郑州 两批专项借款惠及142个“保交楼”项目

　　在郑州大学旁，郑州“保交楼”代表项目之一的金桥西棠正在施工，上千名业主也盼望着交房时刻的到来。

　　日前，新京报记者实地走访了解到，金桥西棠被郑州高新区列为重点“保交楼”项目，在郑州市委市政府的关注和支持下，该项目目前已经全面复工，将在明年8月完成交付。

　　不只是金桥西棠，从去年7月到今年7月，在这一年的“保交楼”工作中，郑州这座中部省会城市正在全力打赢“保交楼”攻坚战。

　　新京报记者在郑州走访过程中还了解到，部分“保交楼”项目已经在今年上半年完全或分批实现交付，例如瀚海思念城、名门翠园、建业·盛悦府、正商生态城、郑州华侨城、融创城、恒大城等；而曾经的“超大烂尾小区”啟福城、融创御湖宸院、融创中原大观等项目，也在加紧施工“保交付”。

　　追回预售资金，金桥西棠“保品质”之战

　　7月6日，新京报记者来到郑州高新区金桥西棠的工地，看到该楼盘的14栋住宅楼主体已经全部封顶，内外粉刷全部完成。在工地入口处，工人正在进行小区景墙石材铺贴，实景示范区地面的铺整工作等；从施工楼栋往上看，吊梯也正在上下运行，有部分工人在进行高楼作业。

　　据金桥西棠项目负责人介绍，目前，金桥西棠正在进行景观回填土、景观构筑物基础施工、外墙保温涂料施工、室内公区精装、地坪等工序。7月下旬，西棠实景示范区即将向业主开放。

　　对于金桥西棠的交付时间，根据“郑州发布”官微此前发布的消息，金桥西棠力争在2024年5月31日完成交付。2022年下半年，因疫情封控导致项目工期延期3个月，按照工程正常排期，交付日期将推迟至2024年8月。

　　作为“保交楼”重点项目，金桥西棠有其自身的特殊性。金桥西棠最初停工时间较早，2021年12月，由于原股东方金桥和永威两大股东之间陷入纠纷，“永威要撤出”的消息引发了业主的不满，而后又于去年年中爆出项目预售资金被挪用的情况。

　　据悉，金桥西棠属于热销项目，本身并不缺钱，而其缺钱的原因是因为项目股东方转出销售款10.115亿元。去年7月2日，郑州高新区“永威西棠”专班宣布，10.115亿元被股东挪用的资金已追回，将由郑州市高新区管委会委派国资公司监管项目资金使用。

　　据金桥西棠项目负责人介绍，目前，原股东纠纷已解决，永威方面已经完全撤出，项目现由金桥置业100%控股，项目营销、工程、施工方团队均为原班人马，确保项目交付标准、景观方案不变。

　　在资金有所保证后，金桥西棠现在的任务不仅仅是“保交付”，更重要的是“保品质”。该项目作为高新区改善楼盘，售价接近2万元/平方米，比周边新盘高出3000元-4000元/平方米，当初购房时，多数业主是奔着本土老牌开发商“永威”的招牌去的，当永威撤出后，金桥独自操盘的情况下，如何保证品质才是当下业主关心的问题。

　　对于这一问题，金桥置业相关负责人对新京报记者表示：“金桥西棠作为金桥置业旗下的第一个项目，一直以来金桥都高度重视项目的建设进度及工程品质，致力于将其打造成公司首个品质标杆代表作。因此，无论从项目的工程质量、社区品质、景观园林，还是物业服务等方面，都要求项目团队做到同标准项目中的最高水准。”

　　作为金桥置业的首个项目，为了弥补开发经验的不足，金桥置业“挖”来了万科、融创、康桥、永威等品牌房企的职业经理人，并且稳住了原有永威团队，在力求“原汁原味”呈现原有规划和设计的基础上，金桥置业又追加了2000万元进行品质升级改造，例如，更换真石漆品牌、更换室内推拉门双层玻璃为中空三层玻璃等。不过，业主的口碑才是“试金石”，金桥西棠最终品质如何还需要等到交付时业主的检验。

　　事实上，郑州高新区金桥西棠项目代表着一类“保交楼”项目，即原先项目预售资金被挪用，而后追回至监管账户可覆盖项目保交付资金，这一类项目大多为热销项目，项目本身并不缺钱，在资金追回后，项目可进入正常施工状态，这类“保交楼”项目给市场的警示是，各方需要加强对预售资金监管，以保证预售资金用于本项目的交付。

　　值得一提的是，河南省加强对预售资金的监管。去年3月11日，河南省多部门联合发布《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》。其中规定，监管账户收取的房价款属于重点监管资金的，经批准后专项用于支付项目工程建设费用；不得用于支付其他借（贷）款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款等。

　　争取专项借款，名门翠园、瀚海思念城迎交付

　　从项目停摆到分批交付，名门翠园项目是郑州金水区“保交楼”项目推进较快的代表项目之一。

　　名门翠园位于郑州金水区北部核心位置，是金水北最大的城中村改造综合体项目，曾在2018年开盘时热销走红，轰动一时。名门翠园最初由河南圣鸿置业有限公司开发。在该公司陷入资金链危机后，于2019年底停工。

　　2021年，新京报记者首次来名门翠园探访时，看到项目现场施工停滞、工地荒废。而时隔2年后，2023年7月6日，记者再次走访名门翠园时，看到该项目呈现出一番新的景象。该项目4号地块已经实现交付，1号、5号、6号地块均在施工中。其中最大的变化是，2021年，1号地块主体结构施工进度约有一半，而目前1号地块的云鼎院已经封顶；6号地块的熙晴院已经完成结构封顶和外墙粉刷。

　　据名门翠园业主出具的全周期施工计划表显示，名门翠园1号地块、6号地块分别计划于今年10月30日、11月30日交付。

　　据记者了解，名门翠园作为郑州金水区“保交楼”的重点项目之一，去年，在政策的支持下，已经申请到了国家“保交楼”专项借款，在这一资金支持下，名门翠园得以复工并实现了分批交付。

　　今年3月29日，名门翠园4号地块（即熙雅苑小区）已经率先实现交付，共交付789套住房，总建筑面积7.8万平方米，包括3栋高层、3栋洋房，实现了“交房即交证”。

　　新京报记者来到名门翠园熙雅苑小区，不少业主已经开始装修。但是，记者也发现，熙雅苑小区虽然实现了交付，但是小区的绿化、道路等方面并未达到业主的期望。

　　“业主们都很感谢‘保交楼’的政策，救活了名门翠园。但是，从交付品质来看，熙雅苑小区绿化不足，黄土裸露随处可见，迎宾树半数枯萎，而且塑胶跑道起皮开裂，看到这些，我们内心也有很大的憋屈感，希望‘保交楼’在保速度之外，也能有品质的保证。”一位名门翠园的业主说。

　　同样位于郑州金水区的“保交楼”项目瀚海思念城，刚在7月6日迎来交付。据悉，瀚海思念城所在地块原为思念老工厂地块，2019年首推1180套房源，毛坯均价为18500元-18800元/平方米，热销23亿元，在金水北一战成名，被封“神盘”，原定于2022年年中交房。然而，项目通知业主延期交房，还被证实“26亿元预售监管资金被挪用”，并且拖欠中建七局工程款。

　　2022年9月，在“保交楼”政策驱动下，瀚海思念城出现在郑州第一批“保交楼”专项借款项目中，用未建成的商业抵押获得了2.5亿元的额度。除此之外，瀚海还把旗下的聚金商业抵押给银行又贷款4.5亿元。

　　在资金难题解决后，2023年7月6日，瀚海思念城上千名业主终于结束了等待，迎来了交付时刻。记者走访瀚海思念城交付现场，其黑色建筑主体与白色的流线型露台相结合，部分外墙使用了铝板，太空银的颜色更具时尚感和辨识度。同时，小区的部分绿化和道路地面还在做最后修补和清洁。

　　郑州金水区的北部被称为“金水北”，是近年来郑州新盘集聚的热门板块，这里也是“保交楼”项目集中地。除了上述名门翠园、瀚海思念城外，记者也来到了融创中原大观项目。在施工现场，工人正在做外立面工艺施工，同时，现场也有吊装电梯和挖掘机等同时运转。

　　记者从融创方面了解到，目前，融创在郑州的9个“保交楼”项目都已经全部复工，包括御湖宸院、大河宸院、融创城、运河源、蘭园、中原大观、东方宸院、中原融创文旅城、融创银基国际旅游城，均在紧张施工中。其中，大河宸院、蘭园、中原大观、融创城、中原融创文旅城也都获得政府纾困资金支持。

　　郑州首批60个纾困项目将于10月底前交付

　　作为中部省会城市，也作为去年停工楼盘较为集中的重点城市，郑州“保交楼”的进展一直备受关注。

　　去年9月，郑州印发了《“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》，成为行业关注焦点。据“郑州发布”官微披露，在30天专项行动中，郑州全市排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个实现全面、实质性复工。

　　从去年7月到今年7月，“保交楼”政策实施已满一周年。虽然郑州官方层面目前尚未披露“保交楼”的具体进展数据，但是，这场“保交楼”战役确已取得了较为显著的战果。

　　今年1月4日，郑州市市长何雄在政府工作报告中总结称，2022年，郑州强力推进“保交楼”和安置房建设。在“保交楼”方面，郑州在全国首创“4+1”模式，落实支持资金300多亿元，全市“保交楼”项目实质性复工95%以上；列入省问题楼盘台账的“办证难”“配套设施不完善”两类项目全部化解。

　　今年3月，郑州市召开2023年全市住房保障和房地产管理工作会议。其中提到，使用第一批专项借款的60个保交楼项目，10月底前全部建成交付；使用第二批专项借款的82个项目，年底前建成交付50%。交办的不动产办证类问题楼盘6月底前动态清零，停工烂尾类项目12月底前化解大头落地。

　　以郑州金水区为例，自去年至今年7月初，金水区已经实现锦艺金水湾等10个项目、10805套商品房建成交付，累计筹集资金37亿元，带动投资超70亿元。

　　在“保交楼”期间，面对项目资金紧张、进展停滞的困难局面，金水区充分发挥辖区两家AA+信用评级平台公司优势，累计争取各类政策性贷款、商业贷款约35亿元。同时，依法打击企业“躺平”行为，累计约谈企业120余人次，立案3起，倒逼企业筹集资金10.5亿元。

　　但是，在实际走访中，纾困资金的筹集和运营仍然是当下郑州“保交楼”工作的难点。某大型品牌开发商在郑州的相关负责人告诉记者：“我们项目确实在‘保交楼’名单之列，专项借款资金也下来了，但是还没有到项目上，因为项目的剩余资产已经被冻结，没有抵押物可用来抵押。”

　　从目前顺利交付的“保交楼”项目也可以看出，一类是金桥西棠，追回被挪用的资金后能够覆盖项目建设；另外一类是名门翠园、瀚海思念城，能够以剩余住宅或商业资产的货值用来抵押，或者此前已抵押的资产可以解除。

　　当下，“保交楼”纾困基金的申请也具有多重门槛限制。例如，郑州此前设立了百亿纾困基金。根据记者此前从郑州业内人士处得到的一份“项目筛选要求”文件显示，申报纾困基金支持的项目应符合6个要求，包括项目位置优越、配套确权、开发商信誉良好、剩余货值充足、不存在股东纠纷、股权和资产不存在查封和冻结等。

　　一名郑州外来的品牌开发商内部人士向记者表示：“去年集团‘爆雷’之后，项目层面也受到了波及，项目剩余的资产已经被抵押，达不到申请专项借款和纾困基金的条件，这就相当于没了‘活水’。”

　　多名业内人士也向记者表示：“‘保交楼’后续的推进仍需要更多的资金，筹集资金、资金退出、资金有效运转仍然是保交楼的难点。”

　　■ 延展

　　河南省争取两批专项借款，已交付4.94万套房

　　不只在省会郑州，河南省其他城市的“保交楼”在今年上半年也取得了新的进展。

　　以开封为例，今年1月，开封市“保交楼”专项借款首个项目——龙亭区圣桦城五期正式交房，共计交付10栋楼、859户。该项目在开封当地“保交楼”工作专班的力推下，成功申请到位“保交楼”专项借款3000万元，去年9月底复工并得以交付。

　　同时，记者在当地了解到，开封各个区正在积极申报和落实“保交楼”配套资金，并用于推动“保交楼”项目的交付。以开封示范区为例，截至今年4月，第一批7家企业申报专项借款4.005亿元，已协调金融机构落实配套资金4亿余元；第二批26家企业申报专项借款10.082亿元，配套资金已达成意向约6亿元。

　　除开封外，河南另一个核心城市洛阳的“保交楼”工作也迎来进展。据《河南日报》报道，去年9月以来，洛阳市先后争取两批“保交楼”专项借款逾33亿元。截至今年4月13日，第一批“保交楼”项目共交付19个项目、9554套住房，拨付专项借款约13.6亿元，房屋交付量和资金拨付率均位居全省第一；第二批国家专项借款已拨付46个项目，共计13.58亿元，其中约2.78亿元资金已拨付到22个项目的施工单位，6个“保交楼”项目完成交付1027套住房。

　　综合河南全省数据，在专项借款使用方面，河南省争取国家两批专项借款453亿元，已支付使用152.68亿元。截至今年4月，河南省两批专项借款项目已经建成交付4.94万套房，近5万户购房群众拿到不动产权证，预计年底前交付可达到90%，能够完成住建部要求的不低于70%目标。

　　■ 数说

　　95%

　　2022年，在“保交楼”方面，郑州在全国首创“4+1”模式，落实支持资金300多亿元，全市“保交楼”项目实质性复工95%以上；列入省问题楼盘台账的“办证难”“配套设施不完善”两类项目全部化解。

　　142个

　　2023年，使用第一批专项借款的60个保交楼项目，10月底前全部建成交付；使用第二批专项借款的82个项目，年底前建成交付50%。交办的不动产办证类问题楼盘6月底前动态清零，停工烂尾类项目12月底前化解大头落地。

　　453亿元

　　在专项借款使用方面，河南省争取国家两批专项借款453亿元，已支付使用152.68亿元。

　　4.94万套

　　截至今年4月，河南省两批专项借款项目已经建成交付4.94万套房。

　　新京报记者 徐倩