融资环境复杂多变 考验开发商资金链

　　对于资金密集型的房地产行业，金融环境的变化时刻影响着房地产行业的走向。今年6月底出现银行间流动性资金紧张，虽然央行最终投放流动性，但预示着金融环境从宽松转向偏紧。在此背景下，今年下半年银行贷款、信托、债券等融资方式的利率或走高，开发商的资金链将面临考验。业内人士认为，高负债、融资渠道窄、又处于开发期的中小型房企下半年压力最大。

　　下半年资金压力或增加

　　据国家统计局最新数据显示，今年1-5月，房地产开发企业到位资金45115亿元，同比增长32.0%，增速比1-4月份回落1.5个百分点。从资金来源看，国内贷款为8051亿元，增长27.9%；利用外资199亿元，增长18.2%；自筹资金（基金、信托、债券等）16588亿元，增长14.3%；定金及预收款12514亿元，增长57.9%；个人按揭贷款5404亿元，增长61.7%。

　　由此可以看出，依赖银行的开发商开发贷和个人按揭占到了资金来源总规模的29.71%，而自筹资金占到36.81%，销售定金及预收款占到27.72%。

　　一位股份制银行对公业务经理向记者表示，之所以有流动性资金紧张，也是央行想引导资金进入实体行业，三、四季度的流动性情况要看这一举措的实际效果如何。

　　中融信托一位产品经理表示，流动性资金紧张对于信托的影响将在两个月后体现，如果流动性资金紧张持续，房企融资渠道变窄，作为比较便捷的融资渠道，信托利率或许因此水涨船高。

　　而兰德咨询总裁宋延庆认为，预计下半年房企资金来源（包括贷款预收款等）会明显回落，下半年银行将更加惜贷，由此房企开发成本将增加，预计开发贷利率可能从目前基准利率上浮10%-15%上涨到上浮20%（以1-3年贷款基准利率6.15%计算，年利率约为7.38%），而基金信托的年利率可能从目前的12%-15%上调2个百分点，这无疑都要增加开发商的资金压力。

　　中小房企面临考验

　　融资能力成为房企是否能扩大再生长的一个重要指标。《2012房地产企业经营管理蓝皮书》中指出，近年来，随着融资难度的加大，企业资金占用费和贷款费用“吃掉”项目开发利润的比例越来越高，普遍占比是30%-70%。

　　绿地集团京津事业部销售总监李蓟告诉记者，对于集团性企业来说，都是由集团统一融资，这样企业议价能力更强，利息更少，融资成本更低，然后再根据每个分公司需求调配资金。

　　一位股份制银行对公业务经理向记者表示，开发贷审批一直很严格，银行根据信用等级来向企业发放贷款，并制定利率。业绩稳定、融资标的风险低的企业更容易获得贷款，而高负债的中小企业则融资难度更大。

　　对于下半年金融环境对房地产行业的影响，宋延庆表示，处于快速扩张期且高负债高利率、借新还旧的企业的资金链将会更加紧张。对于资金充裕、去化有保障，即便量价下降10%现金流还为正的企业则影响不大。

　　中经联盟秘书长陈云峰则认为，银根对房地产行业的影响太大了，如果流动性紧张得不到缓解，行业的拐点可能就会来临。

　　新京报记者 袁晓澜