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郑州 两批专项借款惠及142个“保交楼”项目

今年,郑州交办的不动产办证类问题楼盘6月底前动态清零,停工烂尾类项目12月底前化解大头

2023年07月18日 星期二 新京报
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在“保交楼”政策的支持下,名门翠园得以复工。
2023年7月6日,“保交楼”项目瀚海思念城迎来交付。
随着追回被股东挪用的预售资金,金桥西棠复工。B04-B05版摄影/新京报记者 徐倩

  在郑州大学旁,郑州“保交楼”代表项目之一的金桥西棠正在施工,上千名业主也盼望着交房时刻的到来。

  日前,新京报记者实地走访了解到,金桥西棠被郑州高新区列为重点“保交楼”项目,在郑州市委市政府的关注和支持下,该项目目前已经全面复工,将在明年8月完成交付。

  不只是金桥西棠,从去年7月到今年7月,在这一年的“保交楼”工作中,郑州这座中部省会城市正在全力打赢“保交楼”攻坚战。

  新京报记者在郑州走访过程中还了解到,部分“保交楼”项目已经在今年上半年完全或分批实现交付,例如瀚海思念城、名门翠园、建业·盛悦府、正商生态城、郑州华侨城、融创城、恒大城等;而曾经的“超大烂尾小区”啟福城、融创御湖宸院、融创中原大观等项目,也在加紧施工“保交付”。

  追回预售资金,金桥西棠“保品质”之战

  7月6日,新京报记者来到郑州高新区金桥西棠的工地,看到该楼盘的14栋住宅楼主体已经全部封顶,内外粉刷全部完成。在工地入口处,工人正在进行小区景墙石材铺贴,实景示范区地面的铺整工作等;从施工楼栋往上看,吊梯也正在上下运行,有部分工人在进行高楼作业。

  据金桥西棠项目负责人介绍,目前,金桥西棠正在进行景观回填土、景观构筑物基础施工、外墙保温涂料施工、室内公区精装、地坪等工序。7月下旬,西棠实景示范区即将向业主开放。

  对于金桥西棠的交付时间,根据“郑州发布”官微此前发布的消息,金桥西棠力争在2024年5月31日完成交付。2022年下半年,因疫情封控导致项目工期延期3个月,按照工程正常排期,交付日期将推迟至2024年8月。

  作为“保交楼”重点项目,金桥西棠有其自身的特殊性。金桥西棠最初停工时间较早,2021年12月,由于原股东方金桥和永威两大股东之间陷入纠纷,“永威要撤出”的消息引发了业主的不满,而后又于去年年中爆出项目预售资金被挪用的情况。

  据悉,金桥西棠属于热销项目,本身并不缺钱,而其缺钱的原因是因为项目股东方转出销售款10.115亿元。去年7月2日,郑州高新区“永威西棠”专班宣布,10.115亿元被股东挪用的资金已追回,将由郑州市高新区管委会委派国资公司监管项目资金使用。

  据金桥西棠项目负责人介绍,目前,原股东纠纷已解决,永威方面已经完全撤出,项目现由金桥置业100%控股,项目营销、工程、施工方团队均为原班人马,确保项目交付标准、景观方案不变。

  在资金有所保证后,金桥西棠现在的任务不仅仅是“保交付”,更重要的是“保品质”。该项目作为高新区改善楼盘,售价接近2万元/平方米,比周边新盘高出3000元-4000元/平方米,当初购房时,多数业主是奔着本土老牌开发商“永威”的招牌去的,当永威撤出后,金桥独自操盘的情况下,如何保证品质才是当下业主关心的问题。

  对于这一问题,金桥置业相关负责人对新京报记者表示:“金桥西棠作为金桥置业旗下的第一个项目,一直以来金桥都高度重视项目的建设进度及工程品质,致力于将其打造成公司首个品质标杆代表作。因此,无论从项目的工程质量、社区品质、景观园林,还是物业服务等方面,都要求项目团队做到同标准项目中的最高水准。”

  作为金桥置业的首个项目,为了弥补开发经验的不足,金桥置业“挖”来了万科、融创、康桥、永威等品牌房企的职业经理人,并且稳住了原有永威团队,在力求“原汁原味”呈现原有规划和设计的基础上,金桥置业又追加了2000万元进行品质升级改造,例如,更换真石漆品牌、更换室内推拉门双层玻璃为中空三层玻璃等。不过,业主的口碑才是“试金石”,金桥西棠最终品质如何还需要等到交付时业主的检验。

  事实上,郑州高新区金桥西棠项目代表着一类“保交楼”项目,即原先项目预售资金被挪用,而后追回至监管账户可覆盖项目保交付资金,这一类项目大多为热销项目,项目本身并不缺钱,在资金追回后,项目可进入正常施工状态,这类“保交楼”项目给市场的警示是,各方需要加强对预售资金监管,以保证预售资金用于本项目的交付。

  值得一提的是,河南省加强对预售资金的监管。去年3月11日,河南省多部门联合发布《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》。其中规定,监管账户收取的房价款属于重点监管资金的,经批准后专项用于支付项目工程建设费用;不得用于支付其他借(贷)款的本金和利息,不得用于缴纳土地价款等。

  争取专项借款,名门翠园、瀚海思念城迎交付

  从项目停摆到分批交付,名门翠园项目是郑州金水区“保交楼”项目推进较快的代表项目之一。

  名门翠园位于郑州金水区北部核心位置,是金水北最大的城中村改造综合体项目,曾在2018年开盘时热销走红,轰动一时。名门翠园最初由河南圣鸿置业有限公司开发。在该公司陷入资金链危机后,于2019年底停工。

  2021年,新京报记者首次来名门翠园探访时,看到项目现场施工停滞、工地荒废。而时隔2年后,2023年7月6日,记者再次走访名门翠园时,看到该项目呈现出一番新的景象。该项目4号地块已经实现交付,1号、5号、6号地块均在施工中。其中最大的变化是,2021年,1号地块主体结构施工进度约有一半,而目前1号地块的云鼎院已经封顶;6号地块的熙晴院已经完成结构封顶和外墙粉刷。

  据名门翠园业主出具的全周期施工计划表显示,名门翠园1号地块、6号地块分别计划于今年10月30日、11月30日交付。

  据记者了解,名门翠园作为郑州金水区“保交楼”的重点项目之一,去年,在政策的支持下,已经申请到了国家“保交楼”专项借款,在这一资金支持下,名门翠园得以复工并实现了分批交付。

  今年3月29日,名门翠园4号地块(即熙雅苑小区)已经率先实现交付,共交付789套住房,总建筑面积7.8万平方米,包括3栋高层、3栋洋房,实现了“交房即交证”。

  新京报记者来到名门翠园熙雅苑小区,不少业主已经开始装修。但是,记者也发现,熙雅苑小区虽然实现了交付,但是小区的绿化、道路等方面并未达到业主的期望。

  “业主们都很感谢‘保交楼’的政策,救活了名门翠园。但是,从交付品质来看,熙雅苑小区绿化不足,黄土裸露随处可见,迎宾树半数枯萎,而且塑胶跑道起皮开裂,看到这些,我们内心也有很大的憋屈感,希望‘保交楼’在保速度之外,也能有品质的保证。”一位名门翠园的业主说。

  同样位于郑州金水区的“保交楼”项目瀚海思念城,刚在7月6日迎来交付。据悉,瀚海思念城所在地块原为思念老工厂地块,2019年首推1180套房源,毛坯均价为18500元-18800元/平方米,热销23亿元,在金水北一战成名,被封“神盘”,原定于2022年年中交房。然而,项目通知业主延期交房,还被证实“26亿元预售监管资金被挪用”,并且拖欠中建七局工程款。

  2022年9月,在“保交楼”政策驱动下,瀚海思念城出现在郑州第一批“保交楼”专项借款项目中,用未建成的商业抵押获得了2.5亿元的额度。除此之外,瀚海还把旗下的聚金商业抵押给银行又贷款4.5亿元。

  在资金难题解决后,2023年7月6日,瀚海思念城上千名业主终于结束了等待,迎来了交付时刻。记者走访瀚海思念城交付现场,其黑色建筑主体与白色的流线型露台相结合,部分外墙使用了铝板,太空银的颜色更具时尚感和辨识度。同时,小区的部分绿化和道路地面还在做最后修补和清洁。

  郑州金水区的北部被称为“金水北”,是近年来郑州新盘集聚的热门板块,这里也是“保交楼”项目集中地。除了上述名门翠园、瀚海思念城外,记者也来到了融创中原大观项目。在施工现场,工人正在做外立面工艺施工,同时,现场也有吊装电梯和挖掘机等同时运转。

  记者从融创方面了解到,目前,融创在郑州的9个“保交楼”项目都已经全部复工,包括御湖宸院、大河宸院、融创城、运河源、蘭园、中原大观、东方宸院、中原融创文旅城、融创银基国际旅游城,均在紧张施工中。其中,大河宸院、蘭园、中原大观、融创城、中原融创文旅城也都获得政府纾困资金支持。

  郑州首批60个纾困项目将于10月底前交付

  作为中部省会城市,也作为去年停工楼盘较为集中的重点城市,郑州“保交楼”的进展一直备受关注。

  去年9月,郑州印发了《“大干30天,确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》,成为行业关注焦点。据“郑州发布”官微披露,在30天专项行动中,郑州全市排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中,有145个实现全面、实质性复工。

  从去年7月到今年7月,“保交楼”政策实施已满一周年。虽然郑州官方层面目前尚未披露“保交楼”的具体进展数据,但是,这场“保交楼”战役确已取得了较为显著的战果。

  今年1月4日,郑州市市长何雄在政府工作报告中总结称,2022年,郑州强力推进“保交楼”和安置房建设。在“保交楼”方面,郑州在全国首创“4+1”模式,落实支持资金300多亿元,全市“保交楼”项目实质性复工95%以上;列入省问题楼盘台账的“办证难”“配套设施不完善”两类项目全部化解。

  今年3月,郑州市召开2023年全市住房保障和房地产管理工作会议。其中提到,使用第一批专项借款的60个保交楼项目,10月底前全部建成交付;使用第二批专项借款的82个项目,年底前建成交付50%。交办的不动产办证类问题楼盘6月底前动态清零,停工烂尾类项目12月底前化解大头落地。

  以郑州金水区为例,自去年至今年7月初,金水区已经实现锦艺金水湾等10个项目、10805套商品房建成交付,累计筹集资金37亿元,带动投资超70亿元。

  在“保交楼”期间,面对项目资金紧张、进展停滞的困难局面,金水区充分发挥辖区两家AA+信用评级平台公司优势,累计争取各类政策性贷款、商业贷款约35亿元。同时,依法打击企业“躺平”行为,累计约谈企业120余人次,立案3起,倒逼企业筹集资金10.5亿元。

  但是,在实际走访中,纾困资金的筹集和运营仍然是当下郑州“保交楼”工作的难点。某大型品牌开发商在郑州的相关负责人告诉记者:“我们项目确实在‘保交楼’名单之列,专项借款资金也下来了,但是还没有到项目上,因为项目的剩余资产已经被冻结,没有抵押物可用来抵押。”

  从目前顺利交付的“保交楼”项目也可以看出,一类是金桥西棠,追回被挪用的资金后能够覆盖项目建设;另外一类是名门翠园、瀚海思念城,能够以剩余住宅或商业资产的货值用来抵押,或者此前已抵押的资产可以解除。

  当下,“保交楼”纾困基金的申请也具有多重门槛限制。例如,郑州此前设立了百亿纾困基金。根据记者此前从郑州业内人士处得到的一份“项目筛选要求”文件显示,申报纾困基金支持的项目应符合6个要求,包括项目位置优越、配套确权、开发商信誉良好、剩余货值充足、不存在股东纠纷、股权和资产不存在查封和冻结等。

  一名郑州外来的品牌开发商内部人士向记者表示:“去年集团‘爆雷’之后,项目层面也受到了波及,项目剩余的资产已经被抵押,达不到申请专项借款和纾困基金的条件,这就相当于没了‘活水’。”

  多名业内人士也向记者表示:“‘保交楼’后续的推进仍需要更多的资金,筹集资金、资金退出、资金有效运转仍然是保交楼的难点。”

  ■ 延展

  河南省争取两批专项借款,已交付4.94万套房

  不只在省会郑州,河南省其他城市的“保交楼”在今年上半年也取得了新的进展。

  以开封为例,今年1月,开封市“保交楼”专项借款首个项目——龙亭区圣桦城五期正式交房,共计交付10栋楼、859户。该项目在开封当地“保交楼”工作专班的力推下,成功申请到位“保交楼”专项借款3000万元,去年9月底复工并得以交付。

  同时,记者在当地了解到,开封各个区正在积极申报和落实“保交楼”配套资金,并用于推动“保交楼”项目的交付。以开封示范区为例,截至今年4月,第一批7家企业申报专项借款4.005亿元,已协调金融机构落实配套资金4亿余元;第二批26家企业申报专项借款10.082亿元,配套资金已达成意向约6亿元。

  除开封外,河南另一个核心城市洛阳的“保交楼”工作也迎来进展。据《河南日报》报道,去年9月以来,洛阳市先后争取两批“保交楼”专项借款逾33亿元。截至今年4月13日,第一批“保交楼”项目共交付19个项目、9554套住房,拨付专项借款约13.6亿元,房屋交付量和资金拨付率均位居全省第一;第二批国家专项借款已拨付46个项目,共计13.58亿元,其中约2.78亿元资金已拨付到22个项目的施工单位,6个“保交楼”项目完成交付1027套住房。

  综合河南全省数据,在专项借款使用方面,河南省争取国家两批专项借款453亿元,已支付使用152.68亿元。截至今年4月,河南省两批专项借款项目已经建成交付4.94万套房,近5万户购房群众拿到不动产权证,预计年底前交付可达到90%,能够完成住建部要求的不低于70%目标。

  ■ 数说

  95%

  2022年,在“保交楼”方面,郑州在全国首创“4+1”模式,落实支持资金300多亿元,全市“保交楼”项目实质性复工95%以上;列入省问题楼盘台账的“办证难”“配套设施不完善”两类项目全部化解。

  142个

  2023年,使用第一批专项借款的60个保交楼项目,10月底前全部建成交付;使用第二批专项借款的82个项目,年底前建成交付50%。交办的不动产办证类问题楼盘6月底前动态清零,停工烂尾类项目12月底前化解大头落地。

  453亿元

  在专项借款使用方面,河南省争取国家两批专项借款453亿元,已支付使用152.68亿元。

  4.94万套

  截至今年4月,河南省两批专项借款项目已经建成交付4.94万套房。

  新京报记者 徐倩

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