首创“换账本”物业估值大增55%

　　首创置业近期宣布采用新会计法，增收17亿元，业内普遍认为，首创置业此次“换账本”在预期之中， 重点是使2013年即将开业的北京房山、海南万宁两大奥特莱斯商业物业的资本价值最大化，减轻2012年财报的利润和负债指标压力。

　　换新账，首创增收17亿元

　　在香港上市的北京国企开发商首创置业近日称，公司董事会去年12月27日批准了有关变更投资性房地产的会计处理，从目前采用的成本模式变更为公允价值模式，公司旗下共有4个投资性物业，总建筑面积28万平米，采用新会计法后物业估值为48亿元，大增55%约17亿元。

　　“2012年年报将使用公允价值模式计量，更准确地反映公司持有的投资性房地产的价值，”据首创置业公司秘书李声杨介绍，上述17亿元的估值变动将计入首创2012年12月31日的资本公积中。

　　记者了解到，首创置业持有的4个出租经营项目中，已投入使用的是北京国际中心底商和禧瑞都4号楼；而北京房山奥特莱斯商业项目商业一期于2012年11月竣工，海南奥特莱斯商业项目在建，预计都将在2013年投入使用。

　　“公允价值会计模式可视为财务上调整利润的工具。”据在深交所上市的一家大型国有房企的财务总监介绍，如果短期内持有性的物业比例大幅上升，商业地产的投资金额大，而租金回报普遍较低，以成本计账当期负债率会大增，利润也会受影响，从而影响公司股价。

　　公允价值法拉高利润率

　　记者获悉，投资性房地产一般指公司旗下用于出租或资本增值的物业，有成本法、公允价值法两种估值方法，2007年后A股上市公司也可使用公允法记账。

　　但目前内地A股上市的房企九成仍采用成本法，即以购置物业时的原始价值记账，每年资产账面净值随折旧和摊销减少，目前仅有金融街、世贸股份、中航地产等少数房企采用公允价值法。

　　而香港上市房企如中海、恒大、龙湖等多采用公允价值法，即随行就市记账，根据某一时间节点市场上资质相当的物业价格，来假定某物业的市场价格。由于房地产价格近年来一直处于快速上升期，公司的利润也自然有较大增长。

　　如有“最赚钱房企”之称的中海地产，2011年净利润123亿元, 其中来自投资物业的公允价值上涨就贡献了超16亿元；2011年恒大净利润117亿元，来自投资物业的收益超42亿元，占净利润比重约40%；而采用成本法的万科2011年净利润仅96.2亿元。

　　记者了解到，2012年A股市场也出现多家企业“改弦易辙”，从成本法转换为公允价值法，如房企福星股份，其他行业有中海发展、三木集团等，不少连续亏损、上市地位即将不保的*ST国商、*ST冠福都凭借此法“瞬间”实现净利润突增，业绩大翻身。

　　为奥特莱斯铺路

　　2012年以来，向城市综合体转型的首创置业负债率迅速上升，目前公司的净债务权益比率由81.6%猛升至146%，为2009年以来的最高水平，财务压力凸显，为此首创置业也频频融资，11月先后为房山奥特莱斯项目发信托8.26亿元贷款和发债20亿元。

　　辉立证券研究院陈耕表示，首创的国企背景使其在获取贷款和资金成本方面具备优势，但上升的负债率显然非投资者所愿，对股价也会有影响，首创急需在房山奥特莱斯打造出一个成功案例，以提振投资人信心。

　　此前首创置业董事长刘晓光曾对本报记者表示，房山奥特莱斯项目2013年1季度将首期开业，首创还有意在北京丽泽金融商务区拿下建面近百万平米，总投资达百亿元的商业综合体。业内人士预计，采用公允价值法后，首创至少在账面上的资金压力会有所缓解，而随着房价上涨，每年物业重估时，首创都将收益。但业内人士也提醒，公允价值是停留在账面上的“浮亏或浮盈”，一旦市场走弱，公司业绩也会马上蒸发。

　　新京报记者 自曾晖