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自5月17日央行、金融监管总局发布下调首付比例、取消贷款利率下限等信贷政策后,多个省市跟进落实。一线城市中,上海率先官宣降首付、降利率、限购松绑,广州、深圳也相继跟进。相比之下,北京相关政策仍未落地。
不过,自去年以来,北京多项房地产政策优化调整,尤其是4月30日,北京执行了13年的限购政策迎来松绑。在多重政策利好影响下,目前北京房地产市场行情如何?购房者预期如何变化?
“5·17”新政出台后,北京相关政策仍未落地
自“5·17”央行新政发布以来,降首付、降利率、松绑限购成为大势所趋,大部分城市首付比都降至15%水平,少数热点城市或与上海、深圳保持一致,为20%。不过,4个一线城市中仅北京尚未调整首付比及利率。
作为全国房地产市场调控政策力度最高的城市,北京从2017年开始的调控加码政策抑制了市场非理性上涨。随着房地产市场供求关系发生重大变化,支持刚性、改善性住房需求成为政策调整的方向。
事实上,从2023年三季度开始,北京楼市松绑“小步快走”,已经累计发布了8次政策。比如,2023年9月1日,北京执行“认房不认贷”;同年12月14日,降首付、降利率、优化普宅标准、延长贷款年限;2024年4月8日,北京公积金贷款额度最高可上浮40万元;4月22日,北京放松离婚信贷政策。
4月30日,北京执行了13年的限购政策终于迎来松绑。在执行现有住房限购政策的基础上,允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭,到五环外新购一套住房。这是自2011年北京市实施限购政策以来,首次在较大范围内对限购政策进行优化。
中指研究市场研究总监陈文静表示,自4月30日北京限购政策优化以来,5月北京新建商品住宅成交3222套,新房成交套数环比4月有小幅下降。新房虽有部分项目到访量出现增加,但网签数据并无明显改善,购房者观望情绪仍较重,5月份新房成交量在一线城市中降幅最大。
以价换量下二手房成交量保持高位
值得关注的是,北京地区二手房市场成交量出现放大迹象。北京住建委官网统计数据显示,5月份全市二手房网签13383套,环比上涨0.2%,和去年5月相比上涨3.1%,市场成交热度有所提升。而进入6月,市场交易有进一步回暖的趋势。北京二手房挂牌总量呈现下降趋势,二手房去化压力减弱,供需矛盾有所缓解,在一定程度上增强了购房者信心。
在中原地产首席分析师张大伟看来,从“5·17”新政开始,北京二手房市场好像又“满血复活”了,延续了四周休息日2000套左右的成交量。市场焦点肯定是“老破小”,其也是之前两年价格跌得最多的一类房源。
陈文静也认为,在“5·17”新政后,市场预期出现明显回升,部分购房者入市节奏加快,在“以价换量”带动下,5月份二手房成交量保持高位,同比小幅增长。但是,由于购房者普遍预期北京跟进“5·17”新政,这导致部分客户再次观望,等待降利率落地以减轻还贷压力。
值得注意的是,北京二手房市场“以价换量”的趋势明显。从价格表现来看,根据中国房地产指数系统百城价格指数,5月份,北京二手房价格同比下跌5.67%。同时,北京二手房价格环比连续下跌13个月,且环比跌幅较大,短期内二手房价格调整压力仍在。
未来是否优化政策?
那么,未来北京房地产政策还会不断优化吗?张大伟表示,高性价比的二手房房源已经去化,如果没有政策变化,后续市场可能再次进入博弈中。
陈文静认为,当前,全国房地产市场调整压力仍在,仍需要核心城市市场回暖带动,提振市场信心,稳定市场预期,因此北京有必要加快跟进落实“5·17”新政,降低首付比例、降低房贷利率,若能参考上海落实首套首付比例20%、房贷利率最低3.5%等政策,将能够极大地提振市场信心,促进市场交易回升。
已经看房近半年的张小姐,在5月17日新政后就格外关心北京是否调整首付和利率。“尤其是利率,直接降低每个月的月供负担。我们就边看边等吧。”
除信贷政策之外,陈文静表示,北京需求端政策仍有多个可优化方向,如:降低非京籍社保/个税年限要求,如5年社保/个税改为3年,郊区社保/个税年限进一步降低;针对特定人群放宽限购政策,如针对人才、多孩家庭、老年家庭等给予更多购房名额;进一步提高公积金贷款额度。新京报记者 袁秀丽
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