远洋地产 走出“地王”阴霾 重金布局京城

　　在北京土地市场已沉寂三年之久的远洋地产今年逆势集中发力。9月28日，远洋地产所属北京德俊置业有限公司和北京奥宸置业有限公司组成的联合体，以49.17亿元总价以及配建1000平方米保障房的条件获得了石景山刘娘府地块。

　　截至目前，今年远洋地产及其联合体，已在北京夺得8宗地，斥资约161.66亿元，而在全国的新增土地数量则达到11宗。补仓土地背后，则是远洋地产三年来经历了股东调整、消化地王项目、商业地产建设期后的再出发。

　　拿地标准：毛利率超3成

　　此前，远洋地产公布2014年中期业绩显示，截至上半年，该集团的营业额为178.40亿元，同比增长约96%。报告期内，集团毛利达到人民币35.18亿元，较2013年同期增加61%。但是毛利率减至约20%(2013年上半年为24%)。资料显示，远洋地产的毛利率已经连续三年出现下滑，20%的毛利率几乎跌到了历史低点。

　　虽然行业毛利率都在下滑，但远洋地产的毛利率主要是受到远洋万和公馆、远洋天著等地王项目的影响。远洋地产董事局主席李明曾透露，远洋万和公馆项目受宏观调控影响毛利率极低。之后远洋地产拿地的标准之一则是毛利率要达到30%以上的地才会拿。

　　重整旗鼓大举拿地

　　而随着远洋万和公馆、远洋天著等地王项目接近清盘，再加上远洋地产的股权结构趋于稳定，全国布局基本完成，商业地产已经度过漫长的建设期进入运营的收获期，远洋地产身上的包袱轻了，今年开始大举拿地逆势扩张。与此同时，远洋地产在资本市场上成功获得12亿美元债融资。

　　曾经远洋地产占据北京市场第一的位置，然而在对外扩张的过程中，第一的位置被万科、首开等房企占据。远洋地产今年在低迷的楼市中拿地，新增11宗土地其中8宗位于北京，重金布局北京意图明显。

　　兰德咨询总裁宋延庆认为，过去几年，远洋存在的问题是，股东调整是一方面，更重要的是过多精力集中在二三线城市，但这些城市的深耕又不够。这实际上在走万科、恒大的老路，比进驻城市，比项目数量规模。此外，扎根商业地产这一重资产模式，而受电商冲击，商业地产已出现泡沫。当远洋下沉到二三线城市和商业地产时，远洋在北京的行业地位受到影响。再次重金布局北京，有补课的意思在里面。

　　低价跑量加快周转

　　在加大土地储备的同时，远洋地产也在调整销售策略，加快项目周转。

　　远洋地产透露，9、10月份集团新推的货量是整个年度最高的，大概有150亿的新增货量，去化率要求在70%-80%。其中，作为重点销售区域的北京全年的销售目标为120亿元左右，远洋万和四季、远洋天著、远洋春天著、长安新天地多盘入市。

　　目前已经开盘的亚奥万和四季，总共224套房源，面积区间在115-240平方米的住宅、跃层精装产品，该项目9月开盘价均价为47000元/平米，比预期低了5000元/平米，而周边产品大户型价格都在55000元/平米。该项目负责人表示，低价是为了走量。

　　另一个高端项目悦山蝶墅亦放出了会以低于周边项目价格入市的消息，9月开盘精装产品项目均价在3万左右，而该项目周边的高端住宅均价约在3.5万-4万元/平方米的区间。

　　这一以价换量策略获得了市场认可。宋延庆认为，除了价格以外，打造适销对路的产品是远洋地产接下来应该重点关注的。

　　新京报记者 袁晓澜