邯郸楼市危机的典型意义

　　■ 楼市观察

　　年化利率30%左右的高利贷，如果是个别房企偶尔救急使用，无可厚非，但当一个城市很多房企都采用这一融资手段，而且持续几年大规模使用，则必将出现系统性风险。因为房地产已告别暴利时代。

　　近期，邯郸部分房企资金链断裂，有开发商跑路，几十个楼盘停工，还本付息困难引发集资户恐慌、闹事。据新华网报道，针对部分开发商非法集资，当地政府初步摸排涉及金额达93亿元。

　　作为中部地区一个普通的地级市，邯郸的房地产市场与高利贷乱象，颇有研究价值与典型意义。去年以来，在国内流行一种言论：三四线城市楼市泡沫严重，将要崩盘。从案例来看，确实有类似温州、鄂尔多斯、神木等中小城市房价大跌，可以说泡沫破灭。

　　但笔者一直反对“三四线城市普遍泡沫论”。房价泡沫的生成有两个必要条件：一是几年内价格连续大涨，二是买方多属投资投机性需求。放眼全国，2011年之前的温州和鄂尔多斯即具备这两个条件。2009年至2011年上半年，这两地房价皆上涨了二倍左右，相比2003年就涨得更多了。在房价上涨期，这两地民间资金充裕，投资投机性购房需求旺盛。

　　而绝大部分三四线城市，实际情况是：住宅市场尚处于“长个子”的早期发展阶段，市场需求以自住性需求为主。这些城市的投资投机性需求比重，远小于高潮时期的温州和鄂尔多斯。另外，房价基本没有大涨过，主要是跟着全国大势小幅上涨，总体涨幅远小于一线城市和部分二线城市。

　　“邯郸楼市危机”，与温州和鄂尔多斯的表象不同。近几年邯郸房价涨幅不大，去年邯郸房价只比一年前上涨5%左右，而一线城市房价比一年之前上涨了三成左右。而且当地投资投机性需求，也远弱于高潮时的温州和鄂尔多斯。邯郸的这两点情况，与多数三四线城市相似。所以可以认定：邯郸楼市危机，并非房价泡沫危机。

　　邯郸楼市危机有三个鲜明特征：其一，民间高利贷火爆。过去几年，民间高利贷在全国很多地区都存在，只是热闹程度有别。其中温州就比较疯狂，并与楼市密切结合，最终导致二者抱团跳崖。年化利率30%左右的高利贷，如果是个别房企偶尔救急使用，无可厚非，但当一个城市很多房企都采用这一融资手段，而且持续几年大规模使用，则必将出现系统性风险。因为房地产已告别暴利时代，而且作为房价温和的邯郸，房企利润率根本无法长期支撑30%左右的融资成本。

　　其二，市场管理失序。过去十年，是很多中国城市大扩张、快建设的时期，很多二三四线城市都提出了类似“三年、五年大变样”的口号。邯郸也经历了“大跃进”，旧城、城中村、棚户区的高速拆迁改造、大规模的卖地，安置房小区的超高容积率（3-5很常见），以及权力寻租，造成了房地产开发项目爆发式增长、粗放式经营。高利贷、非法集资、预售资金监管混乱、土地违规出让、开竣工监管不力等等，皆是造成当前楼市危机的诱因。

　　其三，房企盲目扩张、无序竞争。发展至当前阶段，我国已形成了一批大型优质房企，但在三四线城市，却密集分布着巨量的中小开发商，他们多数属于外行，也没打算永续经营，多数因为“有关系”而进入房地产业掘金。这些房战略素质差，凭老板的感觉、豪情、盲从而做经营，大规模借高利贷、盲目性拿地扩张。在当前行业转型、市场降温、银行信贷收紧、三四线城市楼盘严重供大于求等“意外困局”面前，自然被撞得鼻青脸肿，狼狈不堪。

　　当前邯郸楼市危机，必定需要一段时间“疗伤”，但不会演变为温州和鄂尔多斯式的惨剧，并不意味着全国楼市都将出现相似严重问题，也不宜用来形容三四线城市的整体现状。

　　□杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）