京甲级写字楼租金飙涨

　　近日，香港DTZ戴德梁行研究部发布了《全球写字楼租务开支调查报告》，报告显示，香港继续成为全球写字楼租务开支最昂贵的市场，北京及上海（静安区）今年租务开支高居亚太区前十。其中，北京年度租务开支增长高达38%，在全球各商业区中涨幅最大。

　　整购频现，空置率降至新低

　　据戴德梁行研究报告显示，在大中华区，北京的中央商务区是租务开支增长最多的市场，每个工作间的年度租务开支按年升38%至约人民币5.56万元，这也令北京写字楼租金排名从2010年的73位升至2011年的35位，并成为去年全球租务开支升势最急的市场。

　　据了解，2011年，北京市甲级写字楼市场可租赁面积供应紧张，市场上出现多个优质项目被整栋买断，留作业主自用。同时新增项目屈指可数，使得可租赁面积严重短缺。随着供需矛盾日益突出，业主纷纷提高租金价格。由于外围经济环境的影响以及租金不断攀升，一些公司开始放缓写字楼扩租进程。如礼来制药、阿尔斯通电气在酒仙桥颐堤港分别租赁了3000平米、4600平米写字楼，中联重科租赁中关村理想国际大厦7000平米写字楼。

　　数据显示，至2011年第4季度，北京市甲级写字楼租金价格同比增长44.0%，达每月每平米246.43元，环比增长8.59%。由于供应量有限，租赁活跃也使得北京甲级写字楼空置率达到历史最低值3.83%，环比下降0.54个百分点。

　　租金大涨“逼”租户换租

　　戴德梁行分析师认为，去年北京写字楼租金大幅上涨，主要是业主加租的幅度较高，以及写字楼供应紧张所致。

　　林先生在国贸商圈经营一家广告公司，去年租赁的是一间约200平米的准甲级写字楼，每月租金4万元左右。今年3月面临换租期，房东要涨价到4.5万元，林先生担心以后租金还要上涨，便不打算再续租，想搬到更实惠的刚兴起的写字楼中去，一方面节约开支，另一方面可以稳定长租，锁定租房成本。

　　记者从中原地产了解到，现在在租赁市场上，大型公司偏向于黄金商圈甲级写字楼，而不少规模较小的公司为了节约租房成本，越来越青睐准甲级写字楼和商住办公楼。年后开市营业后，中原地产不少门店每天至少接待1-3位有租商住房作为办公用地需求的客户来访。

　　中原地产市场研究部分析师靳瑞欣认为，商住房租金价格一般比写字楼价格低，面积较小，对于小公司而言负担轻一些。另外，商业立项的公寓一般建成时间短、户型设计较好、装修配备齐全、地段也好，未来前景看好。

　　■ 商圈看点

　　CBD 甲级写字楼规模最大

　　目前北京主要有六大写字楼区域，分别为CBD区域、东长安街、燕莎区域、东二环区域、金融街和中关村。其中CBD区域是北京规模最大的甲级写字楼群，目前存量达到了227.37万平米，并且随着去年CBD核心区11个地块的顺利成交，未来该区域还有较大供应。此外，CBD东扩的区域也将给该区域未来带来较大的供应量。

　　作为北京最大的黄金商圈，国内外著名企业、实力集团包括财富500强的大部分驻京公司乐于在CBD扎堆，CBD区域内甲级写字楼租金也居于前列，在去年四季度达到265.77元/平米/月，环比增长了8.18%。

　　去年，CBD也是北京写字楼市场成交集中区域。主要成交的案例有：杜比实验室租下环球金融中心3500平米写字楼，租金水平达到19.4元/天/平米；沙伯基础工业公司租下银泰中心1400平米写字楼，租金水平8.5元/天/平米；苹果公司租下北京财源国际中心3500平米写字楼，租金水平为7元-8元/天/平米。

　　金融街 租金最贵区域

　　北京的金融街区域聚集着银行、电信、证券、保险等国内外大型金融机构，由于暂时没有扩展的土地，近年来，金融街甲级写字楼基本满租，租金水平也一直居于京城首位。目前区域内主要甲级写字楼有金融街中心、泰康国际大厦、北京银行大厦、丰融国际中心、太平洋保险大厦等。

　　根据戴德梁行的统计，去年四季度，金融街甲级写字楼的租金水平达到274.81元/平米/月，为全城最高；空置率仅0.86%，略高于中关村。

　　据了解，未来北京将建设成为具有国际影响力的金融中心城市，金融街作为全国金融行业发展核心，其重要性不言而喻。根据市场发展的实际情况，金融街西扩规划也适时地进行了相应调整。这些变化都将为金融街的可持续发展提供广阔空间。

　　■ 市场展望

　　5年后京写字楼租金全球第13

　　戴德梁行预计，今年第一季度，北京甲级写字楼会有一部分租约到期的面积空置出来，但这部分面积也会被市场迅速消化。由于核心区域的带动，租金水平相对低的区域预计会在2012年上半年进行补涨。

　　第一太平戴维斯发布的市场报告也预测，2012年北京甲级写字楼市场将大体稳定。不过，随着续租成本增加，部分租户可能转向非核心商务区寻求办公面积，市场整体租金涨幅将放缓。

　　高力国际调研部董事谢靖宇表示，造成租金大幅上涨的主要原因是来自市场的巨大需求，其中以金融、汽车、IT、能源、电子、医药和制造业最为强劲。

　　与企业旺盛需求形成对比的是，北京热点区域的写字楼供应量却无有效的增长，如在CBD、金融街、燕莎等地，空置率基本上在1%左右。尽管经济增长预期放缓，但北京写字楼市场的需求增长将可持续，市场依然处于供不应求的态势。

　　戴德梁行研究部预测，未来5年，全球租金水平会继续上升，当中以亚太区的升幅最高。北京将成为未来五年内租金水平升幅最高的商业区，预计北京甲级写字楼的租金将从目前全球的第35名跳升至第13位，在2016年成为全球25个最昂贵商业区之一。

　　本版采写/本报记者 袁晓澜