2022，全力以赴保交楼，积极政策稳信心

　　走过冬至，开启数九寒冬，进入一年中最冷的时候。对于房地产行业来说，虽然仍身处“寒冬”，但是近期包括央行、银保监会、证监会在内的监管部门先后出台支持政策，“暖意”频频。

　　稳楼市“三箭齐发”、重申“房地产是国民经济的支柱产业”、中央经济工作会议首提“三保”，房地产迎来政策拐点，让陷入流动性危机的行业看到希望与曙光。

　　从“一城一策”到保交楼

　　还记得2022年年中时的万科股东大会，郁亮曾表示，今天的行业需要信心，需要熬着往前走。但凡有一丝微光就当是光明所在往前走，这时候要更多挖掘它好的一面。

　　彼时的房地产，一边是房企持续“爆雷”，一边是“一城一策”密集出台，虽然市场仍然悲观，但是日渐宽松的政策环境，以及年中的数据表现，都让市场看到了一线希望。

　　中原地产统计数据显示，2022年上半年，房地产调控已经超过460次，前一年同期仅286次，同比上涨61%，刷新历史纪录。纵观政策，包括放松限购、限贷、限售、限价，以及住房公积金调整、鼓励棚改“房票”安置、减免住房转让税费等，以需求端的松绑与刺激为主。中原地产首席分析师张大伟曾表示，楼市虽然还在寻底过程中，但随着历史最多井喷宽松政策的落地，市场成交量价跌幅已经明显收窄。

　　但去年7月“停贷潮”的出现，让市场信心急剧恶化。此后“保交楼”被提至重要位置，频频出现在重大会议中。去年7月28日召开的中共中央政治局会议指出，压实地方政府责任，首次提出“保交楼、稳民生”。

　　随后，去年11月份“金融支持房地产16条政策”出台，堪称年度力度之最、内容最全面的房企融资利好政策。“以11月为分水岭，监管层对于房企融资态度发生根本转变，逐渐转向保主体。”克而瑞分析称，比如，去年11月12日，三部委发文指导商业银行向优质房企出具保函置换预售监管资金；去年11月21日，证监会发布“新5条”支持房地产股权融资。至此，监管层对房企融资态度发生根本转向，纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。

　　“三支箭”加速落地，曙光初现

　　在“金融支持房地产16条”出台后，政策快速落地，信贷、股权、债券“三支箭”齐发，支持民营房企融资力度增大。

　　在信贷融资方面，银行密集授信各大房企。据中指研究院数据统计，近期，60余家银行支持100多家房企信贷融资4万亿元。从获得授信额度看，绿城最多为4000亿元，其次是万科、碧桂园，均超过3000亿元。

　　在债券融资方面，据不完全统计，近期8家房企披露储架式注册发行总金额达到1210亿元。

　　而在股权融资方面，自2022年11月28日证监会宣布恢复房企再融资后，在不到一个月的时间，已有超过20家上市房企发布配股或定增融资公告。

　　“三支箭”后，“第四支箭”也落地首单。中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务。

　　在过去两个月内，支持民营房企融资政策，正以超乎想象的速度密集落地。而国务院副总理刘鹤明确“房地产是国民经济的支柱产业”，以及中央经济工作会议首提“保交楼、保民生、保稳定”，都给当下以及未来的房地产市场以信心。

　　据中指研究院统计，2022年（截至12月26日），全国超330个省市（县）发布楼市宽松政策超千条。强有力的政策不断出台，市场信心正在逐步修复中。

　　东方金诚首席宏观分析师王青表示：“我们判断，2023年政策面将重点引导房地产行业尽快实现软着陆，带动商品房销量、房地产投资以及土地市场先后企稳回暖。下一步，除了有效落实以‘三支箭’为代表的房企金融支持政策外，后期政策‘工具箱’在放宽购房条件、降低首付成数、下调居民房贷利率方面还有较大空间。预计2023年年中前后，房地产市场有望出现趋势性回暖，这将结束行业约两年的下行周期。”

　　全力以赴保交楼，千方百计重塑市场信心。虽然仍处“寒冬”，恢复需要时间，但曙光已现，房地产行业正坚定信心，继续前行。

　　■ 观察

　　业绩稳健房企穿越行业周期

　　2022年，在房地产市场持续低迷的情况下，房企销售额呈现普遍下滑的态势。据中指研究院数据显示，2022年前11个月，百强房企实现销售总额约6.73万亿元，同比下降42.1%。

　　在多数房企业绩下滑之际，少部分的房企业绩保持稳定，成功实现穿越行业周期。据克而瑞研究中心统计，2022年前11个月，越秀地产、滨江集团、绿城中国、招商地产、首开股份的业绩目标完成率均达到七成以上。

　　以越秀地产为例，其业绩实现了逆势增长，成为年内较少能够保持业绩同比增长的房企之一。公告显示，2022年1-11月，越秀地产累计实现合同销售金额约为1029.4亿元，同比上升约8%。

　　业绩同样逆势增长的还有建发房产。据中指研究院数据统计，建发房产2022年前11个月以1448.6亿元的战绩力压滨江、金茂、绿地、旭辉等老牌房企，站上榜单第11名，成为近两年的“后起之秀”。

　　从龙头房企来看，碧桂园、万科、保利发展暂时位列2022年销售额排行榜前三位，也体现出龙头房企的抗压能力，而保利发展2022年将大概率实现“进三”的目标。

　　热销楼盘具有资源优势、创新产品等共性

　　根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年1-11月，北京新建商品住宅累计成交62086套，较2021年同期下降26.72%。

　　在交易量下降的行情中，仍然有热销的楼盘。据“地产营销人”机构根据北京市住建委数据统计，2022年，北京诞生3个“百亿楼盘”，分别为：北京城建天坛府签约120.21亿元，学府壹号院签约116.53亿元，中建壹品·学府公馆签约111.78亿元。这三个楼盘均是高端项目，单价均超过8万元/平方米。

　　在逆市中取得不俗销售业绩的楼盘都有其共同特征，比如具备地段优势、占据着稀缺的自然资源，以及具有区域的产业红利，再加上具有创新理念的产品力等。这样的住宅成为不确定周期中的房产资产优选，比如2022年北京楼市的“销冠”北京城建天坛府、去年10月底取证入市热销的中建宸园等项目。

　　除了地段优势、稀缺的自然资源、区域的产业红利之外，由于人们对美好生活的向往，居住产品不断升级换代也是很多楼盘热销的原因。在业内人士看来，房地产行业单纯卖房的时代已经成为过去时，未来的房地产“卖”的是生活，而创新则是居住产品转型升级的第一动力。

　　超1000条

　　中指研究院统计，截至12月26日，全国超330个省市（县）发布楼市宽松政策超千条。

　　4万亿元

　　据中指研究院数据统计，近期，60余家银行支持100多家房企信贷融资4万亿元。

　　1210亿元

　　在债券融资方面，据不完全统计，近期8家房企披露储架式注册发行总金额达到1210亿元。

　　6.73万亿元

　　据中指研究院数据显示，今年前11个月，百强房企实现销售总额约6.73万亿元，同比下降42.1%。

　　采写/新京报记者 段文平 徐倩 袁秀丽