北京热点区域中高端项目成主流(1)

　　2014年，从土地出让和即将入市的项目情况来看，北京朝阳区的孙河、东坝、门头沟、亦庄、大兴的天宫院、通州的台湖等区域，预计将会成为热点区域。业内人士分析称，土地市场拉升预期，品牌房企项目扎堆催热区域，成为区域升温的重要原因。

　　热点区域房企“群雄逐鹿”

　　区域之所以成为关注的热点，高价土地的出让与未来上涨的预期必不可少。融创在土地市场上的高调，让亦庄和门头沟两个区域在2013年迎来了“光辉时刻”，而这两个区域已形成品牌房企扎堆进入的格局，随着项目的入市和持续推盘，群雄逐鹿将在2014年上演。

　　其中，仅在亦庄河西板块，就有亦庄·金茂悦、枫丹壹号、金第万科·金域东郡、北京城建·海梓府、中信府·世家五个项目展开竞争。而在门头沟区域，已有华润、住总、中水电、金地、K2、金泰、融创等品牌房企进驻，这是该区域此前从未有过的“盛况”。

　　与此同时，在孙河这样的高端区域，将会展开“对垒”。随着泰禾·北京院子终于拿证入市，直接与更早起跑的龙湖·双珑原著短兵相接，其竞争激烈程度将急剧上升。

　　住宅高端化趋势渐强

　　纵观这些热点区域，会发现除了天宫院为传统的以刚需首置项目为主的区域，其他区域的项目产品均以改善、中高端改善、高端住宅为主，商品住宅市场的高端化趋势越发明显。

　　以通州台湖为例，轨道交通的规划预期无疑是激活区域的重要因素，区域房价也随着北京市场房价的总体上升而出现“跳涨”。

　　而在朝阳区东坝区域，只要查看在售的二手房项目当年的销售价格，就可以感受到区域定位发生的跳跃式质变。

　　亚豪机构副总经理高姗表示，房企为了拿地成功，纷纷竞报盈利微薄的自住型商品房面积，这令纯商品住宅的地价成本越来越高。这种土地竞争格局下，未来商品住房市场的高端化走向已成定局。

　　“高端客群的基数虽然在不断扩大，但其在整体购房群体的占比仍然是稳定的。而地价倒逼下未来豪宅项目数量将不断增加，高端市场竞争也将更加白热化，竞争形势将会更加严峻。对于处于主力销售期的高端项目而言，如果没有强力的价值支撑，大幅涨价有可能导致销售趋缓，从而加大企业的资金压力。”高姗说。

　　东部

　　孙河 高端别墅竞争进入白热化

　　1月19日，位于朝阳区孙河的泰禾·北京院子，终于取得预售证，在65000元-88000元/平方米的获批价格成为楼市新信号的同时，也预示了2014年孙河区域将会更热闹。

　　此前，该区域最早进场的龙湖·双珑原著，入市半年便领跑千万元以上别墅市场，其以20000元/平方米的楼面价取得该区域首宗地块，容积率也是最低的1.1，随后快速以高周转的姿态实现项目入市。虽然入市伊始，其独栋产品单价就高达50000元/平方米，但随后高价地频出，使得这一销售定价成为“平价”甚至“低价”，首次开盘当天3小时即售罄，这在高端别墅市场并不多见。

　　进入2014年，龙湖迎来了同场竞技者。“泰禾·北京院子在去年10月已具备入市条件，如果不是因为受政策影响无法入市，去年高端别墅市场的格局决不会是现在这样。”泰禾集团相关负责人表示，项目在2014年一定会有精彩表现。

　　与此同时，孙河区域的另两家房企也在蠢蠢欲动。据市场消息称，首开孙河项目也有入市意愿；而作为拿地价格最高的中粮项目，一举一动都备受各方关注。总之，接下来的孙河板块，房企之争、项目之争都将趋于白热化。

　　亚豪机构副总经理任启鑫指出，孙河受追捧，主要是由其地块稀缺性导致。孙河组团地处中央别墅区内，上述项目的容积率基本在1.1-1.4之间。该区域也将会成为明年别墅市场的热点区域，而受到地价成本的推动，后期入市产品价格仍将会出现上涨。

　　■ 典型楼盘

　　龙湖·双珑原著：别墅，约2000万元/套。仅用了百天，即在备受瞩目的中央别墅区孙河板块登顶北京别墅市场前三季度销售金额冠军，这也是继2013年龙湖·颐和原著项目夺魁后，龙湖顶级别墅项目再次占据市场高点。

　　泰禾·北京院子：别墅，2014年即将入市，具体情况待定。

　　首开孙河项目：待定。

　　东坝 产品迥异，落差加大

　　有了孙河等“先驱”成功试水市场后，地处区位更加优越的东五环边，东坝区域更显得“信心百倍”，因为相对于其他五环外区域动辄6万元-8万元/平方米的价格水平，东坝仍处于价值洼地。

　　从去年下半年开始，区域内地块的连续出让，众多知名房企趋之若鹜，让东坝区域跃入大众视野。而恒大以51.35亿元总价，创下2013年宅地市场总价地王的同时，也将东坝的未来推向新高潮。

　　而在此之前，已有首开、保利等数家房企进驻东坝区域。根据不完全测算，刨除地块限价房和自住商品房之后，上述多块宅地的可售纯商品住宅楼面价，最高已接近5万元/平方米。而目前区域内在售的二手房，在区域内地块出让前后的报价，最高相差4000元/平方米左右。

　　据业内人士介绍，规划中的东坝区域，未来将建成国际商贸中心，还为第四使馆区预留了空间，高水准的配套和国际化社区的定位都是东坝特有的优势。

　　对于东坝区域保障房项目较多，居住人口多，可能会导致交通压力较大的问题，业内人士仍表现出了信心。“价格就不会因为自住型商品房的存在而受到太多影响。”某房企人士说。一位不愿具名的房企人士表示，由于保障房占比较大，挤压了商品房的利润空间，未来东坝区域将会频现“差异化”楼盘。“同一个项目，保障房22000元/平方米，商品房部分将会突破10万元/平方米。”该人士说。

　　■ 典型楼盘

　　目前在售项目有首开常青藤、北京奥林匹克花园，有二手房在售，区域内还有东坝福园等多个保障房项目。

　　即将入市项目有恒大东坝项目，待定；首开保利东坝项目，待定。

　　西部

　　门头沟 品牌房企“群雄逐鹿”

　　2013年到2014年，将是门头沟楼市发生质变的两年。其发展轨迹，可能会和2010年-2011年的房山楼市大发展类似，让门头沟从边缘区域一跃成为品牌房企群雄逐鹿的热门区域。

　　2011年以前，门头沟楼市一直比较沉寂，鲜有品牌房企进入，区域内同时销售的商品住宅项目很少超过2个。2014年，门头沟楼市预计将有五六个品牌房企打造的项目推盘，形成群雄逐鹿之势。

　　西山艺境项目负责人朱成林表示，春节后，项目预计会推出100多套洋房产品，以120-140平方米三居为主。项目还将推出40多套别墅产品。

　　华润·润西山项目策划人员表示，项目上半年将推出300套左右洋房产品，主力户型为115-127平方米三居和165-210平方米四居。而项目所剩不多的别墅房源，将转为现房销售。

　　据了解，丽景长安项目将于2014年上半年推出135-190平方米平层，以三居和四居为主。而原本计划于2013年年底首期开盘的京汉铂寓项目，目前仍未开盘。项目将推出216套房源，主力户型为70-105平方米的一至三居，目前报价为27000-28000元/平方米。此外，V7·西园项目今年也将继续推盘。该项目曾于2013年8月和9月推盘，主推175-300平方米的平层，均价37000元/平方米。

　　2013年年末土地市场的热潮也催化了门头沟楼市。去年11月，门头沟新城MC08-014/015地块，由北京市华远置业有限公司和北京金秋莱太房地产开发有限公司联合体，以总价23亿元中标。2013年12月，北京住总、北京融创、北京骏洋联合拿下门头沟新城限价商品房地块，总额为58.66亿元，楼面价约1.69万元/平方米。这两个项目也很有可能在2014年入市。

　　■ 典型楼盘

　　西山艺境：洋房、别墅，上期开盘成交均价35000元/平方米。一期开盘热销，奠定了推盘信心。

　　华润·润西山：洋房、别墅，2012年6月别墅开盘价1100万元-2800万元/套。

　　丽景长安：普通住宅，上期开盘成交均价28500元/平方米。

　　V7·西园：175-300平方米平层，上期开盘成交均价37000元/平方米。

　　京汉铂寓：普通住宅，报价27000-28000元/平方米。一期尚未开盘，价格优势提升竞争力。

　　（下转B14版）

　　B12-B14版采写/新京报记者 刘狄 李捷 张旭