一线城市房价永涨神话即将打破

　　■ 楼市观察

　　支撑一线城市房价变化的条件已经发生了变化，加上房地产本身的周期性调整，已经涨到天上去的京沪的房价还能坚持多久？

　　无论谁来评判中国的房地产市场，必须把一二线和三四线城市分开来谈，因为不同城市的市场分化非常大，有的无房可卖，有的库存压顶。但说到一线城市，却是众口一词，房价会涨。因为资源的独特性，土地的稀缺性，购买力的强大，导致房价有强大的支撑。

　　但笔者有不同看法，种种迹象表明，一线城市房价的调整就在不远的将来。且让我们来看看，那些支撑一线城市房价的条件发生了什么变化？

　　首先是人口流入的城市化红利。这是过去支撑一线城市房价的最刚性需求部分，北京和上海前些年每年大约都能增加50万上下的流入人口，虽然加重了大城市病，但却为房地产提供了巨大需求，成为房价上涨的源动力。

　　而这两年来，这样的局面一去不复返。为缓解城市人口压力，一线城市政府纷纷出台政策，大力推进人口疏解工作。就北京统计数据显示，2015年末，北京市常住人口比2014年末增加19万人，但增幅下降，与2014年相比少增加18万人。短短几年，一线城市外来人口增速大大放缓，这无异于釜底抽薪，使需求量从根本上减少。

　　其次，房价本身也已曲高和寡，地价再高也难变现。近几年众多开发商因为三四线城市滞销，纷纷杀入一线城市抢夺土地，导致地价飙涨，地王遍地。为了消化高昂的地价成本，京沪众多楼盘出现了豪宅化，但因为价格动辄几千万，这些楼盘内大多一年卖不了几套。

　　那么是什么在支撑楼盘销售呢？7月初，首开华润城开盘卖了358套，30亿的销售额。这里大多数客户是卖了自己的老房子加点钱买新房，800万到1000万的总价太高，如果不是换房腾挪的资金，销售量根本不可能达到这个数字。这就是北京房地产市场的目前的尴尬现状，之所以还有人说涨，是因为今年一线城市还在大量出地王，地价还在飙升，似乎没有上限。

　　地王多了，并不意味着高端客户也随之增长。据详细统计，过去几年间，北京已经出让了59块楼面地价超过30000元的地块，总价是1920亿元，而这些地王目前真正转化为房价销售的，不过才200亿左右。楼盘长期滞销，开发商资金链紧张，必然会采取措施来回笼资金，这就是房价调整的契机。

　　再次，我们按照租金比来算一下。根据中国指数研究院的详细统计，京沪深的一套一百平米住宅的年租金，回报率都低于2%，而国际的水平，无论美国还是欧洲东南亚，都在3%到5%之间，从投资角度来说，买一套房子要五六十年才能出租回本，而且一线城市人口流入大降，租金上涨难以为继，一线城市的投资前景已经堪忧了。

　　最后，最大的问题是经济周期和地产周期叠加的影响。其实房价最大的利空不在房地产业，而是实体经济。因为购房者是在实体经济赚到钱然后加上银行贷款来实现购买力，过去房价上涨是建立在经济高速增长的基础上，而目前经济将长期处于L型，很多行业进入萧条期，人们的收入不稳定，购买力无以为继。今年支撑市场的投资性资金在预期到市场的变化后，自己也会调整进入观望阶段。

　　并且，因为政策和市场的原因，中国的房地产本身会出现三年左右的周期性调整。在经历了2015年的市场转热和2016年的市场透支后，未来两年，即便房地产政策放松，那么市场自己也会调整。疯狂上涨之后必是疲态尽显，到那时，已经涨到天上去的京沪的房价还能坚持多久？

　　□张百忍（地产学者）