“并购王”世茂如何操盘福晟千亿级项目

　　1月13日，世茂集团（下称“世茂”）董事局副主席、总裁许世坛与福晟集团（下称“福晟”）董事长潘伟明的一次握手掀开了一场千亿级别的合作。

　　这次合作涉及两家上市公司，合计超4000亿货值，创立了新型的合作平台，这或许是继万达联手融创之后房地产业的又一次“世纪合作”。

　　许世坛表示，双方将全方位展开合作，建立世茂、福晟平台，合作范围囊括所有福晟旗下的房地产项目，商业项目，还包括福晟旗下优质的资产福建六建，这一新的合作平台全部交由世茂操盘。

　　涉超4000亿货值由世茂操盘，世茂否认并购

　　设立世茂、福晟平台，福晟会把所有项目放入这个平台中，由世茂操盘，各自占有股权，世茂的许世坛并未透露合作的具体股权占比

　　“我们这次不是收并购，而是合作，双方将联合打造‘世茂福晟’新平台，各自占有股权，福晟会把所有项目放入这个平台中，交由世茂来操盘”。新晋“并购王”许世坛认为这次合作开创了房地产行业的新模式，但是由于双方尚未披露公告，许世坛并未透露合作的具体股权占比。

　　对于合作的初衷，许世坛称福晟能够弥补世茂两大短板，“一个是旧改，福晟有三四千亿元的旧改货值，旧改是世茂所欠缺的；另一个是福建六建，世茂本身也缺少自己的建筑公司。”

　　福晟集团董事长潘伟明表示：“福晟拥有大量优质的土地储备，在旧改、一二级联动开发等领域建立了核心竞争优势，旗下地产与建筑两大板块高度协同，与世茂双方的优势资源和能力具有很好的互补性。”

　　“目前，福晟有1000亿元的可售货值，而旧改资源这块，未来还有三四千亿元的货值，这是世茂所看中的。”许世坛直言，这意味着，曾经的“黑马”如今面临着被全盘接管的局面，而福晟“飞虎队”所并购项目也要全部交由世茂执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼来操盘。

　　福晟如何从买买买到项目被世茂操盘

　　早先福晟集团也是因“收并购”在地产圈盛名，福晟扩张最猛的是2017年，在业内人士看来，或许正是这一阶段的高位拿地，导致了资金链方面出现危机

　　事实上，早先，福晟集团也是因“收并购”在地产圈盛名。2015年开始，潘伟明曾组建300名成员的拿地“飞虎队”，奔赴全国拿地和收并购；至2017年，福晟因快速的攻城略地，在房地产界声名鹊起，被称为地产界又一匹“黑马”。

　　在业内人士看来，或许正是这一阶段的高位拿地，导致了资金链方面出现危机。

　　据了解，仅在2017-2018年间，福晟在全国的收并购项目多达107个。其中，福州、深圳、郑州、长沙、武汉、天津和广州等一二线城市土地储备不少于3000万平方米。而其在深圳拥有土地储备货值逾3000亿元；在郑州，福晟已拥有的土地储备面积达2万亩。

　　2019年，福晟集团地产板块本来制定了900亿元的销售目标。但是，2019年以来，市场传出福晟集团“申请破产被驳回”“裁员50%”的信息。2019年8月6日，福晟集团发布声明称，公司生产经营及与各金融机构的合作完全正常。同年11月1日，福晟集团官网发布澄清公告称，从未向政府有关部门提交破产申请，也并未裁员50%。

　　不过，据克而瑞公布的《2019年1-12月中国房地产企业销售榜TOP100》，福晟集团地产板块全口径销售额为630.2亿元，目标完成率为70.02%，千亿梦破碎。

　　“并购剁手王”世茂的野心和压力

　　世茂房地产资产负债率已由2017年的68.54%上升至2019年上半年的72.25%

　　“全盘接手”福晟的项目背后也凸显出世茂近年来规模上发展的野心。

　　2019年，曾经跌出前十名的世茂重回前十。据其公告显示，2019年，世茂集团累计实现合约销售总额约为2600.7亿元；合约销售总面积为1465.6万平方米，同比分别增长48%及37%。2019年的平均销售价格为每平方米17744元。

　　根据克而瑞公布的2019年房企销售额排行榜，世茂位列第9位，相比于2018年的第11位前进3名。

　　世茂规模扩张的背后正是源于大规模的并购。据克尔瑞研究中心不完全统计，2019年融创、越秀和世茂分别以432.37亿、231.86亿和202.14亿元交易总价值成为行业前三的“并购剁手王”。据公开资料统计，世茂收并购的权益建筑面积为509.52万平方米，对应权益货值约673亿元，这其中包括对泰禾、粤泰等公司项目的收购。

　　大规模的并购改变了世茂的布局，2017年至2019年上半年，世茂房地产新增货值区域分布中，一线城市占比由49%降至12%，三四线城市占比则由13%增至51%。

　　同时，并购背后，世茂的负债也有小幅度的攀升，目前尚未突破80%的安全线。财报数据显示，世茂房地产资产负债率已由2017年的68.54%上升至2019年上半年的72.25%。

　　面对福晟约1000亿元的可售货值，许世坛将今年双方合作的目标定为300亿元。其表示：“今年合作平台的目标会超过300亿，我们希望这一千多亿可以分四年来卖。”

　　“我们不会做亏本的生意”，许世坛强调称。

　　福晟危机待解：福晟债务重组如何进行

　　世茂许世坛表示：福晟现在面临的是短期流动性的问题，世茂会与金融机构合作，帮助福晟整合债务，包括将短期债务置换成长期的负债

　　世茂与福晟达成合作后首要面临的问题就是福晟的债务重组。

　　作为曾经的黑马，由于过于激进的扩张，福晟在2019年爆发流动性危机。据福晟合并报表透露，截至2019年6月底，其短期债务443.47亿元，同期货币资金仅为72.91亿元，即将到期的短债约70亿元，但非受限现金仅约57亿元。

　　负债方面，截至2019年上半年末，福晟总资产951.36亿元，比年初增加16.75%，总负债741.33亿元，比年初增加20.26%。

　　而福晟旗下的上市平台福晟国际2019年的半年报显示，福晟国际实现总收入2.99亿元，同比增加313%；公司拥有人应占期内利润1.16亿元，同比减少34.02%；福晟国际的资产负债率达到80.37%，公司净资本负债比率为138.1%，同时，福晟国际银行结余及现金约为9.85亿元，一年内到期的借贷金额为23.04亿元，现金不足以覆盖短债，短期偿债压力较大。

　　对此，许世坛也补充表示：“福晟现在面临的是短期流动性的问题，世茂会与金融机构合作，帮助福晟整合债务，包括将短期债务置换成长期的负债。”

　　据了解，福晟曾经在全国多地并购拿下的多个项目也存在遗留的债务问题，世茂进场后，如何处理这些项目的债务纠纷也是一大考验。

　　除了债务重组，作为世茂、福晟平台未来的操盘手，吕翼表示，下一步，还将对福晟进行组织架构层面的改革，并且精简架构和人员。对于福晟原有团队来讲，世茂的强势进入，人员整合和团队文化的融合也是双方面临的问题。

　　东方资产、信达进场，将扮演什么角色？

　　对东方资产会否对合作平台持股，许世坛称，主要还是世茂和福晟进行股权合作，金融机构实际上是支持

　　值得注意的是，昨天的发布会现场聚集了工商银行、建设银行、招商银行、福建海峡银行、中信银行等15家银行机构和东方资产、信达资产以及招商证券、东兴证券等证券公司。

　　其中，东方资产和信达资产在此次合作中所扮演的角色令外界关注。公开资料显示，东方、信达、华融、长城四大资产管理公司，俗称四大AMC。

　　此前，有媒体报道，在世茂和福晟的合作中，东方资产也会加入，世茂、东方资产与福晟集团三方的股权比例为4：3：3。

　　对此，许世坛称：“主要还是世茂和福晟进行股权合作，金融机构实际上是支持，等做完债务重组和尽调，双方会进行公告。”

　　据了解，未来，在世茂和福晟的合作中，东方资产和信达等金融机构将给双方的合作提供税务、融资方面等金融支持。

　　“现阶段，世茂团队是以代建、品牌输出来进入的，我们肯定会对这些项目做一些债权的清理或者是重组，现在也在做，东方资产和信达也都很支持这个合作。”许世坛补充称。

　　新京报记者 徐倩