二手房成交“冰冻” 中介洗牌加剧

　　今年，北京二手房成交量明显下滑，中介关店裁员、小公司倒闭等连锁反应再度出现。而随着“9·30”房贷新政使改善型需求释放，市场中依赖刚需交易的中介举步维艰，而主做中高端市场和远郊区市场的中介异军突起，二手房市场及中介行业进入细分时代。

　　成交量同比下降三成多

　　据北京住建委、中原地产市场研究部统计数据显示，截至12月23日，北京二手房住宅网签套数突破10万套，预计全年成交量在10.4万套左右，这也是自2009年以来二手房成交量历史最低的一年，同比下调幅度达到了36%。

　　伴随着成交量的明显降温，北京二手房的价格也出现明显下跌。特别是上半年，房价下调的速度非常快，二手房价跌幅已超过15%，部分房源甚至超过20%。

　　然而市场在四季度出现反转。在“9·30”房贷新政及降息的刺激下，市场逐步好转，11月二手房成交量为11317套，创下年内单月最高。同时，随着部分需求入市，整体价格已经基本企稳。

　　中高端市场兴起

　　据市住建委公布的11月二手房成交排名，排名第一的链家地产共成交5479套，约占全市总交易量11317套的50%。而此前占据前五位置的鑫尊地产则以52套排名第10。

　　对于排名落后，鑫尊地产董事长刘军表示，“2011年鑫尊关店50家，保留了交易较好的门店，主要位于五环外的刚需区域。2012年、2013年没有落后那么多。今年市场不好，再加上大量低价自住房入市，挤占了二手房刚需市场。同时，近期改善型交易爆发。多重因素影响下，今年鑫尊的交易量下滑很厉害。”

　　另一方面，专注中高端二手房交易的麦田和中原房产排名上升。“现在市场中80%为换房客群，改善型需求庞大，成交量上来了。这也说明专注中高端市场的策略是精准的。”北京麦田高级副总吴存胜表示。

　　远郊中小中介抢眼

　　值得一提的是，以前名不见经传的华熙房地产，在11月以152套的成交量挤进第5名，金色时光、易合房地产、兴商房地产等中小中介也在前十名之列。

　　据了解，相比大中介分布主城区的战略，中小中介避开竞争激烈的主城区，主要分布在远郊区，成为当地市场的领头羊。据悉，华熙房地产集中在房山区域，在交易活跃的加州水郡、西潞园、良乡大学城附近均有门店；金色时光集中在顺义、密云等大型中介未介入的区域；易合房地产、兴商房地产则集中在昌平城区。

　　■ 延伸

　　未来中介不拼门店

　　房地产中介成为每一轮楼市调控首当其冲的对象，再加上房地产市场的“黄金时代”不再，互联网公司搜房网、Q房网、爱屋吉屋等欲抢滩北京二手房买卖、租房市场，中介公司的转型也不仅仅是开店、关店这么简单粗放。

　　12月初，链家地产宣布开放平台,欢迎所有有房源的经纪人加盟,佣金最高可以提7成。紧跟着，思源地产宣布将买卖中介费降为1.5%，我爱我家推出全民持股计划。

　　“以前市场什么房都好卖，现在需要巧着做，不拼门店规模，鑫尊地产要围绕着低竞争度的新交付楼盘开店，这类楼盘环境好、品质高，更符合改善型需求的要求，未来的市场肯定是一个细分的市场。”鑫尊地产董事长刘军说。

　　“未来一段时间，中介行业将面临很残酷的竞争。每家中介公司都面临挑战，现在正是群雄乱战的时代，相信明年竞争局势才能清晰。”思源地产常务副总经理杨皓表示。

　　新京报记者 袁晓澜