CBD租金折射经济晴雨

　　北京CBD，一个集聚全球目光的舞台，古都里的现代商务区。

　　2000年，北京CBD开始大规模建设，经过十余年的建设发展，CBD已从城乡接合部成长为中国最具影响力、与世界同步的国际商贸中心。该区域写字楼的租金持续飙升，今年二季度，CBD的平均租金已上涨至每月每平方米320.45元，涨幅达到20.57%。

　　在当下及未来，作为国际商贸中心，更多的商业传奇继续在北京CBD这个商业平台上演。

　　2012北京CBD商务节将于9月15日至22日举行，此前已举办12届，在本届商务节中，朝阳区“十大发展基地”将作为推介内容首次亮相，从CBD开始，更多的发展基地将全面铺开。

　　9月13日晚六点半，张旭带着前来参观的记者登上柏悦酒店大堂，该酒店位于国贸桥西南角的北京银泰中心主楼66层，四围落地玻璃窗外，天色暗下来，CBD渐渐亮起来。

　　长安街和东三环路上的车灯汇成流动的光河，以国贸桥为中心，交叉形成金色的“十字”，周边商务楼宇宛若柱状的发光体，矗立在“十字”四围。

　　这里是中国最具影响力的商务中心区，是北京经济的重要载体和产业制高点。这里聚集了北京30%的五星级酒店、50%的国际会议、70%的国际金融机构和80%的国际组织。

　　2000年，北京CBD面向国际征集整体规划方案；2004年底，张旭到这里的写字楼负责租赁业务；他看着CBD的写字楼“一栋栋长起来”，也看着CBD的夜晚“一点点亮起来”。

　　“万家灯火”到高楼林立

　　2000年，还在上学的张旭每周回家路过的大北窑桥，如今已变成了国贸桥。

　　当时CBD刚规划发展，只有桥西北国贸、嘉里中心几栋高层写字楼，“一只手就能数清”，其他地方是老旧的宿舍和厂房。张旭说，他现在的工作地点北京银泰中心，当时是北京第一机床厂，在大北窑桥西南角，两扇紧闭的铁皮大门十分醒目。晚上，几个厂子的宿舍楼会亮起“万家灯火”。

　　2004年，张旭开始从事写字楼租赁工作。CBD的国贸、嘉里中心是北京最早的甲级写字楼，汇集著名企业和金融机构。在优越的办公环境中，穿梭着西装革履的白领。张旭不由感慨：“往来无白丁”。

　　物以稀为贵。高档写字楼的稀缺，令当时嘉里中心的租金平均达到每天8元/㎡，出租率高达90%-97%；而一般写字楼的租金每天不过3-4元/㎡。由于租户繁多，国贸和嘉里中心经常要“挑选客人”，实力“弱”点儿的公司想要进驻不太容易。

　　随着CBD发展，一批高档写字楼先后开建，国贸对面的北京银泰中心、建外SOHO、LG大厦，国贸以北的财富中心等都在建设中。张旭一上班，就能看到四周的工地。

　　2006年下半年，邓玲加入北京银泰中心负责写字楼租赁工作。由于高档写字楼供应量不足，虽然还没打出名气，但正在装修的银泰中心写字楼预租形势不错。

　　2007年，万达广场、华贸中心、金地中心三栋高档写字楼相继投入使用。2008年，北京银泰中心落成。据统计，2007年的北京甲级写字楼市场有200万的新增供应量，这个趋势一直持续到2008年奥运会。

　　在这两年，张旭发现，隔不久，CBD就会有一座新的写字楼“长出来”。国贸桥昔日的旧厂房和宿舍，已消失得没有痕迹。

　　一“潮”经济 一“潮”租户

　　2004年底，张旭在嘉里中心工作时，嘉里中心的租户多为金融机构和国际知名咨询公司、律所等。

　　不过，早些年入行的老员工，至今仍记得2003年前后“网络泡沫”破碎时，嘉里中心租户“大换血”的情景。

　　当时，大批的网络、IT公司搬离CBD，导致写字楼的出租率大幅下跌，但随后大批国际著名的专业服务类公司进驻，CBD区域的租户结构发生了质变。

　　2008年10月，银泰中心正式开幕迎租户进驻，张旭接手了华贸中心旁边的一个新写字楼项目。此时，奥运的余热尚在，不过，赶上国际经济危机爆发，张旭和邓玲感受到了经济衰退蔓延到了北京——写字楼不好出租。

　　“当时一家世界500强企业从国贸中心直接搬到了四环外，这落差太巨大了，真让人心凉。”邓玲说。

　　面对经济危机的冲击，银泰中心不得不根据实际情况调整租赁策略。邓玲说，“业主和进驻企业只能手挽手，一起扛了”。当时银泰中心写字楼的出租率仅6成左右。

　　2008年-2009年，新写字楼的集中放量，令高档写字楼的租赁行情更为严峻。“当时一个客户，恨不得有十个写字楼在抢。”张旭说。

　　据统计，到2008年第四季度，CBD写字楼平均空置率达到35%，创下了5年来的新高。

　　金融公司大撤退

　　租户中受影响最大的是金融业，各写字楼都有一些金融公司在危机中悄然搬离或缩小租赁规模。

　　就在写字楼租赁行业压力重重时，2008年11月，朝阳区领导带着区里主要负责人和CBD管委会负责人多次到几个主要写字楼实地调研。

　　2009年初，朝阳区出台促进楼宇经济发展的奖励办法，对国际知名公司、大企业的落户给予许多奖励措施。

　　2009年，随着优惠政策的实施和经济危机的消退，写字楼出租率逐步恢复，CBD管委会的数据显示：2009年上半年，CBD中心区共新增进驻企业1197家，平均每天新进驻企业7家；2009年底，银泰中心写字楼的出租率上升到70%以上。

　　这一年，CBD进行规划调整，CBD规划建筑总量为1900万平方米，其中50%为写字楼和酒店，25%为公寓，25%为商业及配套设施。

　　“春江水暖鸭先知”

　　2010年春节后，邓玲注意到，银泰中心新客户的资质普遍较好，大都是国际知名企业，而且预算充足，不再讨价还价。她意识到：“经济缓过来了”。

　　此外，2009年-2010年北京写字楼的放量十分平缓，令写字楼租赁市场较为稳定。2010年整年，CBD各写字楼出租率都稳定增长。

　　据中国宏观经济蓝皮书数据，中国经济2010年在全球经济缓慢复苏中保持了稳定增长的态势，全年经济增长达10%左右。

　　“‘春江水暖鸭先知’，经济回暖，我们做写字楼租赁的感受很真切。”邓玲说。

　　2010年最后一个季度，CBD和金融街租金开始大幅上涨，CBD第四季度的租金一下就比2008年同期上涨了27%。

　　2011年，张旭加入了银泰中心。这一年他体会到CBD租金更是凯歌高奏。

　　据高纬环球最新发布的《2012全球最贵写字楼排行榜》，2011年北京CBD顶级写字楼以130美元/平方英尺/年（约合25元/平方米/天）的高价，跃居全球第五位。该租金同比增长75%，是2011年全球写字楼租金增长最快的城市，比涨幅排名第二的莫斯科高出34个百分点。

　　这一增长持续至今。今年二季度，CBD的平均租金已经上涨至每月每平方米320.45元，涨幅达到20.57%。

　　即使这些世界500强企业搬走，CBD写字楼仍“一室难求”，CBD写字楼出租率并未受影响。据中原地产的监测数据，截止到7月，CBD甲级写字楼中，出租率最低的也达到了90%，而其他甲级写字楼出租率都在95%以上。

　　Central 1993年，国务院正式批复的《北京城市总体规划》提出，“开辟具有金融、保险、信息、咨询、商业、文化和商务办公等多种服务功能的商务中心区”。

　　Business 截至2011年，CBD已形成以国际金融业为龙头、现代服务业为主导的产业格局，进驻企业超过24000家，其中拥有世界5000强企业超过170家，各类金融机构1000余家。

　　District 北京CBD地处北京市朝阳区，西起东大桥路，东到东四环路，北起朝阳北路，南邻通惠河。区域占地面积约7平方公里，规划建筑面积近1900万平方米。

　　我这十年

　　房超 北京国华置业有限公司董事长、总裁

　　CBD 在对的时间做了对的事

　　现在，许多地方政府也在大力发展新区，把市政府搬过去，投入巨资兴建商务区。但投入巨大，产出较小。

　　不过北京CBD有其独特的地方，它不是一个硬生生造出来的东西，而是顺应当时国贸一带外商集中的状况，加以设计和引导。它是顺其自然，水到渠成地形成的。

　　因此，新增的供应刚好能够有不断增加的需求来支撑，供需基本是平衡的，始终处于良性增长的状态。

　　回头看CBD的设计和理念的提出，就是在对的时间和地点做了对的事情。

　　2002年，华贸项目启动时，CBD刚起步两年。当时，华贸选址所在的西大望路是一片城乡接合部，西大望路只有28米宽，终日尘土飞扬。

　　为了准备这个项目，我到世界各国考察他们的中央商务区，其中美国洛克菲勒中心给我的印象最深，在一百多年前，曼哈顿还是一片荒地时，设计师有魄力建一座大型的综合建筑。至今，仍充满魅力。

　　我邀请了洛克菲勒中心区的设计师来设计华贸中心，希望在这片荒凉的城乡接合部，也建出一座符合时代对中央商务区要求的建筑。当时，工地挡板上印着我的心声：与世界同步的商圈。

　　华贸是个理想主义的作品，我要将最好的酒店、商业落户到这里，但和世界顶级酒店集团谈合同时，华贸还是一片扬尘的土地。对我描绘的美好前景，很多人认为太虚幻。

　　当时四季酒店的总裁对我说：你是我见过最有激情的人，但是这个位置不行，只适合做四星级酒店。

　　最终万豪集团决定把丽思卡尔顿酒店开在华贸，我非常高兴，但那时是非典期间，禁止集会活动。我和万豪的负责人举行了两个人的签约仪式。会议室里挂着热烈庆祝签约的横幅，我俩对着空荡荡的会议室，一本正经地交换签署文件，摆姿势，握手。一个观众都没有。

　　华贸项目的建设很快，三年就完成了。随后，我请了香港的交通顾问公司，为华贸设计周边的公共交通。也就是说，国华置业花钱，给北京市改造交通。

　　我特别怀念感谢那段时间朝阳区政府给我的支持，只要对经济、对城市建设，对企业有好处的事情，他们都会批准，而且，还两次到工地开现场会，为我们的各种需求开绿灯。

　　华贸运营得十分顺利，目前各业态都位于同行领先地位。很多外地的代表团参观，说要花几十个亿在当地建个华贸，建筑可以照搬，但我认为，华贸不仅是一座建筑，也是我自始至终坚持的信念。

　　读这十年

　　温晓东 北京蓝巨投资基金管理有限公司CEO、经济学人、2005年从香港来京发展

　　“近十年发展如鱼得水”

　　我的办公室正对着被网友戏称为“大裤衩”的央视新址，于是，每天看着这栋大楼变成了一种习惯，而它也成为我工作中的“良伴”。有时看着它入神时会想，这个快速拔地而起，又不幸遭遇意外，最后又重焕新颜的央视新址，不正是CBD甚至整个中国经济的写照？

　　过去十余年的快速发展，使北京CBD成为中国最有代表性的商务中心区之一，甚至有朋友说现在的北京CBD可以与香港中环CBD媲美，而未来则必定超越中环。这个快速发展阶段，适逢中国经济增长最强劲的10年以及北京打造国际大都市的背景，无论区域竞争力、城市竞争力都使北京CBD的发展如鱼得水。

　　然而，就像任何事物一样，成功的背后必然有问题结伴而来。近十年来，北京CBD的快速发展使其成为香饽饽，租金费用在经济形势不甚乐观的情况下依然逆流而上，势必抬高企业运营成本；另一方面，企业员工则因为公共交通和道路压力的双重影响，或多或少地“被”影响工作效率。

　　更重要的是，企业面临这些问题时并无太多选择，在经济形势理想时，通过提升薪酬水平可以降低外围因素对工作人员的影响；而现在许多企业甚至因为办公成本上升需要压缩人员开支。如果任由事态发展，最后很可能出现两种结果——公司迁出或人才流失。在2008年全球金融危机后，美国华尔街、硅谷都曾出现过大规模的搬迁或人才流失潮。

　　企业的核心竞争力在人才，但人才往往呈现金字塔结构——顶端永远是少数。与照顾一少部分相比，给普通工作人员提供更有吸引力的服务，使基础群体不断涌现出顶端人才十分重要。

　　如果北京CBD能够为这里的普通工作人员解决一些现实问题，如：交通接驳、疏导；价格相对便宜的餐饮服务；户外休息区等，我想不仅将进一步提升商圈竞争力和吸引力，也更符合科学发展、构建和谐社会的准则。

　　新京报记者 常惠芳 对报道亦有贡献

　　【下期预告：快递员的CBD人生】

　　新京报记者 孔璞 孟祥超 实习生 苏晶 CBD地区报道