楼市不会再大起大落

　　今典集团董事长张宝全，骨子里是“文艺青年”，却“误入”地产圈，但依旧在钟爱的电影和文化产业上投入精力、财力，反哺自己的梦想。他既有艺术才华,又有商业天赋，他走过的道路很难被别人复制，虽然被认为“不务正业”，但在地产圈却总有他的传说。他对于房地产行业也有自己的一番见解。

　　房地产行业回归正常状态

　　新京报：你对2013年房地产形势的判断是怎样的？

　　张宝全：会比2012年好。2012年是动荡的市场，下半年，由于经济的复苏，地产市场也开始企稳回升。2013年，房地产行业将回归正常趋势，稳中有升。而且上升的幅度与CPI和经济增长速度大致一样。

　　本来2008年金融危机可以把房地产小泡沫平衡一下，中国房地产能平稳发展，谁知道4万亿投资制造的泡沫比前面还要大，地产不仅是产能过剩，而且消费提前，甚至房地产行业把利润也提前支配了。不过，通过3年的消化，把虚拟的不真实的给过滤掉了，现在又回归了正常状态。2013年相比来说，处于一个稳定状态，2013进入平稳发展期，未来不可能再出现大起大落。

　　黄金、房产仍是保值重要工具

　　新京报：你怎么看待一二三线城市房地产发展不均衡的问题？

　　张宝全：一个城市的房价，与人口的变化和产业的变化息息相关。2013年各城市大致的变化是一二线城市稳中有升，一线升幅最大，三线城市稳。二三线城市可能特殊或者历史原因，会出现价格回落。个别城市供应量十年后都消化不了，但这不是普遍现象。

　　新京报：你怎么看待开发商重返一线城市投资的现象？

　　张宝全：开发商真正从开发销售获利，主要依靠一线和比较好的二线城市。开发商卖房子挣钱，需要依靠刚性的需求和高售价。二三线城市，需求量很小，一两个开发商就能满足，市场容量有限；而一线城市的经济价值高，区域价值差异化更大，比如地段较好、配套完善的区域会出现“楼王”，这也只是一个特殊的个例，不能把“楼王”看成楼市风向标。

　　新京报：房地产行业的利润率是否面临下滑？

　　张宝全：整体经济增长带来物价水平的上涨，虽然看着房产的售价在涨，但土地、建设成本也都水涨船高，压缩了开发商的利润。

　　新京报：2013年是买房好时机吗？

　　张宝全：中国经济这几年发展相对平稳。从中国整体的经济来看，2012年经济增长速度为7.5%，2013年约为8%，经济快速发展，也将引起物价指数上扬，货币贬值。黄金、房产等仍是保值的重要工具。

　　城镇化是个缓慢的过程

　　新京报：前不久中央提出城镇化的方向，你理解的城镇化是怎样的一个过程？

　　张宝全：城镇化不是一块地盖上房子就是城镇化。在城市发展过程中，我们的资源需要置换，本身需要多点中心制，再慢慢有一些小的中心，它是一种农村与城市的交融、渗透，是地域渗透的无边际的一种逐步的变化。

　　城镇化是个缓慢的过程，中国现在有很多问题，如制度政策法规不完善等。制度不改变，城镇化就是空词。比如农民在城市工作了10年以上，我认为他是市民了，但由于户籍的差异，他在城市纳税10多年，但却没有获得应有的市民待遇，如果不解决，这些问题也将越集结越多。

　　新京报：你认为城镇化对房地产的影响在哪里？

　　张宝全：中国房地产市场供需紧张的情况在前10年开始释放，现在处于稳定发展时期。但城镇化给房地产带来不确定因素，城镇化户籍制度给房地产带来特殊性的需求。中国人口多，实现农民身份的改变，可能会带来冲击。要试点也是从二三线城市试点，一线城市放开，可能会引起房价暴涨。

　　新京报记者 袁晓澜