“首付贷”是在杠杆上加杠杆

　　■ 一家之言

　　购房者借助转按揭、众筹、P2P等“加杠杆”手段，使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易被突破。

　　真是佩服一些互联网金融平台的“创新能力和智慧”。

　　去年创造出的P2P、众筹等场外配资高杠杆产品，将中国股市拖入震荡之局后，目前互联网金融平台把眼睛又盯向了房市。又是瞄准了投机炒作，又是放大房市资金杠杆，竟然又出现了房市高杠杆场外配资。这次瞄准的是央行一降再降的房贷首付款。

　　据媒体报道，目前已有多家互联网金融平台推出了首付贷产品，甚至有平台月成交额达数百套。首付贷类产品的放贷端通常会把这些债权打包成理财产品，放到P2P线上平台让普通投资者购买从而赚取利差，这就好比在去年股市好的时候，很多金融机构和P2P平台推出股票配资的业务一样。在前年曾经有互联网金融企业推出众筹买房产品。这是此类产品的变种，或者说其风险更大。

　　首付贷风险非常之大。购房者借助转按揭、众筹、P2P等“加杠杆”手段，使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易被突破。目前，已经有严查此类加杠杆的监管传闻。这种加杠杆行为，很容易被发现和查处。这必将使得众筹、P2P平台等“加杠杆”首付贷产品面临较大政策监管风险。基本可以肯定的是，针对房市疯狂加杠杆，特别是场外首付贷之类的配资活动，监管部门肯定很快就会出手的。购买首付贷产品的投资者必将承担最后一棒的风险。

　　首付贷产品面临根本性风险在于畸高杠杆带来的巨大风险。这一产品使得购房者零首付就可以购房甚至投机投资炒房。这个前提是房价必须一直上涨，一旦房价下跌，购房者特别是投机性购房者的资金链条立马断裂，风险即刻爆发。最后承担风险的是最终债权人的银行和购买首付贷产品的投资者。

　　此外，其面临的利率风险更不可忽视。房贷衍生品与股市不一样。股市一个特性是变现能力强，而房贷周期长、变现能力差，在长达几十年的房贷月供周期中，肯定会遭遇利率上调等变动风险。首付贷使得购房人零首付就可以买房，但同时购房款全部是需要还本付息的债务性借贷资金。其购房后接下来的负担之重可想而知。利息一旦上调或者购房人收入一旦不稳定，那么，就可能出现断供风险。这些风险最终还是贷款的银行与购买首付贷产品的投资者买单。

　　目前，一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%，有些已经降到20%，如果房产商或者中介或者P2P平台，再给买房的人提供10%到20%的首付贷，实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付——当年美国次贷危机的源头就是零首付，房价也就没头没脑地一两个月之后随即掉头向下，引爆了全球性的金融危机。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。

　　因此，对于广大投资者来说，投资此类P2P都要谨慎再谨慎，围绕房市高杠杆投机炒作包装出来的诸如众筹、P2P等首付贷产品风险都非常大，千万不要染指。

　　□余丰慧（财经评论人）