筑底？取决于政策和市场

　　（上接B11版）

　　■ 圆桌论坛

　　众所周知，楼市的走势受到众多因素的影响，而这些因素又是动态发展、不断变化的，同时相互作用。这些造成了预测市场走势的难度，这也是很多业内人士不愿意公开预测市场的原因。

　　记者采访了多位房地产专业人士，不求做出预言家式的预测，而是通过解析楼市现状，试图梳理清晰市场的脉络，探究市场发展的内在逻辑，以供读者参考。

　　问题1

　　如何判断区域房价是否见底？

　　价跌量升，筑底或成

　　●李国平（高策地产服务机构首席策略官）：

　　如果房企的现金流遇到问题，亏本也要卖房回款的。市场好的时候，能赚100%的利润，开发商是不会赚20%的。

　　看一个区域的价格是否见底，要用市场比较法，看市场表现。如果这个区域的价格降到一定程度以后，成交量出现回升，供求关系让开发商不需要再降价来维持成交量，那么就探底成功了。如果降价之后，还是没有人买，那么要不就继续扛着，要不就要继续下降。

　　楼市这个底部要维持住，房价不能大幅反弹，否则调控政策就会加码。现在宏观政策不会放松，但是也不排除微调的可能。

　　●毛大庆（万科执行副总裁）：个人很难判断区域的房价是否见底。从市场成交情况来看，我感觉4月底比3月底又稍微疲软了一些，5月还不好预测，最近有一个观点是“有限的刚需撑不起回暖的市场”，很值得琢磨。

　　●公衍奎（华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理）：

　　从楼市的宏观层面来看，现在确实有一些筑底的迹象。例如地方政府对于调控政策没有继续加码，而一些三、四线城市还表现出放松的倾向。去年房企贷款极其难，现在金融方面也有所放松。

　　目前楼市出现了阶段性的筑底迹象，我认为未来主要的变数与风险，来自于宏观经济的走势。

　　问题2

　　就北京而言，哪些区域可能最先见底？

　　通州大兴房山先“见底”

　　●袁阳（伟业顾问事业集团市场发展部总经理）：

　　判断一个区域是否见底，主要是从成交量来判断。当成交量增长并持续一段时间，同时房价不出现较大波动的时候，这个区域的价格就见底了。

　　3月份开始，成交量明显上升，比1月、2月翻了一番，4月份延续了3月份的良好势头，而3月、4月成交价格却没有出现明显波动。我认为市场已经开始出现底部特征，表现比较明显的是通州、大兴、房山等区域和朝阳区的一些项目。

　　●张鹏（北京思源经纪总经理）：

　　成本是一个重要的因素。如果利润已经比较低了，那开发商就会以成本价或微利销售，基本上也是底价。当然，市场的接受度也是一个重要因素。

　　我觉得通州、大兴、房山等区域已经出现见底的迹象。这些区域土地供应量大，在售楼盘较多，竞争激烈，很多项目都在以价换量，经过这一轮竞争，很多项目的价格已经接近成本，利润很低，基本上已经接近底价。

　　■ 第三视角

　　现在市场难言是否见底

　　●陈志（北京房地产业协会秘书长）：

　　价格是通过交易形成的。目前来看，影响楼市交易的一个主要因素是政策。未来政策是否会有变化，是很难判断的。调控政策是根据市场情况的变化而改变的，是一个动态的过程，所以很难说现在市场是否到底。