新型城镇化会进一步推高房价吗？

　　■ 第三只眼睛看中国

　　新型城镇化带来住房价格的上涨，这可能是一个不可回避的经济发展规律。关键是我们能不能创造一个渐进的、合理的、让农民能够“进得去、住得下、不愿走”的新模式，让每一个来到这里的人们都能够更好地生活。

　　□王志纲 王志纲工作室战略研究院院长

　　新型城镇化会不会成为新一轮圈地运动,引发又一次房价飙升？所有人都在关注这个问题。我认为如果继续采用“土地模式”，无论制定怎样严厉的调控政策，都很难改变房价的走势。

　　新型城镇化是人的城镇化。如果房价高涨，进城的门槛高，农民进不了，进去的也会被挤出去；如果房价不涨，没有投资的回报，企业不参与，政府没能力。这是一对难以破解的矛盾。

　　如何改革土地发展模式是摆在新一届领导人面前的重要命题。根据我们的实践和研究，可以“五管齐下”来化解矛盾。

　　第一，土地市场一体化。土地是新型城镇化的首要问题，国有土地与集体土地同地不同价、不同权是带来农村社会不稳和房价持续上涨的根本原因。改变国有土地唯一垄断市场模式，实施城乡土地市场一体化，增加土地供给总量、改革土地征收程序、推动土地流转多元，如征收、租赁、合资、合作、承包权转让、使用权出让等，从而解决城镇化土地来源问题。

　　第二，建设资金社会化。资金是新型城镇化的核心问题，征地、建设、产业、配套、公共服务等都需要资金。改变政府融资的单一模式，鼓励集体用地发展园区，吸引建设企业参与开发，引导地产企业投向新城镇，组建发展基金吸纳社会资本，从多个渠道解决资金来源，规避城投融资带来的金融风险。

　　第三，政府收入多元化。政府收入模式转型是新型城镇化的关键。在地方政府事权大于财权现象不能改变的情况下，土地发展模式也不可能改变。借鉴国内外的探索，改革和创新政府收入来源，实施财税分配体制改革，适时开征房产税和交易增值税，收缴集体土地开发权和流转费等，从根本上杜绝违规大面积征收集体土地、不断推高土地价格的恶性循环事件的发生。

　　第四，土地增值共享化。增值分享是新型城镇化的新问题，伴随建设资金投入、产业持续发展、人口不断导入、环境逐渐改善，土地增值是可预期的。过去更多的是政府、房地产企业和城乡接合部的农民分享了增值的成果。建立一套让社会分享红利的制度，通过土地开发权（建设土地指标）转让，使远郊农民能够分享红利；按照“下要保底，上不封顶”的原则，允许社保基金、医保基金、住房公积金等进入土地储备市场，实现持续保值增值，分享土地增值的红利。

　　第五，住宅保障制度化。制度建设是新型城镇化的可持续问题。1998年住房改革商品化过度依靠市场化手段，结果导致房价持续暴涨，由此引发一系列社会矛盾。我曾去韩国考察住宅开发，他们以“保障国民生活稳定”为基本目标，扩大保障性住宅的供给来实现。出让的土地中规定70%是用于保障房开发，主力户型是70-90平方米，利润不能超过6%，并要接受指定中介机构审计；这些保障房在销售环节上引入市场机制，所以规划设计、建设品质和公共配套也很好；另外30%的土地，完全按照市场行为开发。保障的归保障，市场的归市场。实施住房保障制度化，改变临时应急出台调控政策的手段，加快制定《住宅法》等相关制度，从土地供给、住房开发、金融支持、收益比例、财务审计等许多方面有法可依、有规可循。

　　新型城镇化带来住房价格的上涨，这可能是一个不可回避的经济发展规律。关键是我们能不能创造一个渐进的、合理的、让农民能够“进得去、住得下、不愿走”的新模式，让每一个来到这里的人们都能够更好地生活。