高地价推高预期 开发商“惜售”豪宅

　　9月4日，融创中国在激烈竞争后夺得了北京东三环外的农展馆地块，商品房楼面价达到7.3万元/平米，融创称将打造“国际级顶级豪宅”，业内预计售价将突破15万元/平米。

　　一直以来，房地产业的核心都是“地段、地段、地段”，北京三环内已甚少新盘开发，新盘大量集中于五环外，融创高价在核心区夺地，更凸显北京核心区域的土地稀缺价值。

　　核心区高价地催生豪宅“惜售”

　　除了农展馆地块外，近两年来万柳地块、玉渊潭地块、夏家胡同地块等北京土地市场罕见的城市核心区、四环沿线地块不断拍出“天价”，刷新地价新纪录，也带动了北京城区公寓豪宅市场的火热。

　　以9月融创拍下的农展馆地块为例，目前该宗地块周边在售项目包括维多利亚花园公寓以及首开铂郡等，售价在6万-7万元/平米，而农展馆地块仅楼面成本就高达73000元/平米，创下北京土地单价的最高历史纪录。

　　据业内人士介绍，此前“地王”只带动区域或板块的一手、二手房，但自农展馆地块成交后，北京整体豪宅市场大受鼓舞，纷纷调高售价，放慢销售速度。业界预计，未来北京城区顶级豪宅售价或在15万元/平米以上，新“地王”项目入市时或成为京豪宅的价格标杆。

　　开发商敢于重金买地，最大原因是北京城区豪宅供不应求，销售火爆。据亚豪机构数据显示，8月北京四环内高端住宅成交了335套，环比上涨15%。而今年前七月，四环内新增商品住宅供应量仅为395套，同期销售量却高达3641套，供需比严重失衡。

　　四环沿线住宅供应稀缺，价格看涨

　　据业内人士介绍，如果按目前每月300套的去化速度计算，目前四环仅存的十几个项目、7000余套住宅存量，仅够支撑两年。

　　目前，四环沿线在售或即将入市的项目仅有华侨城、招商·公园1872、鸿坤·花语墅、鸿坤·林语墅、紫辰院等项目，售价在4万-8万元/平米之间。其中，位于东四环四方桥的北京华侨城，单价十分有吸引力，240平米的大户型售价为38000元/平米起；而鸿坤·花语墅位置最为优越，项目紧邻东三环，距离国贸、新光天地仅5分钟车程，项目近期将推出升级产品“御墅”；位于南四环的鸿坤·林语墅则是目前较稀缺的纯别墅新盘，7月首期开盘时就售罄。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，豪宅项目因为客群基数偏小、总价偏高而致使平均交易周期被拉长，项目销售周期普遍可以持续3-5年甚至更长时间，但是从长期来看，资源的有限必然导致北京核心城区的供需矛盾日益明显。有限的土地及住宅存量下，未来四环的豪宅供应势必缩减。稀缺成为现有在售项目最大的价值点。“预计当前在售项目的价格将保持强劲上涨。三年内，北京核心城区将出现多个单价超20万元、总价过亿的超级豪宅。”任启鑫这样表示。

　　【数据】 机构统计显示，目前四环沿线仅存的十几个项目、7000余套住宅存量。在售或即将入市的项目仅有华侨城、招商·公园1872、鸿坤·花语墅、鸿坤·林语墅、紫辰院等项目，售价在4万-8万元/平米之间。

　　新京报记者 自曾晖