大牌房企暗战来广营“热地”

　　“一块很热闹的地。”对于即将于下周成交的来广营A4、B4地块，一位专门从事土地交易的业内人士这样形容。

　　北京市土地整理储备中心网站显示，自1月29日开始网上竞价以来，十多天的时间，网上只有一个报价，金额为起始价23.7亿元。不过作为龙年首块优质宅地，来广营A4、B4地块引发的关注与热度，并不像网上仅有一份报价那样平静。

　　除已经被业内知晓的首家竞买人——招商地产和九龙仓联合体外，包括中海、龙湖、中国水电建设集团房地产有限公司以及融创中国、金地集团、葛洲坝集团等近10家企业都不同程度地表现出对来广营地块的兴趣。

　　来广营地块综合品质被看好

　　碧桐栖凤——能吸引众多大牌房企关注，首先需要来广营地块自身品质卖点。

　　记者实地探访看到，该地块位于望京区域，地处广顺北大街和北五环交会处西北角，东侧毗邻正在修建的地铁14号线来广营站，北侧一路之隔就是望京知名的北纬40度楼盘。

　　从建筑规模看，来广营A4和B4地块建设用地7.8万平方米，规划建筑面积18.9万平方米。据已获得竞买文件的开发商透露，A4地块为纯住宅用地，规划建筑面积15.8万平方米；B4住宅用地约0.95万平方米，规划建筑面积2.4万平方米，此外还有0.5万平方米的配套用地，建筑面积0.75万平方米，“基本可以视为纯住宅用地，比此前融创和中化方兴拿下的来广营地块干净。”

　　去年12月16日，融创中国与中化方兴以30.67亿元拿下来广营B1-B3地块。其中，B3地块位于此次出让的A4、B4西侧。而B1、B2地块更向西，中间还隔了一条京承高速。B1地块规划为医院，B3地块除住宅外，还有商业、小学。总的计算，B1-B3地块28.38万平方米的体量，住宅只有22.5万平方米。

　　楼面价或超1.4万元/平方米

　　综合品质相对看好，也决定了来广营A4、B4地块单价将适度攀高。按总的规划建筑面积看，融创与中化拿下的B1-B3地块楼面价为10807元/平方米；而A4、B4地块起始楼面价就达到12523元/平方米。

　　如果按照可售的住宅面积计算，融创来广营地块22.5万平方米的住宅楼面价达到13600元/平方米；A4、B4地块凭借自身优势，在有多家房企竞逐的情况下超过14000元/平方米都是正常的。

　　一位对来广营地块表示出兴趣的开发商对记者说，现在出于对市场的谨慎预期，来广营地块的楼面价也不可能超过保利大望京项目近18000元/平方米的楼面价，预计在14000-16000元/平方米较为合适。

　　对于来广营地块未来产品和售价，一房企人士表示，该地块容积率达到2.5，周边缺少豪宅所需要的景观资源等优势，因此，不可能达到公园1872或者西山壹号院那样的水平。但融创、中化已经先进入，包括招商地产等新地块的竞逐者也都擅长中高端产品，预计两块地都是普通住宅产品，极有可能“飙着”打造区域品质新标杆。“现在各公司都要求快速周转，预计两块地今年底就会开盘，28000-30000元/平方米比较合理，走速度。”

　　记者从周边中介店了解到，目前来广营地块北侧北纬40度二手房单价约25000元/平方米，南侧康都佳园二手房可以达到26000元/平方米。

　　组团作战 招商和九龙仓一马当先

　　1月31日，来广营A4和B4地块有了第一次网上报价。据业内人士透露，报价人为招商地产和九龙仓联合体。记者也从招商地产内部证实了这一消息，有关人士也不讳言对该地块志在必得。

　　另一家房企人士对记者表示，来广营地块整体适合中高端住宅产品，又是近两年为数不多地处五环的优质土地，价格对于大房企来说不成问题。而且从平衡风险角度来考虑，现在房企也都会选择联合拿地。

　　曾有业内表示，金地集团也曾寻求和其他公司组成联合体，不过金地人士最新透露，应不会参加该地块的争夺。

　　有的志在必得，有的还在保持关注，在竞价日期最后到来时会不会有黑马杀出，还是个问号。距离下周二竞价截止时间只剩下两个工作日。来广营地块究竟会最后引发一轮激烈角逐，还是在一系列心理战和场外角逐后平静出让，只有拭目以待了。 本报记者 张旭

　　■ 各方反应

　　招商九龙仓联手志在必得

　　目前在城区，招商仅有正在开发的公园1872项目。鉴于在京特别是城区增加土地储备的急迫性，招商对来广营地块表现出强烈兴趣就不难理解了。

　　一家品牌房企前期拓展负责人对记者表示，单个企业表现出的决心，往往会影响其他竞争者的拿地意愿和拿地策略。招商此次携手九龙仓，无形中又释放了资金优势的信息。不过，这位人士也表示，拿地决心也可能是把双刃剑。一旦遇到强有力的对手，拿地价格有可能被抬上去。在这方面一个不远的例子就是，2009年，富力志在必得广渠门外10号地，但在遭遇中国电子旗下成都中泽置业的竞争后，最终只能高价拿地。

　　中海、龙湖、中水电保持关注

　　根据消息人士的说法，目前对来广营地块还保持较大兴趣的包括中海、龙湖和中水电等。除中水电未能从内部核实外，中海和龙湖有关人士也均对记者表示，“在关注”“有兴趣”，但对会不会报价、是否同样志在必得，未有明言。

　　在外界分析人士看来，龙湖目前在京开发在售的项目，主要包括大兴时代天街、朝阳长楹天街和顺义好望山三大楼盘，现在还都处于销售前期。“在颐和原著、唐宁ONE之后，龙湖在京更需要一个顶级项目，而不是一个普通住宅。”还有消息称，龙湖最高层对来广营地块兴趣不大。

　　至于另一家大牌房企、中海，打造中高端产品方面经验颇丰；对于习惯于大盘开发的中海来说，来广营18.9万平方米的体量也“可入法眼”。加上资金优势，中海可能成为招商地产的一大对手。现在可以成为悬念的，就是中海拿地的决心。

　　金地、葛洲坝、融创萌生退意？

　　“金地应该不去。”日前，被问及是否会竞争来广营地块时，金地内部人士这样回复记者。而在原先的坊间传言中，金地一直是对来广营地块意向强烈。去年年底，金地有关负责人也对记者表示，今年上半年会出手拿地。

　　目前，金地在京的主要项目是大兴区金地仰山和位于房山区的金地朗悦。从补充土地储备方面来说，金地目前有拿地的需求。至于资金，金地也可以通过寻找联合体来补强。对于金地现在可能放弃来广营地块竞争的态度，有业内人士认为还需要观察，“或许还未找到合适伙伴。”

　　此外，从收购绿城通州项目、拿下西大望路地块，到去年底在大兴旧宫斩获首块宅地，这两年葛洲坝在京城楼市身姿矫健。再通过在城区开发一大盘凸显品牌效应，符合一般房企的路数。不过葛洲坝内部人士已经对记者明确，基本不会参与来广营地块争夺，但未透露原因。

　　此外，已经入主来广营的融创，透露出的消息是“不参与（拿地）的概率高。”此前，由于此次入市的来广营地块与融创中化B3地块相邻，“按孙宏斌的性格”，融创乘胜再下一城，多地块联合开发的可能性，被业内视为很自然的事情。不过有统计显示，2011年以来，融创在北京、天津、无锡等地已经花费约87亿扩张。融创出于谨慎起见，才暂缓了拿地脚步。不过，融创是否会在最后联合强手入场，只有下周才见分晓。