大咖谈“好家”有标准

　　买房，是中国人人生中的头等大事。对于非投资的购房者而言，购买一套房子的决策，决定了其家庭整个后半辈子的生活方式。问题在于，衡量一个“好家”，到底有哪些居住标准？又该如何界定？什么样的生活才算好生活？

　　阅房无数的业内资深人士，都是“实战派”看房专家，他们在各自专业领域都有独到的见解，这些严苛的标准组合在一起，便搭建起了大咖们心目中的“好家”标准。

　　1 好地段

　　赵秀池

　　北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授。

　　1、好地段意味着好位置。一般好地段位于城市的核心区或中心区，交通便利，宜居宜业，教育医疗配套好，有产业，能就业。

　　2、好地段，意味着好配套。地段好，配套好，房价就高。从这个角度而言，房价是优质公共资源的反映。无论是开发商还是购房者选择好地段，就意味着选择了好的配套，好的优质公共资源。

　　3、好地段意味着好房价。一般好地段的房子房价比较高。因为其配套好，所以，需求量就大，房价比其他地段的房价高。

　　4、好地段意味着好人气。好地段是人口净流入之地。房子是给人住的，房子只有得到人们的认可，才会有市场，才会有人购买，才会有人租赁。因此，好地段还要看该区域人口的变化情况。好的地段人们总是趋之若鹜。

　　5、好地段也要相对而言，不是一成不变的。有些地段可能现在还没有优质的公共资源、各种配套，但随着城市规划的实施，政策的落地，有些地段会有后发优势，正如，之前上海流传着“宁要浦东一张床，不要浦西一间房”。现在的浦西早已与浦东势均力敌，或有过之而无不及。

　　6、在选择好地段时，既要考虑现状，也要考虑未来，要以发展的眼光去判断。

　　2 好质量

　　赵伟

　　北京市房地产业协会第三方质检专业委员会主任、北京沣浩达工程检验服务有限公司总经理、建筑全生命质量周期管控体系发明者。

　　1.好基础，建筑基础要牢固，没有明显下沉和偏移。

　　2.好外墙，北方建筑都有外墙保温。工艺流程合理，防止脱落。

　　3.好结构，结构墙体,楼板强度满足规范，没有空鼓开裂和尺寸偏差。

　　4.好防水，无论是屋面，外墙，地下室，外窗都没有渗漏迹象。

　　5.好门窗，门窗密封性、防火防盗性要好。

　　6.好设施，采暖通风，消防，新风，太阳能，智能化设施位置合理。各个功能间功能齐全，满足居家各方面功能需要。

　　3 好户型

　　任莉

　　北京中原总经理，从事房地产市场研究、营销领域长达18年。

　　1、人终身生活在不同空间，有灵魂的房子才是寄托精神的港湾，好户型则是精神家园的标配。简单而言，好户型就是住起来舒服的房子。无论用专业还是世俗的眼光，那些近似完美而惊艳的户型，总是具有相似的特质，真正满足居住的体验。

　　2、好户型需要户型方正。零碎的角落占用了实际居住面积，方正的户型整体利用率高，有效实现居住面积最大化。同时，这样的户型大多视野比较开阔，景观效果突出。

　　3、好户型需要空间通透。通透，顾名思义就是保证房屋内空气对流快，有利于室内空气循环，保证干燥。南北通透的房屋，采光效果好，有利于自然冷热空气的交叉循环，居住舒适度高。全明户型则是一种高层次的理想空间追求。

　　4、好户型需要功能布局科学合理。良好的居住感受，离不开功能区的四大分开：动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开。比如动静分区。动区大部分指公共空间，人们活动较为频繁的区域；静区主要是供休息的区域，功能布局合理，可以避免相互之间的干扰，保证私密性。

　　5、好户型需要空间面积尺度分配合理。不管房屋面积有多大，每个房间的比例关系、尺寸合理也意味着功能使用的平衡和舒适。

　　6、好户型需要满足家庭关系场景需求。房子是人的居住场所，硬性的技术指标只是好户型的基本诉求，在现代社会快速发展的今天，无论是单身、三口之家，抑或四代同堂，不同的家庭结构和居住升级需求，要求空间设计关爱、优化和满足人的不同关系场景。

　　4 好配套

　　郭毅

　　和硕机构首席分析师，拥有近20年房地产市场研究、行业分析经验。

　　1、公共园林强化艺术性。社区内的公共园林多样化植被覆盖，使公私动静分明，既强调景观的均享，又强化半私密空间和窗前的视觉效果，营造一个建筑和景观的融洽，从而打造极具文化艺术特色、个性化的生态居住社区。与此同时，针对不同年龄客群，做出相应主题和功能的分区规划，从而满足不同年龄层次人群的不同生活需求。

　　2、社区配置公共的社交、健身等功能空间。对生活而言，居住的场所，不仅是凝固的建筑，更有邻里情长的温暖空间。因此，有些社区为业主提供遮风避雨的公共社交、健身场所，开辟了业主们集体生活的“第二客厅”，不仅让邻里情有了空间载体，拉近邻里关系，还提供了便捷、舒适、优惠的健身场所和高品质的运动健康服务。

　　3、社区周边拥有发达的公路交通、公共交通和轨道交通。交通配套是买房的一大关键要素，若交通配套跟不上，那势必会对日常生活增加诸多不便。

　　4、社区1公里范围内，具备满足基本生活需求的不同业态的商业，3公里范围内分布大型综合性购物中心，5公里范围内拥有三级以上医疗机构。

　　5、社区处于示范名校的划片范围内。

　　5 好园林

　　赵卓毅

　　北京顺景园林股份有限公司景观规划设计院院长，具有规划、景观设计、建筑设计整体化思维。

　　1、兼具功能性和观赏性的景观体验。高品质的社区园林给居住者美观、大方、自然的感受。从视觉角度具有空间的层次感和美感；从实用角度满足居住者赏景、休息、交流等功能需求；从设计细节和理念上，讲究层次，注重小品的应用及软硬景搭配。

　　2、注重全龄关怀。满足全龄段、全时段、全体家庭成员的需求，打造成人、儿童、老人的专属生活空间。让生活场景有更多的选择，给每段人生都造出一个乐园。

　　3、关注精神情感。高品质园林的营造从了解居者的内心需求开始，赋予园林温度，让在空间里活动的人能够有不同的精神体验、情感共鸣，让人们产生归家的亲切感。

　　4、注重人文关怀。文化是高品质景观的核心。针对不同家庭成员的生理和心理特征的不同变化，研究和制定有针对性的景观策略，营造具有地域特色，与生活、历史、文化及环境相结合，能够传递文化精神的景观。

　　5、提升生活品质。高标准的社区园林在各学科、多领域里会有不断的探寻和创新，挖掘可能实现的价值。比如通过学术研究与实践的结合，尝试营造改善人们生活质量的功能性景观。

　　6、提升生活素养。高品质园林景观的价值不仅仅是提升自然环境，更重要的是给生活在这个环境的人们带来开阔的视野。通过美好的艺术空间，渗透人们的生活，逐渐提升审美素养和生活品位。

　　6 好科技

　　贾岩

　　第一摩码人居环境科技（北京）股份有限公司董事总经理。中国绿色建筑委员会委员，中国被动式超低能耗绿色建筑创新联盟副理事长。

　　1、在科技建筑方面，实现数字技术全生命周期应用。将规划、设计、建造的全生命周期，都放到数字科技上去考虑，并通过BIM、物理仿真等技术完成建筑的数字化。

　　2、科技系统全方位植入。通过外围护结构保温、高性能门窗、隔音降噪、外遮阳、地源热泵、天棚辐射、全置换新风、同层排水、智能化以及优化水处理等系统和绿色科技技术的植入，社区实现全年温度在20℃-26℃，对雾霾天气进行有效处理，年平均节能20%以上，并创造恒温、恒湿、恒静（净）、恒氧的最优环境。

　　3、建筑智慧节能系统的运用。以当代置业为例，自主研发了绿色科技全产业链信息云平台，实现所有项目电力、项目开发建设管理、设备管理、节能监测、空调机组的有效运行进行集中监管，并对相应项目数据进行统一分析，找到项目能源最佳运行模式。

　　4、净零能耗系统和百年住宅系统的运用。在一些项目内，实现了集“装配式+净零能耗+主动房技术+健康建筑体系+适老化装备+科技家居+数字建筑”于一体，并结合百年住宅技术，成为进阶未来人居的生活范本。

　　5、建立数字化社区。通过科技能源、科技楼宇、科技家居完成科技社区搭建，实现社区的安全、水环境、风环境、日照、电力、电梯等建立起数字化的链接。

　　6、建立AI社区。结合NLP（自然语言处理）、CV（计算机视觉）和DL/ML（深度学习/机器学习）等技术，以人脸识别为基础，以语音反馈为交流，居住在任何建筑空间里都享受到人工智能的服务，为社区提供安全便捷的生活体验。

　　7 好服务

　　舒可心

　　小区治理与物业管理专家，曾任中国社区服务工作委员会业委会和物业管理工作委员会主任，拥有近20年小区治理与物业管理经验。

　　1、好的物业服务，首先，小区管家在管理小区时，应对业主、业主利益尽心竭力以展现“忠诚”。

　　2、业主交了物业费，就要保证业主能享受物有所值的服务，而非业主们明明交了五块钱物业费，却只能享受价值两块钱的物业服务。

　　3、发生各类事情时，物业不推诿、能担责，即“担当”。

　　4、今年6月发布的“2019中国居住小康指数”调查中，“物业服务”当选为受访者“最不满意”的一项。75.4%的受访者不满意服务不到位，48.5%的受访者不满意资金使用不透明，36.7%的受访者不满意人员素质低。反之可推，服务到位、资金使用阳光透明、人员素质达标，才算是好的、令人满意的物业服务，也是业主最盼望获得的物业服务。

　　5、只要资金使用阳光透明了，采购到的服务和人力成本与业主们交的物业费直接挂钩了，业主们也就自然了解到自己小区物业费到底能获得什么样的“到位服务”。

　　6、当前业主和物业服务企业之间大多是“买卖”关系，而非理应的“受托管家”关系。物业公司与业主本来是一家人。而现行的“包干制”促使物业公司利益至上，业主们却要求业主利益至上，这种冲突无法调和。只有从制度上将物业的“包干制”转变为阳光透明的模式，“买卖”关系才有可能转变为“受托管家”关系，才能从根本上破解物业与业主之间的冲突。

　　8 好规划

　　彭剑波

　　清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长、清华大学工学博士及高级城市规划师。

　　1、房子是容器，首先要解决放在什么环境里，其次要关注承载什么样的生活方式。城市层面而言，首先是TOD带动。即居住区的安排，与TOD站点之间建立一个更良好的关联关系，从而拥有便捷的居住、出行的生活方式。

　　2、实现职住一体，好的房子与就业地之间，尽可能避免长距离的通勤。

　　3、将社区与街区、城区之间实现更为有效、有机的组合。现在很多住宅封闭起来，住宅只解决了住的问题，而没有解决生活的问题。好的住宅，应以人为本，把社区与街区、城区融为一体。

　　4、15分钟生活圈，强调周边的居住、就业、商业、教育、医疗相关的配套，好房子，要满足人们便利的生活方式。

　　5、微观层面而言，由原来强调绿色建筑，向高品质的健康社区和生活方式提升。不仅关注房子建筑本身，也强调社区与生活方式，包括物质空间、社群，以及室外活动的充分融合。

　　6、满足家庭各个年龄段需求。最好能将全家人的生活空间有一个合理的安排，解决教育、医疗、一老一小的配套问题，最好是一生之宅。

　　特38-特39版采写/新京报记者 张晓兰王海亮 张建