警惕房价新高的“见顶”风险

　　■ 楼市观察

　　房价暴涨之后，很容易下跌。这是一条房地产市场的重要规律，其实也是所有资产品价格的一致规律。

　　4月18日国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，今年3月全国房价加速上涨，其中部分城市房价罕见的疯涨。与此同时，多数城市还在为去库存而苦恼。这也算是中国房地产发展史上的奇观了。

　　3月新建商品住宅价格环比上涨0.9%，相比2月的0.4%，新增0.5个百分点。千万别小瞧这0.5个百分点。过去十年，这属于最大的月度新增涨幅，另外两个月也曾达到这一最大幅度——2007年9月和2013年2月。

　　3月份，房价环比涨幅较大的城市分别是：厦门为5.4%、合肥为4.6%、上海为4.3%、深圳为3.7%、南京为3.5%、北京为3.3%、广州为2.9%。要想知道当前这几个城市房价有多热，不妨与他们过去十年房价最高环比涨幅比较。回顾历史数据可以发现，除了深圳和广州，其他五个城市房价环比涨幅皆已创历史新高。其中深圳短期泡沫明显，加之政策收紧，房价涨幅已收窄。预计广州未来几个月就会创新高。

　　那么，历史上还有没有城市的房价涨幅更高？2010年1月，也就是在全国房价高涨的时点，同时受到国际旅游岛规划获批的利好刺激，海南房价狂飙，其中三亚房价环比暴涨22.7%，这是1998年房改之后，全国各地房价最大月度涨幅。不过，具有讽刺意义的是，2015年底三亚的房价水平，仍低于2010年。为什么？正是因为在见顶之后，房价开始一路下滑旅程，2011年之后，海南房价就开始了持续下跌盘整之路。

　　房价暴涨之后，很容易下跌。这是一条房地产市场的重要规律，其实也是所有资产品价格的一致规律。

　　上述列举的城市历史最高房价环比涨幅，其中北京、上海和南京的历史最高值，出现在2013年2月或3月，其实也正是上一轮70城房价繁荣期的环比涨幅见顶时点。无独有偶。从70城房价平均涨幅看，在环比涨幅扩大0.5个百分点的另外两个时点，2007年9月和2013年2月，它们分别是之前几轮房价繁荣期的最高值。那么，今年3月再现0.5个百点的拉升，是否意味着今年3月很可能成为本轮全国房价上涨的环比最高点？

　　当然，考虑到当前货币宽松、流动性过剩、全国房地产政策偏暖等背景，历史难精准再现，3月份不太可能成为本轮房价最热的时点。而且预计未来几个月，70城房价环比涨幅还将继续扩大，甚至大概率超过上一轮繁荣期。而下半年，这一指标将铁定出现峰值。而峰值过后呢？

　　以当前少数城市房价暴热的程度，当地政府收紧政策已是板上钉钉。3月下旬，上海深圳收紧政策之后，楼市已有所降温。但厦门、合肥等城市，未来仍有可能接力出台新政策，以抑制房价过快上涨的势头。

　　□杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）