美国如何进行房地产去库存

　　■ 管窥天下

　　不在进入门槛上设置过多障碍，不在市场准入或者说入口上设置门槛。通过取缔这项税收后将会吸引更多的投资进入美国投资房地产，这种放水养鱼式税收从其他方面收取的完全可以弥补取消的税收损失。

　　美国总统奥巴马近日签署了一项法案，放宽实施了35年之久的对外国资本投资美国不动产的税率。该法案规定，外国养老基金在美投资房地产时，享有与美国养老基金同等的待遇。法案废除了1980年开始实施的《外国投资房地产税法案》（FIRPTA）对外国养老金投资美国房地产时征收的税率。

　　另外，先前美国国会通过了规模高达1.1万亿美元的庞大支出法案，以摆脱政府被迫关门的阴影，对外国投资者降低购房税率为其中的一部分。

　　这一措施将为更多的海外投资者投资美国房产打开大门，而来自海外的房产投资已成了金融危机后美国资本流入的主要来源，也成了帮助美国房地产去库存的重要帮手。

　　在目前全球经济一篇哀声之中，美国这边风景独好的情况下，美国政府却还要对国外资本放开房地产市场，取消执行了35年的税收和降低国外资本投资房地产行业的税率，足以看出美国吸引全球资本的决心，依靠房地产业巩固经济强劲复苏的局面。

　　近年来，美国房地产深受很多中国投资者的青睐。在住宅地产方面，中国人已是美国房地产最大的海外买家。据全美房地产经纪人协会6月底的报告，在截至今年3月底的过去一年里，中国买家在美国房地产上支出了286亿美元，同比增加了30%，其中主要用于购买住宅物业。美国放宽投资门槛，这也将可能再次刺激中国个人赴美买房热潮。

　　放开需求限制、降低购房税负，经历了经济危机谷底的美国政府，显然是在算一笔大账，这就是美国宏观经济政策中一贯采取的宽进严管政策。不在进入门槛上设置过多障碍，不在市场准入或者说入口上设置门槛。先请投资者、资本包括国外资本进入美国市场进行投资，把美国经济拉动起来后，美国受益，投资者也得到回报，然后带动的就业岗位以及其他方面税收回报，将远远超过进门设置的税收收入效应。

　　这是因为，进入美国的房地产投资资本进入时税收被取缔只是一项税收。随后的销售税、持有税、出售所得税等非常之多。大多数外国投资者在卖出美国地产时，需缴纳总收益10%的税，以及其他的联邦、州和地方税种。根据国家房地产投资信托协会记载，各种税种累加起来，总额最高可能占据收益的60%。而这次取缔的外国资本投资不动产税率仅仅只是一项。通过取缔这项税收后将会吸引更多的投资进入美国投资房地产，这种放水养鱼式税收从其他方面收取的完全可以弥补取消的税收损失。

　　当然，这样一来，随着美元不断升值因素，流入美国投资房地产的资本将会出现一个高潮。这对新兴市场带来的冲击将会加剧。

　　与此同时，在国内房地产库存持续高企的情况下，我们不妨吸取其经验，在需求释放上解除更多的限制，甚至不妨通过一定的财政税收手段加以补充，以鼓励购房意愿。

　　□余丰慧（财经评论人）

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