地产十大政策 全面松绑，需求、供给齐发力

　　2022年，房地产政策以宽松为主，呈井喷之势。全年推出超千条楼市宽松政策，具有全面性、广泛性，从三四线城市到一二线城市，从需求端到供给端，从“救项目”转向“救企业”。预计未来，在“保交楼、保民生、保稳定”之下，房地产政策还将继续宽松。

　　基于此，新京报房产新闻盘点出房地产“十大政策”，包括两次降准、三次下调LPR、“五限”松绑、二手房“带押过户”、“金融支持房地产16条”……

　　两次降准

　　政策回顾：2022年4月15日，央行宣布，下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。此后的11月25日，央行再次降准0.25个百分点。据统计，两次降准共降低金融机构存款准备金率0.5个百分点、释放长期资金超万亿元，金融机构加权平均存款准备金率降至约7.8%。

　　点评：虽然去年两次降准的主要目的是加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，但是随着整体资金面的宽松，必然会影响到房地产市场。更重要的是，这对其带来的“宽货币”信号意义大于一切。

　　三次下调LPR

　　政策回顾：2022年，央行三次下调LPR，刺激房地产市场需求的力度可谓之大。1月20日，5年期以上LPR下调5个基点至4.6%，5月20日再下调15个基点至4.45%，8月22日下调15个基点至4.3%。此外，央行还推出差别化信贷政策，首套房贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点；阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。而随着5年期以上LPR的下调，商业银行房贷利率也将持续下调。

　　点评：信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，带动住房需求释放。

　　“五限”松绑

　　政策回顾：纵观2022年的政策调整，以限购、限贷、限价、限售、限商为主的“五限”政策松绑，成为主流，并经历了从三四线城市到二线城市再到热点城市的发展方向。

　　根据中指研究院统计，截至去年12月26日，全年有超过330个省市（县）发布楼市宽松政策超千条。在优化限购方面，48城发布111条政策；在优化限贷方面，173城发布240条政策；在优化限售方面，33城发布41条政策。

　　点评：从去年年底重点二线城市优化或退出限购限贷政策来看，新一轮需求端的政策纾困已经开始，预计今年“五限”政策松绑会继续。

　　“一人购房全家帮”　　

　　政策回顾：在2022年的政策松绑潮中，住房公积金的调整辐射面广、动作频繁。据诸葛找房不完全统计，截至去年12月21日，全年约有180个城市（含多次发布政策城市）发布公积金政策。其中，“一人购房全家帮”是去年公积金政策的创新点，该政策除了可提取本人及配偶公积金外，还可同时提取夫妻双方父母或子女的住房公积金账户余额。据不完全统计，去年全国有超过30个城市发布该政策。

　　点评：“一人购房全家帮”既有利于缓解青年人、新市民的购房资金难题，还能提振民众购房热情、增强市场信心。

　　房企再融资“开闸”

　　政策回顾：2022年11月28日，证监会官网发文称，涉及恢复上市房企和涉房上市公司再融资，这是四年来我国再次启动房地产股权融资，意味着代表股权融资的“第三支箭”正式落地。

　　12月21日，证监会再发文，允许符合条件的房企借壳已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组，这意味着被叫停多年的“房企借壳上市”重获监管层支持。

　　点评：不管是配股融资还是“借壳上市”，房企再融资撕开了一个口子，不仅仅将惠及优质房企，或许已经出险的房企也能从中找到一条融资破局的路径。

　　金融支持房地产条16

　　政策回顾：2022年11月，央行、银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及房地产开发贷、个人贷款、存量融资展期、信托融资、债券融资、保交楼专项借款、保护个人征信、延长贷款集中制、住房租赁金融等共计16条措施。这意味着房地产迎年内最强政策支持。

　　点评：“金融支持房地产16条”是去年以来力度最大、措施最为具体的新政，覆盖房地产上下游产业链，涵盖了需求端和供给端，可谓全方位的金融支持。

　　保函置换预售监管资金

　　政策回顾：2022年11月14日，银保监会、住建部、央行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，其中指出，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

　　点评：政策方向已经从“保项目不保房企”转向“保项目”“保优质房企”，将有助于扭转房企融资困境，有效遏制企业“爆雷潮”。

　　“卖一买一”可退个税

　　政策回顾：为了推动换房交易，2022年9月30日，财政部、税务总局发布“关于支持居民换购住房有关个人所得税政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　从内容看来，这一政策针对的人群是“卖一买一”的换房置业者，最高可以实现全部退还个税。

　　点评：该政策虽然辐射面有限，但是对于有换房需求的人来说，却是真正的利好，有助于降低换房成本，激活改善性住房需求。

　　二手房“带押过户”

　　政策回顾：2022年，为了盘活二手房市场，包括南京、苏州、福州、宁波、无锡等多地试行“带押过户”。“带押过户”是指存在抵押的房产，不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。

　　值得关注的是，在简化二手房交易流程上，北京也在去年出台了重磅新政，全面试行存量房交易“连环单”业务并行办理，这在全国属于首次。

　　点评：无论“带押过户”还是“连环单”业务并行办理，都有助于缩短交易周期、提升交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。

　　北京城市更新立法

　　政策回顾：2022年6月7日，北京市住建委发布《北京市城市更新条例（征求意见稿）》。11月25日，《北京市城市更新条例》获得通过，自2023年3月1日起施行。

　　这是北京首次为城市更新立法。针对城市更新中的焦点、难点、痛点问题，条例进行了积极回应。

　　点评：作为全国第一个减量发展的城市，北京也是第一批城市更新试点城市之一，对城市更新进行立法，可有效破解更新中的各种难题，保障多方主体权益。

　　采写/新京报记者 段文平