下半年房地产调控怎么走？

　　据新华社报道，中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

　　此次政治局会议给予了房地产方面更多的关注，尤其是新提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”和“适时调整优化房地产政策”这两个说法。下半年房地产政策还有哪些优化空间？政策发力的要点在哪里？

　　会议强调，要积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用。还提出要提振汽车、电子产品、家居等大宗消费，推动体育休闲、文化旅游等服务消费。那么该如何进一步提振大宗消费？

　　关于做好下半年的经济工作，会议特别强调，“要活跃资本市场，提振投资者信心。”如何理解活跃资本市场？具体可以采取哪些举措？

　　带着这些问题，新京报记者采访多位业内专家，解读此次会议。

　　关注1 房地产

　　会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。据新华社

　　房贷政策层面有望指向改善性需求

　　58安居客研究院院长张波表示，从政治局会议的表态来看，优化房地产政策的方向被重点提及，结合今年二季度以来楼市下行的背景，预计下半年相关部门会陆续出台调控政策，同时，房贷政策层面有望指向改善性需求。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，政治局提出相关措施，是在当前“慢复苏”市场现状下催生出的迫切需要，也反映出国家对于房地产市场仍高度重视与支持，此外，也释放出房地产政策端仍具有较大调控空间的积极信号，预计接下来各地房地产市场政策端将继续发力，调整力度也将会有所加大，调整工具也将会趋于多元化。

　　易居研究院研究总监严跃进也表示，此次政治局会议提及“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，具体来说，新形势可能包括购房需求下滑，投资、投机性需求离场，且市场出现供大于求等，而政治局会议明确表示“适时调整优化房地产政策”，其含义不在于简单地放松，因为部分政策与当前房地产市场基本面已经不相符，自然要逐渐退场。

　　严跃进认为，当前楼市销售低迷，急需政策扶持，“预计政治局会议后，房地产市场会有系列政策出台，尤其是限购松绑，房贷政策持续宽松等，对于提振楼市信心有极大作用。”

　　保障房建设、城中村改造仍是发力点

　　除了在市场层面支持自住和改善性需求外，此次中央政治局会议还重点提及了城中村改造和保障房建设。

　　房地产业内资深人士张宏伟表示：“这次政策也指出了三大政策支持和优化方向，包括支持自住和改善性需求，推进保障房建设和城中村改造，这三大方面也是下半年政策发力的要点。”

　　“值得关注的是，对于保障性住房的关注度并未降低，下一步多渠道开拓保障性租赁房源，多举措拉动社会投资来共同建设保障性住房等政策支持力度，会进一步增强。”张波称。

　　在城中村改造方面，7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（简称《指导意见》），指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

　　中指研究院市场研究总监陈文静表示：“近日《指导意见》已审议通过，后续更多细节有望跟进落实，更好地改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。”

　　新京报记者

　　潘亦纯 徐倩

　　关注2 货币政策

　　会议指出，要用好政策空间、找准发力方向，扎实推动经济高质量发展。要精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，延续、优化、完善并落实好减税降费政策，发挥总量和结构性货币政策工具作用，大力支持科技创新、实体经济和中小微企业发展。要保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。据新华社

　　下半年我国货币政策将继续坚持稳健基调

　　植信投资研究院高级研究员王运金认为，这意味着下半年我国货币政策将继续坚持稳健基调，不搞“大水漫灌”，要保障物价与汇率的基本稳定，兼顾短期与中长期、兼顾内外部均衡，为国内需求恢复提供稳定且相对宽裕的金融环境。

　　在总量工具方面，王运金认为，今年8-12月将有2.8万亿元MLF到期，央行可能会选择三季度再度降准0.25个百分点，以保持宽松稳定的中长期基础货币供给，降低金融机构期限错配等风险，支持银行继续加大信贷投放力度。

　　招联金融首席研究员董希淼亦指出，目前，我国金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%，仍有一定降准空间，预计近期将实施一次全面降准，降准幅度预计为0.25个百分点。此外，还应进一步深化利率市场化改革，发挥贷款市场报价利率（LPR）形成机制改革的效用，进一步降低公开市场操作、借贷便利类等货币政策工具的利率，引导LPR继续下行，推动民营企业、中小微企业融资成本稳中有降。

　　此外，上海金融与发展实验室主任曾刚指出，总量性政策调节的核心是拉动消费。在他看来，下一步无论产业政策还是财政政策，都需要与货币政策相配合，共同支持和拉动消费，同时对提高居民收入和改善就业发挥作用。

　　“加强政策储备”或意味更多新政策出炉

　　政治局会议指出，要精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备。

　　事实上，央行货币政策委员会2023年二季度例会重提“加大逆周期调节力度”。有业内人士认为，这说明货币政策和信用政策的力度在二季度短暂放缓后，目前正在进入重新发力期，6月13日降息是政策宽松的一个标志性信号。

　　在此基础上，此次政治局会议进一步提出“加强政策储备”，这在曾刚看来，或意味着未来更多新政策有望出炉。

　　“政策储备意味着相关金融监管部门或将研究新的货币政策工具，包括一些一揽子政策安排，其中针对具体领域的结构性安排可能会相对较多。”曾刚解释道，这些一揽子政策安排可能主要会用于防范和进一步化解地方政府债务、房地产等领域的风险问题。

　　曾刚指出，当前地方政府债务虽然总体可控，但个别地区相关风险可能难以凭借地方政府单独解决，这就需要一揽子货币政策的安排来妥善处理，避免对市场信心产生不利影响。

　　“房地产市场亦是如此。”曾刚表示，当前房地产市场虽然需求有所回升，但个别房企仍面临债务风险问题，如何给市场平稳过渡创造有利条件，同样需要进一步的一揽子货币政策的支持。

　　新京报记者 姜樊

　　关注3　资本市场

　　要活跃资本市场，提振投资者信心。　据新华社

　　推动资本市场改革走深走实

　　南开大学金融发展研究院院长田利辉表示，市场的活跃是流动性的提升和交投的繁荣发展。今年的资本市场活跃度较去年有了结构性改善，一级市场活跃度相对较优，ETF和债券等二级市场也比较活跃，个股二级市场和基金市场活跃度有待提高。

　　川财证券首席经济学家、研究所所长陈雳称，投资者对市场预期稳定甚至积极，是经济复苏企稳的关键，“稳预期”仍是下半年经济工作的重点。

　　谈及具体措施时，陈雳表示，为进一步活跃资本市场，首先，根本保障层面，应推动资本市场改革走深走实。优化市场生态，完善资本市场体系，健全市场化资源配置体制机制，从根本上激发市场活力。其次，资本市场功能层面，应充分发挥资本市场在服务实体经济高质量发展方面的重要作用，引导资金更大程度流向科技创新、制造业、民营经济等领域。第三，政策层面，制定促进民间投资、利好民营经济的具体政策，完善相关保障机制，为其营造良好投资、发展环境，促进民间投资回暖，激发民营经济活力。

　　田利辉认为，在这次会议要求下，监管机构应该通过治理优化来大力提升上市公司质量，通过市场结构改革和质量提高来提升市场流动性。

　　他还表示，投资者信心提升的关键是资本市场环境和上市公司质量。作为市场主体责任承担者之一，券商在保护投资者利益和提升投资回报率工作中作用很重要。活跃资本市场需要推进市场形成慢牛格局，上市公司质量持续改善。这要求上市发行严把质量关，市场交易应守公平关，公司运营应明治理关。

　　A股将迎来宝贵的配置窗口期

　　7月25日，中国A股市场高开高走，截至收盘，三大指数集体涨逾2%，上证指数报3232.52点、深证成指报11021.29点、创业板指报2192.90点。在全市场逾5000只个股中，近九成个股“飘红”，其中，62只个股涨停，仅711只个股飘绿，没有一只个股出现跌停的情况。沪深两市成交额达9481亿，较上个交易日放量2892亿。板块上，房地产、非银金融板块领涨。

　　中信建投证券首席策略分析师陈果表示，此次定调“活跃资本市场，提振投资者信心”，表现出中央最高层对于资本市场的关注，也意味着当前市场的长期低迷并不符合国家战略需求。“在经济基本面偏弱，A股指数持续低迷，市场对于政策期待有限的背景下，中共中央政治局召开会议，为下半年经济工作进行部署。我们认为这是一场政策‘及时雨’，对于当前经济形势判断、重点领域风险化解、资本市场、扩大内需等方面的表述有颇多亮点。”

　　在此次政策“及时雨”下，A股市场迎来大涨，后续持续度如何？

　　信达证券策略团队认为，上一次政治局会议出现类似“活跃资本市场”的表述可追溯到2018年10月，提出“围绕资本市场改革，加强制度建设，激发市场活力，促进资本市场长期健康发展”，其中“激发市场活力”的提法与本次有共通之处。随后A股在2018年末企稳上行。在本次政治局会议积极精神指引下，A股将迎来宝贵的配置窗口期。

　　国泰君安策略团队认为，此次政治局会议着重强调“要活跃资本市场，提振投资者信心”，更直面的是短期问题和当下投资者信心不足、资本市场成交低迷，这是十九大以来的首次。表述和关注点的变化，或意味着更宽容的市场环境，有助于投资者情绪和交投的改善。

　　新京报记者 胡萌

　　关注4 地方债

　　要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。　据新华社

　　当务之急是稳定再融资现金流

　　粤开证券首席经济学家罗志恒表示，地方债务的形成原因复杂，包括体制性原因，又经过经年累月的积累，解决也非一朝一夕可以完成。尤其是当前地方债务风险、金融风险和社会风险交织，需要注意处置的力度和节奏。

　　罗志恒认为，有效控制债务率要处理好几对关系：第一是存量和增量关系，确保存量债务逐步化解，严格控制增量，中央对地方提出党政干部负责的机制，省以下政府关系也应该建立起市县党政领导负责机制，解决道德风险问题。

　　第二是显性债务和隐性债务关系，隐性债务要逐步显性化，根据公共属性强弱划分为政府债务和企业债务，分别通过财政和市场化、法治化方式解决。第三是分子与分母的关系，即分子端的债务尽可能要有更大的分母端产出，必须提高债务资金的使用效率。

　　短期要应对好债务到期后的再融资问题，避免引发处置风险，集中在拉长周期和压降成本。中长期要推动体制机制的联动改革。

　　国金证券首席经济学家赵伟认为，防范化解债务风险一直在路上，特殊再融资“接棒”成为防风险的重要途径，但更侧重于存量结构优化等。

　　回溯过往，2014年、2018年开始的两轮化债，分别主要采取地方债置换和市场化化债两类方式。2020年底以来，部分再融资募资用途中开始注明“偿还存量债务”，或与化解隐性债务、缓释偿债压力等有关。置换债务的同时，部分省市通过控制非标等高成本负债、展期降息等，来优化债务结构、缓解付息压力。

　　赵伟指出，当务之急是稳定再融资现金流，除特殊再融资外，部分省市成功经验也可借鉴。恢复、稳定再融资现金流或是当务之急，部分特殊再融资或可“助力”，但债务付息压力或掣肘其扩张空间。特殊再融资偿还地方债本金及置换债、置换“隐债”等，或可解决部分地区再融资难的“燃眉之急”，尤其是部分弱区域。

　　同时也要注意的是，专项项目收益偏弱、叠加土地出让收入低迷等，或进一步加剧地方债偿付压力。此外，因地制宜下，部分省市剥离、转化债务，加强市场沟通等缓解再融资压力的经验也可借鉴。

　　新京报记者 张晓翀

　　关注5 大宗消费

　　会议强调，要积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用，通过增加居民收入扩大消费，通过终端需求带动有效供给，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。要提振汽车、电子产品、家居等大宗消费，推动体育休闲、文化旅游等服务消费。据新华社

　　恢复大宗消费需政策精准发力

　　今年以来，我国消费加快复苏的步伐。不过在消费中，大宗消费的复苏并不尽如人意，上半年，家具类消费仅增长3.8%，汽车类消费仅增长6.8%，可以说，大宗消费的复苏速度要慢于整体消费的复苏。

　　星图金融研究院高级研究员付一夫表示，今年以来，消费复苏主要体现在服务业上，上半年，服务业增加值占国内生产总值的比重达到56%，对经济增长的贡献率达到66.1%，这是因为今年人们出行频率提升，相应的服务消费就上涨了；相对来说，大宗消费恢复偏慢。大宗消费占整体消费的比重较大，且连接的上下游产业也较多，比如，汽车消费就涉及上游的原材料、零部件，中游的整车及下游的汽车服务业等相关领域，因此，政策要精准发力，通过促进大宗消费更快复苏，带动整体消费及相关产业链尽快恢复元气。

　　为促进大宗消费复苏，近期多部门联合发布相关政策。7月21日，国家发改委等部门联合印发《关于促进汽车消费的若干措施》的通知，提到了优化汽车限购管理政策、支持老旧汽车更新消费、加快培育二手车市场等总计10项措施。7月18日，《商务部等13部门关于促进家居消费若干措施的通知》对外公布，通知提出要组织开展家居换新活动，加大优惠力度，支持居民更换或新购绿色智能家居产品、开展旧房装修。

　　不过，目前来看，如何进一步提振大宗消费仍需政策精准发力。

　　付一夫表示，以家居消费为例，近期相关部门也出台了促进家居消费的若干措施，但由于房地产市场整体需求偏弱、居民消费信心不足等因素，相应的家居消费也比较疲软，接下来，如果要提振家居消费，可能还是需要从提振房地产市场入手，这样会对家居消费产生一定的拉动作用。

　　值得一提的是，政治局会议明确提出，通过增加居民收入扩大消费。

　　今年以来，整个旅游市场回暖，出行人数增多，但旅游总收入并没有明显提升。以端午假期为例，据文旅部数据中心综合测算，假期期间，全国国内旅游出游达1.06亿人次，按可比口径恢复至2019年同期的112.8%，实现国内旅游收入373.1亿元，按可比口径仅恢复至2019年同期的94.9%。

　　这背后的原因是居民对未来收入增长的信心不足导致消费信心不足，因此，付一夫表示，现阶段要提振消费，最根本的还是要恢复人们消费的信心，正如政治局会议提到，通过增加居民收入扩大消费，这是非常重要的，未来，如何提升居民收入？发展是硬道理，关键还是要盘活市场，促进民营企业、小微企业的发展，毕竟他们才是吸纳就业的“主力军”，让更多人拥有稳定的收入来源，才能扩大消费，反过来又推动了企业扩大生产，形成经济发展的良性循环。

　　新京报记者 潘亦纯

　　关注6 就业

　　会议强调，要加大民生保障力度，把稳就业提高到战略高度通盘考虑，兜牢兜实基层“三保”底线，扩大中等收入群体。据新华社

　　稳就业的根本途径是稳经济增长

　　上海财经大学校长、中国宏观经济论坛（CMF）联合创始人刘元春认为，当前世界主要经济体的常规劳动力就业状况还是不错的。但是很多国家在疫后也都出现了青年失业率高企的现象。这是世界共有的现象：一般失业率持续创新低，但是青年失业率高企。

　　就我国情况而言，上述问题是周期性、结构性、体制性多重因素的产物。目前针对这个问题，各个部门和地方都在出台各种政策。当然简单通过逆周期方法，显然不能克服目前青年失业率高企的问题，还需要更有力度、视野更宽广的政策设计，来应对相关现象。

　　有分析人士指出，稳就业的根本途径是稳经济增长，尤其是促进民营企业的发展，民营经济贡献了80%以上的城镇劳动力就业。从稳就业政策来看，除了政府和国企应继续发挥吸纳就业的作用外，后续更重要的是激发私人部门吸纳就业的能力。

　　国金证券首席经济学家赵伟指出，近期，政策对稳就业重视度明显提升，尤其关注农民工和高校毕业生等重点群体就业，重点加强中小微企业和国企吸纳就业等支持。

　　4月以来，关于高校毕业生、农民工等重点就业群体稳就业会议和举措明显增多，举措主要包括三个方面。第一是稳定和扩大就业容量，加大对吸纳就业企业的政策支持、助力企业稳外贸订单等，支持国企扩大招聘、实施百万青年见习计划等。第二是加大就业、创业培训等政策支持。第三是引导农民工有序外出、强化返岗合作和协同等。政策加大稳就业、经济持续修复等，有望缓解就业压力，带动中低收入人群收入和消费修复。稳就业措施主要是阶段性缓解就业压力，经济活动修复带动就业需求增多才是根本解决之道。

　　新京报记者 张晓翀