二手房强势涨价 后续要真正转化为“三要管”

　　楼市观察

　　后续需要强化对房东的监管，真正转化为“三要管”，包括房管部门、中介行业监管部门、中介机构、物业甚至土地交易中心等。

　　观察近期全国房地产市场，大家可以发现，二手房市场非常热。无论是房屋交易还是价格，都呈现了明显升温的现象。从稳房价的角度看，这种升温并不是好事。

　　12月14日，国家统计局发布最新一期全国70个大中城市房价指数数据。对于二手房来说，根据简单算术平均计算，11月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.1%，同比涨幅为2.1%。若是对比历史数据，二手房价格涨幅其实没有明显收窄。同时横向对比看，一手房倒是出现了环比涨幅连续3个月收窄、同比涨幅连续5个月收窄的良好态势。这说明近期关注房价涨幅，更需要关注二手房的价格情况。

　　做个对比，一手房的“房东”即房企近期反而很低调。换句话说，受三道红线的影响，房企会主动进行降价促销，这也有助于其回笼资金。而对于二手房房东来说，到了年底也没有主动降价，反而部分也在“任性”加价或者毁约，这自然值得研究，怎样才能真正促进二手房市场尤其是价格的稳定。

　　我们可以看下哪些城市房价涨幅是比较强势的。数据显示，当前包括广州、合肥、徐州、深圳、北京、沈阳、厦门、西宁、银川和丹东等10个城市，其二手房价格涨幅都比较靠前。这里以广州和合肥作为例子分析二手房价格，尤其是房东的定价心理。

　　对于广州来说，房东的定价受到了广州新房价格上涨、深圳二手房价格上涨两个因素的影响。对于新房价格来说，今年广州其实明显快速拉升。受人才购房政策的影响，广州当前新房交易还是不错的，但客观上也带来了价格的反弹，10月份单月房价超过了3万元/平方米。受此影响，房东自然也会涨价。而从深圳市场来说，今年深圳很多房东带来了一个非常糟糕的“示范”，即业主控价和随意加价。这种做法对于广州肯定是有影响的，所以这也容易使得广州二手房的价格上涨过快。

　　合肥也出现了业主控价现象。而地王影响二手房定价的现象，值得重点说明。12月11日，合肥市政府“12345政府服务直通车”刊登了几份信件投诉内容和回复内容。其中有购房者投诉认为，受最近一段时间滨湖相关房企拍地和地王现象影响，周边二手房房价一夜之间一平方米涨价2000元-3000元。针对此类投诉，地方政府答复是，其已经注意到，一些业主成立房价指导委员会，抬高挂牌房价，部分自媒体、中介机构炒作上涨预期。可见，因为周边项目拍地出现地王，房东或业主预期快速调整，很容易炒作，进而出现了价格过快上涨现象。对于一些买家或下家来说，其认购二手房自然也有压力。

　　对广州和合肥的二手房价格分析，尤其是房东行为的分析，实际上应该成为后续重点关注的内容。过去二手房的监管本身比较少，即便是监管，也主要是强调对中介的监管，这自然是不完整的。对于房东的监管，过去其实就是属于“三不管”。二手房出现“三不管”现象，是最大的问题。第一是监管主体缺失。直接负责二手房的监管部门不多，即便是房管部门也更侧重对新房市场的监管。第二是监管体系缺失。二手房的量价数据非常不透明，导致监管出现困难。第三是监管措施不多。比如说查处中介相对容易，但是对房东的操控价格行为就很难去监管。

　　后续自然需要强化对其监管，真正转化为“三要管”，包括房管部门、中介行业监管部门、中介机构、物业甚至土地交易中心等，其实都可以参与到这一监管的环节中来。

　　□严跃进（楼市观察家）