信托瞄准自持商业地产

　　近两年来，房企介入商业地产的热情高涨，也引来各方资金的关注。6月28日，平安信托发行一只名为“平安财富·安睿1号”的信托产品，拟融资17.5亿元投资瑞安集团重庆天地项目中的三栋“5A”级写字楼，这也是首只自持性商业信托项目。该项目发行周期为5年，待项目升值销售后，投资人将拿到全部收益或高于传统型房地产信托。

　　平安信托首尝自持商业

　　重庆天地项目位于重庆市主城区内中心地段渝中区，项目规划建筑面积约348万平方米。而“平安财富·安睿1号”投资的项目仅为重庆天地项目的中企业天地3、4、5号楼“5A”级写字楼，总建筑体量达13万平方米，总价为17.5亿元，单价达到13000元/平米。

　　该项目预计2012年8月交付于平安，并由平安信托物业资产管理团队负责大楼的总体经营管理，将聘请仲量联行进行统一的物业管理，同时委托瑞安商业管理团队负责招商和租赁管理。

　　据了解，与其他快进快出、销售型信托产品不同的是，“平安财富·安睿1号”的投资周期达到5年，如果信托财产存在非现金形式，该项目投资周期还会延续。

　　据平安信托相关人士介绍，今年8月交付以后，平安信托将自持并经营重庆天地项目达5年时间，这3栋写字楼成功销售后，方能完全回本获利。

　　中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，房地产信托投资仍以销售型的住宅和商业项目为主，投资周期也基本为2-3年，投资收益也容易估算出来，以自持性商业的信托产品在目前市场上还比较少见。

　　事实上，这也是平安信托利用信托资金在投资商业地产领域的创新尝试。近年来平安信托一直探索持有型物业的投资，目前其成功投资的物业业态包括写字楼、商场、酒店等，并探索综合体、科技园区、物流地产等其他物业类型的投资。

　　看好商业地产前景

　　据平安信托相关人士介绍，“平安财富·安睿1号”的投资收益可观。该项目投资起点为100万元，基本上是300万元起，每年保底收益为5.6%，主要是通过物业租金现金流来支付。5年后物业销售后，总体收益将达到80%，平均收益每年约16%。而据记者了解，房地产信托的收益率的平均水平是每年在12%左右。

　　该平安信托相关人士表示，目前重庆天地项目周边“5A”级写字楼的售价在23000元/平米，平安信托从瑞安房产手中收购的价格近似于成本价，但3栋楼整售又能使企业比散售较快获得回款，因此低价出售。5年后再销售时，物业还能获得增值收益，从而保证收益率。该项目与销售型房产信托相比，销售型房产信托是开发商赚走了房价上涨的利润，而持有型物业信托产品则是低价从开发商手中拿到物业，物业增值部分，投资人也能享受。再加上近两年住宅调控，商业地产关注度升高，特别是甲级写字楼的需求增加，租金走高，有利于商业地产信托项目的变现。

　　对此，一位信托界人士认为，平安信托近两年比较偏好投资10亿-20亿元的大项目，一是因为其闲置资金较多，另一方面，大的项目在形式上包装一下，投资回报也有保障。

　　但王永平也表示担忧，如果市场反响不佳发行不完，项目就有可能取消。另外，北京甲级写字楼租金节节高涨，是因为供应不足。而二线城市甲级写字楼的建设才刚刚起步，出租、出售情况还有待观察。

　　新京报记者 袁晓澜