引入资本、创新金融 城市更新多渠道融资

　　北京城市更新包括5大类型12项内容，是一项复杂而艰巨的工程，需要大量资金，仅靠财政补贴，远远不够。钱从哪儿来？这是一个急需解决的问题。

　　众所周知，在城市更新的资金来源中，包括政府支持、居民出资、市场力量参与、金融支持等。那么，在投入资金上，北京城市更新又有哪些新模式？如何吸引更多社会市场力量参与？就金融产品而言，又有哪些创新？

　　多项利好政策激发市场活力

　　北京城市更新主要涉及老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区、老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商圈等多种业态，类型多、数量大、资金需求大、更新周期长，是一个系统工程，在减量双控发展要求下，社会资本投资动力不足。

　　钱从哪儿来？这是一个急需解决的问题。事实上，北京在过去一年内发布的一系列重磅政策，为资金的来源指明了方向。

　　去年6月，《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》发布。在资金政策方面，除了财政支持外，还鼓励市场主体投入资金参与城市更新；鼓励不动产产权人自筹资金用于更新改造；鼓励金融机构创新金融产品，支持城市更新。

　　同年8月，《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》发布，明确了未来五年北京城市更新的目标和方向。其中指出，充分激发市场活力，调动不动产产权人、市场主体和社会力量等各方积极性，多种方式引入社会资本。

　　今年，北京市发布的《北京市城市更新条例（草案）》中，对于不同类型的城市更新项目资金来源，也给予指导。比如，首都功能核心区平房（院落），推进直管公房经营权质押，鼓励金融机构向获得区政府批准授权的实施主体给予贷款支持；对于简易楼和危旧楼房改建，建立居民出资、社会筹资参与、政府支持的资金筹集模式，支持居民提取住房公积金或利用公积金贷款支付改建成本费用。

　　值得关注的是，为了推动城市更新工作，北京市委城市工作委员会所属城市更新专项小组下设推动实施、规划政策、资金支持三个工作专班，其中资金支持专班就是研究城市更新各项投融资政策，吸引社会资本积极参与城市更新。

　　中国城商联城市更新产业发展联席会主任、中城沃土（北京）城市更新科技有限公司董事长黄玺庆表示，城市更新的资金来源主要有两部分，政府资金和社会资金。其中，政府资金带有一定的引导性质，多倾向于与国计民生相关的领域，因此不是所有的项目都能够获得政府资金的支持；社会资金方面，包括企业直投、城市更新基金等。

　　引入社会资本共担成本

　　为了推动城市更新的各项工作，无论是引入资金共担成本，还是专业化的改造、运营，社会资本都是一股不可或缺的重要力量。

　　截至目前，在北京老旧小区改造方面，引入社会资本参与实施的项目已达40个，其中不少项目在资金投入上，进行了多种探索。

　　以朝阳区劲松项目为例，通过政府保基本、兜底线，社会资本投提升、促完善与引导居民受益付费有机结合，为建立老旧小区更新利益平衡和成本分担机制进行了富有成效的率先探索。

　　据了解，社会资本愿景集团参与推动劲松北社区改造更新工作，项目总投资7600万元，其中，政府财政投资4600万元，社会资本投入自有资金3000万元，打造出“区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作”的“五方联动”劲松模式。

　　另一个引进社会资本的“最佳实践”项目为望京小街。据了解，望京小街的具体做法是地方财政出资1300万元用于街区硬件设施改造，两家企业主体万科和方恒分别出资3500万元和500万元用于街区两侧休闲、艺术和配套设施建设。

　　对于北京城市更新来说，今年有多项政策相继出炉，以推动社会资本参与进来。不过，在黄玺庆看来，资本流动取决于资产属性，要把社会资本吸引到城市更新领域，还是要在资产属性的转变上做得更好、更彻底、更灵活一些，社会资本才能源源不断地涌入。

　　金融创新支持城市更新

　　除了引入社会资本外，在前期的投资环节、后期的运营环节，有哪些金融手段可以推动城市更新？在金融产品上，又有哪些创新？

　　对此，植信投资首席经济学家连平表示，金融推动城市更新发展主要包括城市更新改造贷款、专项债权、城市更新信托以及城市更新基金四种渠道。项目参与的门槛、项目运作过程当中的资源利用和进入退出灵活性方面，其特点决定了相比其他金融工具来说，基金仍是现阶段城市更新和存量改造的较优选择。

　　在望京小街的改造中，出现了基金的身影。但是，基金进入城市更新，对于物业收益有要求。“资本进入项目是要看收益模型的，做望京小街项目之前，租金是四元，现在是八九元，基本可以做到租金翻倍，改造带来资产升值，是资本愿意投入的核心原因。”万科时代中心·望京小街项目总经理曹洁如是说。

　　此外，在传统的银行贷款方面，又有哪些创新手段支持城市更新呢？据了解，建设银行深度参与北京城市更新，进行金融产品创新，形成14个产品的工具箱，包括同业首创的“城市升级贷款”，支持超长期限的项目实施，最长可达40年；创新应用“城镇老旧小区改造贷款”，支持老旧小区改造项目的微利可持续实施；创新“保障性租赁住房经营权贷款”，支持保障性租赁住房建设等，针对性解决城市更新各细分领域融资需求。

　　对于解决城市更新的资金问题，黄玺庆表示：“当下，一些民营企业也在尝试做自己的资金获取模式，诸如以运营项目的未来持续收益做抵押，与其他市场主体进行合作等。方法还有很多，市场主体有足够的智慧进行资本运作。”

　　社会融资

　　40个

　　截至目前，在北京老旧小区改造方面，引入社会资本参与实施的项目已达40个，其中不少项目在资金投入上，进行了多种探索。

　　3000万元

　　社会资本愿景集团参与推动劲松北社区改造更新工作，项目总投资7600万元，其中，政府财政投资4600万元，社会资本投入自有资金3000万元，打造出“区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作”的“五方联动”劲松模式。

　　4000万元

　　望京小街的具体做法是地方财政出资1300万元用于街区硬件设施改造，两家企业主体万科和方恒分别出资3500万元和500万元（共计4000万元）用于街区两侧休闲、艺术和配套设施建设。

　　专家建议

　　提供符合资本逻辑的资产，吸引资本进入城市更新领域

　　黄玺庆（中国城商联城市更新产业发展联席会主任、中城沃土（北京）城市更新科技有限公司董事长）：

　　资本有自己的运营逻辑，资本会流动与创新，对于资本而言，缺乏的是有价值的资产。资产因其属性不同而具有不同的价值。城市之所以需要更新，就是因为城市资产的功能不再适合市场的需要。因此从某种意义上来说，城市更新的本质是城市资产属性的更新。而资产属性的更新则牵扯到很多过去的政策和法规。只有对资产属性的变更提供更多新的政策和法规支持，做好资产的供给侧改革，提供符合资本逻辑的资产，才能源源不断地吸引资本进入城市更新领域。

　　本版采写/新京报记者 段文平