竞地价”的竞拍方式下，北京90平方米之下的中小户型呈爆发式增长，短时间内供过于求，产品同质化，去化陷入困境，这使得开发商拿地的热情大大下降，北京土地市场走冷。

　　2018年1月4日，首创远洋联合体以总价61亿元收获了孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块，溢价率仅9.34%。1月17日，仅1轮，中粮旭辉联合体以33.65亿元拿下孙河乡北甸西村2902-14地块，溢价率仅1.02%，折合楼面价5.72万元/平方米。

　　随着北京房地产市场恢复理性和平稳，“限房价、竞地价”的竞拍方式也逐渐被打破，不限价地块慢慢出现在北京土拍市场，孙河组团最后两宗住宅用地恰好赶上了不限价时代的来临。

　　5月28日，孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块现场竞拍，低密度、别墅区、不限价、不限“70/90”，看点十足，想象力丰富，信号意义强烈。参与竞拍的房企也实力雄厚，既有国字头的中海、首创+招商、华润+中粮、保利、首开，又有民企龙头碧桂园、龙湖，还有诸如平安之类的险资大鳄，亦有老牌港资企业恒基兆业，可谓卧虎藏龙，欲上演一场“龙虎斗”。

　　但是整个竞拍过程，较为克制，参与的企业大部分都没有积极举牌，最终，在内地房地产市场低调多年的恒基兆业，爆冷以30.2亿元的总价摘得孙河地块，溢价率23.3%，虽然6.9万元/平方米平了孙河组团的最高地价纪录，但是，业内人士评价，地块热度、成交价格均低于预期。

　　而孙河组团最后一宗地块，同样不限价，其冷淡程度，更是超出想象，溢价率仅为1.5%。张大伟分析，地块因为容积率较高，为1.5，住宅比例占70%，溢价率肯定会低于之前地块。

　　优质地块不限价，但是并未引起开发商的疯狂，孙河组团土地出让虽然收官，但是对于北京土地市场所带来的信号意义并未结束。

　　B02-B03版采写/新京报记者 段文平