靠“租房”去库存还需制度配套

　　■ 宏观大势

　　中国的租房市场不发达，收益率自然会低，住房投资者当然是不愿意进入这个市场，即使购买了住房也只是为了房价炒作升值而已。

　　刚刚结束的中央经济工作会议指出，化解当前中国房地产市场过高的库存成为2016年经济工作的五大任务之一。对此，本次中央经济工作会议上也提出几种去化库存的办法。其中要求房地产企业降价、取消房地产市场行政性限制等都遭遇市场高度关注，但是，会议提出的鼓励投资者购买住房出租的意见并未获热捧，事实上，在这些房地产新政方向中，鼓励住房投资者购买住房出租是最有新意亮点和市场可行性的政策之一。

　　鼓励投资租赁，这样既可消化城市住房过多的库存，还可解决当前中国住房租赁市场不发达的问题。它是消化当前不少城市过高的住房库存的“可持续”途径。

　　制度设想固然有道理，但是，就目前的情况来看，政府的房地产税收政策连住房的投资与消费还尚未界定清楚，未来住房税收政策要想来区分住房的投资和投机，还需要更多的制度完善。

　　在中国香港地区和欧美发达国家，对购买住房后的投资与投机已经界定得十分清晰。比如住房购买半年内交易的要交额外所得税15%，住房购买一年内交易的要交额外所得税10%，住房购买三年内交易的要交额外所得税5%，三年以上则可以免交这种额外所得税。严格地把住房投资与投机区分开。因此，让居民购买住房用于投资而不是用于投机，那么就必须出台严格的税收制度把住房投资与投机区分开，否则就容易引发房地产投机炒作，把房地产泡沫再吹大。

　　此外，做大住房租赁市场，还必须设立严格保护住房租赁者的法律。租房者往往是市场最为弱势者，如果没有相应的法律来保护他们的利益，租房者的利益最容易受到侵害。这也是当前中国为何很多居民不愿意进入住房租赁市场，而特别强调要有自己的住房根源所在。

　　而要做一点，除了完善法律配套，还得根据相关的法律安排设立保护租房者的中介组织，或设立相关的政府职能部门。目前国内不仅没有设立专门保护租房者利益的职能部门，也没有相应的中介机构，更没有一部专门保护租房者的法律安排。在这种情况下，要让中国的租房市场健康发展起来是一件不容易的事情。中国的租房市场不发达，租房市场的收益率自然会很低，中国住房的投资者当然是不愿意进入这个市场。即使购买了住房也只是为了住房炒作升值而已。

　　欧美发达国家租房市场发达，就在于这些国家都会有一部十分强势的保护租房者的法律，从而让最弱势的租房者的利益不容易受到侵害与掠夺。在这种情况下，居民的居住问题就能够根据市场的情况做出租房还是购买住房不同的选择。如果租房成本低，租房更有利，居民也就更愿意租房了。这就是为何发达国家许多居民宁愿租房而不愿意购买住房根本原因所在。在这种情况下，住房租赁市场才会发展与繁荣。

　　所以，要让更多的投资者进入住房市场来消化过高的住房库存，一个成熟繁荣的租房市场制度配套是最为重要的。

　　□易宪容（经济学者）