有效调控、有序复苏政策如何走好“平衡木”？

　　房地产市场走过至暗的2022年，2023年开年迎来了复苏。历经冰火两重天之后，如何有序复苏，又应如何监管以避免重蹈覆辙，是整个房地产行业需要思考的问题。

　　3月5日，新京报邀请专家学者进行10小时直播解读政府工作报告。在房地产专场中，华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康，58安居客研究院院长张波参与探讨：在激活楼市、刺激住房消费的同时，如何防止投机行为？在调控政策尺度上，又应如何把控与平衡？

　　这一轮政策优化是“啃硬骨头”

　　接下来地方政府会在辖区之内考虑出台一些支持配套政策，各个地方不应是一个套路，而是要有定制化解决方案。

　　新京报：自去年以来，从中央到地方，支持性的政策频繁推出，政策工具箱还有哪些工具可用？

　　贾康：自2021年中央经济工作会议以后，房地产政策“暖风”频吹对接到操作层面来看，前段时间，央行和相关金融管理机构推出的“金融支持房地产16条”，以及规定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　接下来，地方政府会按照中央要求的一城一策、因城施策，在辖区之内考虑出台一些支持配套政策。各个地方不应是一个套路，而是要有定制化解决方案。

　　现在来看，市场冰火两重天格局早已形成，在“火”的一边，虽然政策不会再大力支持升温，但一段时间内在投融资支持之下，仍将进一步地回暖。而且在综合效应上，这会带动“冰”的城市也有所回暖。

　　另一个判断是，各地政府在政策优化过程中、在对中央大的指导方针贯彻中，是要建立更健康的发展模式。这一定不能简单照搬某个固定的方案。政府一定要特别关注低收入阶层住有所居的公租房、保障房的有效供给，更加努力地托好社会政策底线，同时通盘优化辖区内的多层次有效供给方案。实现房地产政策优化，也不能是简单化的完全放松。

　　众所周知，前几轮全国房地产调控中，不论热、冷都很“难受”，地方政府焦虑，老百姓不满意，出现“过山车”、“打摆子”式的起伏。怎么进行标本兼治？这一轮调控政策的优化一定要跟“啃硬骨头”的改革融为一体，打造长效机制，不同的地方当然会有不同的特点；配套改革方面，中央也会给予一些指导。

　　可以看到，在中央强调推进共同富裕的导向下，特别注意启动基础性制度建设，这里面，除了土地制度改革、住房双轨统筹制度改革、商业性金融和政策性金融双轨统筹改革等的配套改革优化之外，还必须有很多人听了皱眉头的不动产保有环节（包括消费性住房的持有环节）也要考虑税收调节，进行从无到有的房地产税制度建设。

　　用市场化经济手段遏制投机

　　现在所说的“房住不炒”是要真正实现可持续、健康的发展，更多的是应考虑用经济手段替代行政手段，比如房地产税。

　　新京报：“房住不炒”一直是房地产的主基调，在激活楼市、刺激住房消费的同时，如何防止投机行为？尤其是在调控政策尺度上，如何把控与平衡？

　　贾康：对于短期投机想谋取暴利的行为，在中国社会讨论多年，前些年的调控主要侧重于以行政手段遏制炒作。而今后的方向，应以积极运用市场化经济手段调控为主，置换、替代行政手段。

　　在“房住不炒”大政方针下，房地产必须是在双轨统筹的格局中由政府牵头、托好保障轨的底，然后考虑市场发挥决定性作用，这主要适用于商品房市场。在市场发挥决定性作用的背后，则是政府要更好发挥作用，在考虑形成保障房的有效供给、托好底之后，在统一市场上维护规则公正，实现要素流动中的公平竞争。

　　对于如何遏制商品房市场中的短期炒作行为，不得不提炒房团案例。炒房团制造了市场上的泡沫化，使有效供给不能配置到位，变成了一种少数人牟取暴利的特殊“竞争场”，最终是政府以限购、限贷、限价的调控方式，使得炒房团基本上没有操作空间，但这也在一定程度上误伤了刚需和改善性需求。

　　如果总结行政性手段遏制投机行为的副作用，不能忽视的是，有的地方政府制定所谓参考价、指导价，实际上是行政性的限价，不按规定执行就网签不了，造成了很多的市场“扭曲”和买卖双方的不便，以及不得已暗中通过补充协议实现交易。

　　现在所说的“房住不炒”是要真正实现可持续、健康的发展，更多的是应考虑用经济手段替代行政手段，这就要说到房地产税。

　　持有环节有了税负以后，想用炒房的方式来牟利的话，就不得不考虑持有成本的问题。比如说炒房团拿到多套房后，想出手，由于有税收调节因素，市场上供需态势改变了，原来可以接盘的人改变了取向，导致房子出不了手，而炒房团每年还要承担税负，就一定会收敛炒房的规模，调整自己的炒房行为。

　　与此同时，税收调节也会带来一系列的好处，比如开发商拿地以后，整体的供房结构会更多考虑提供一些中小户型，以后越来越多的购房者会从实惠考虑，不再热衷买大户型，而是倾向于购买实惠的中小户型，这样一来又带动了土地供给满足需求时的集约化，进而还带来了整个市场的“沉稳”，使更多中小户型实际形成有效供给。这也将带来发展方式上适应转变要求等一系列好处。

　　至于房地产税，还有优化收入分配、打造地方税体系、催生公众参与法治化民主化的意识与机制的作用，都是非常值得肯定的，这是改革将产生的正面效应。

　　总体来看，在这一轮调控中，需要在综合配套的基础性制度建设方面，把土地的开发与土地制度改革，与住房双轨制先匹配起来，再加上商业性金融和制度性金融双轨统筹，以及再配上中高端以上的住房持有环节，推动必要的税收调节制度机制建设。

　　保交付的同时更要关注交付质量

　　从长期来看，更倾向于更好地加强预售资金的监管，但并不是把钱卡死，而是在保障资金安全的基础上，更加灵活地监管。

　　新京报：去年房地产出现了烂尾、停工事件，这对于购房者心态影响很大，目前他们最担心的是买房而不能如期交付，应如何从源头上防止烂尾现象发生？

　　张波：短期来看，本身就在做的方法是，一些楼盘从房企中剥离出来，不能在房企出问题之后，把所有涉及该房企的项目都列入到一个风险的池子里。此外，地方的基金是不是能够快速落实，没有金融侧的支持很难有效地推进，而政策性的银行贷款要重点支持难以交付的项目，并不能因为这个项目的企业出现了问题，导致后面项目没有办法施工交付，烂尾楼事件表面看是房地产的事情，核心是稳定民生的事情。

　　从长期来看，更倾向于更好地加强预售资金的监管，但并不是把钱卡死，而是在保障资金安全的基础上，更加灵活地监管。比如有些地方跟银行进行合作，如果符合相应的标准，银行可以提供相应的保函，通过这个方式对资金进行合理的应用。对预售资金灵活地监管，能够在保障预售资金安全的基础上，给出更加灵活的一个控制节奏。

　　可以看到，去年出现了供给侧的一些政策，是对房企层面的优化，去解决烂尾的问题；而今年烂尾楼包括逾期交付的项目，能够有一个很好的循环，在形成良性循环之后，市场的资金回流，房企资金面压力就会非常小了。

　　房企的预售资金是重要的资金来源，如何做到可持续性至关重要，否则可能会一批房子的问题解决了、后来又产生新的问题，所以要从市场和制度方面去解决，防止烂尾比较重要。

　　事实上，除了交付之外，我们还要重点关注交付的质量，有些房子虽然按照期限如期交付，但需要注意交付的质量会不会涉及偷工减料，比如原来承诺的绿化、装修标准有没有达到。

　　需要完善有一定保障性监管的预售制

　　如果说预售制不能够做简单的一刀切式的否定，那么监管体系应当能够有把握地规避和控制风险。

　　新京报：房地产行业的资金监管一直是重点，今年两会政府工作报告提及，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。那么对房地产预售资金监管提出什么要求？

　　贾康：在讨论资金监管体系前，我们需要进一步总结经验，包括对正面和反面的经验进行剖析，比如断供、烂尾背后，预售制链条到底出了什么样的问题？本来是环环相扣的整体设计，怎么会出现断掉以后的危机局面。

　　当然我们也可以看到，中央非常明确地给出了“保交楼”三个字的指导方针，随着地方政府介入，要保自己辖区的一方平安。

　　值得反思的是，在现代经济的发展过程当中，还是需要有一定保障性监管的预售制，这样更符合以融资支持、更快更好地形成满足人民美好生活需要的住有所居的有效供给条件。

　　如果说预售制不能够做简单的一刀切式的否定，那么监管体系，应当能够对应预售制继续在一定的范围、一定的约束条件下存在，而有把握地规避和控制风险。

　　新京报：目前市场上出现呼吁取消预售制度的声音，全面实行“所见即所得”的现房制度是否可行？

　　张波：可以看到，今年现房是作为试点来推行的，比如在河南等省份试点推进，试点推进是比较好的方式，符合相关条件的城市和区域可以去推。目前浙江很多城市现房销售占比仅为超过10%，东北可能达到30%，现房消费占比较大的城市，推进的节奏或者推进的力度可能更大一些。

　　如果目前全面推现房制度不可行，也没有相应的市场基础，那么强行推进造成的后果也会非常严重。整体来看，现房的推进，也要结合开发商的实际情况，在当下如果全面推进现房，最大的问题在于，今年土地成交的金额，还会出现进一步下滑的可能性。

　　热点问答

　　房贷利率是否有下降可能？

　　首套房贷利率再调整空间已很小

　　新京报：为了支持合理性住房需求，房贷利率持续出现了下降。对于“卖一买一”的改善性购房，房贷利率是否会有下降的可能？

　　张波：单一从房贷利率的下降本身来看，尤其是首套房，再调整的空间已经非常小了。改善性的购房需求，尤其是置换性的改善，卖一买一，只要贷过款，哪怕是之前贷过款但卖掉了，手里没有房，在很多城市也是按照二套房对待，政策没有提供这方面的支持，不仅没有利率优惠，还要在4.3%的基础上进行相应上浮；建议对改善性、置换性的需求给予优惠，市场收到的效果会更好。

　　但与此同时，也要分区域来看。像已经回暖的城市，包括上海、北京、杭州、南京、苏州等还是要相对谨慎一些。因为在已经“热”的情况下，如果再在利率方面有较大的动作，会对市场的稳定性形成一些干扰因素。但是对于一些市场尚未恢复、还处于相对底部阶段的区域，利率的调整结合各项政策的拉动，才能对市场形成比较好的推动作用。

　　目前是不是买房的好时机？

　　热点城市自住购房者建议入市

　　新京报：目前以一二线城市为代表的热点楼市已进入“小阳春”，与此同时可以看到，部分城市的土地市场也“热”起来了，这样的“热”能持续下去吗？

　　张波：目前，市场的“热”包括两类，一类是春节前后，一些地方线上找房的热度都有明显增长，其原因是很多人返乡置业，这在省会城市以及三四线城市表现得比较明显。不过，在2月份，很多三四线城市的热度没有持续，这也印证了一点，今年市场的复苏其实有一定分化，并不是全面、快速、整体复苏。

　　另一类是一二线城市的“小阳春”的确已经来了。比如，上海2月份二手房成交量达到近十个月以来成交的高点。相对来看，二手房的成交量更加市场化，而新房跟市场的供应有一定的关系。不过，北京、上海、深圳等很多城市虽然有一些放量，但是从实际的成交价格来说，并没有出现明显的增长。

　　还可以关注到，杭州、苏州、北京都是土地市场较热的一二线城市，从土地市场的实际成交可以很清晰看到一二线城市已经开始启动，逐步向外围扩展，而三四线城市实际的热度回升包括市场量价反转还会晚一点，有些甚至会在下半年出现。

　　新京报：目前是不是买房时机，对今年部分区域楼市的复苏，部分人担心房价会上涨，您的预判是什么？

　　张波：房地产整体复苏是比较确定的大概率事件，但是由于各个城市的分化，各地市场复苏的节奏会有所不同，要有针对性地做出判断。

　　部分热点城市包括上海、北京、深圳、杭州、苏州、南京，这些地方的自住购房者，现在是一个比较好的入市点位。虽然不会出现明显的房价上涨，但是现在你可能选择面广。尤其是二手房，如果等到市场再明朗一些，购房者增多，选择性也会减少。

　　而在非热点城市买房，比如一些三四线城市，现在不是去等，而是要做好功课，详细了解意向区域、楼盘。

　　总体来看，在“小阳春”已经出现的部分城市，是适合自住性购房人群入市的时机。而对于投资，尤其是投机性需求，不建议过多涉猎。

　　C06-C07版采写/新京报记者 袁秀丽　本版图片/受访者供图