史上“最严楼市限贷”值得商榷

　　■ 楼市观察

　　欲从根本上解决房价“屡调屡涨”的困境，归根到底还是必须依靠市场化资源配置，除了货币政策不宜持续宽松外，还应相对增加土地供给。

　　合肥最严限贷政策惹争议。8月9日消息，合肥各银行当天对房贷政策进行了细则调整，其中规定了多种应当拒贷的情形，例如，受关注较多的一个情形是，只要有2次及以上贷款记录，且1次或1次以上未结清，即便在合肥市区内无房，也不允许发放个人购房贷款。

　　自2015年下半年开启的本轮楼市行情中，合肥楼市火爆，与南京、厦门、苏州并称二线楼市“四小龙”。今年上半年，合肥房价上涨了39.57%，涨幅位居包括一线城市在内的各大城市首位。然而，以上述调控政策应对楼市过热，恐怕未必妥当。

　　依靠行政的力量进行楼市调控，好处是简单易行，立竿见影，而坏处也是显而易见的。形形色色的楼市调控政策，实质上是政府懒政思维的外化表现，以至于常常沦为为调控而调控，为压制房价而调控。所以我们看到，尽管合肥自今年2月以来出台了数轮调控或变相调控，内容包括禁止开发商楼盘使用学区房广告、限贷等，仍然没能抑制住房价的上涨。

　　调控政策出台的目的，无非是限制楼市短期内过快上涨，然而，无论调控政策能否达到短期内抑制房价的作用，其负面影响都至少有两点，其一，懒政思维使得楼市调控政策频繁出台，变化无常，“史上最严”政策之后常常还有“史上更严”，这本身就体现了各种调控政策没有长效作用，是头痛医头、脚痛医脚的短视做法，而朝令夕改的政策变化对市场造成的负面扰动则不容忽视，它使得楼市发展缺乏一个由市场规律左右的常态，结果是市场跟着政策跑，左摇右摆，催生了一大拨寄生于楼市的政策套利者、投机者。

　　其二，各种调控政策均有一个共同的弊病，即过于注重各种数字指标，形式化地为楼市降温，而忽视了政策对社会、民生方面造成的影响，忽视了楼市如何为实体经济提供配套支持，而不是对实体经济造成挤出效应。以合肥的调控政策为例，限制在合肥市区无房的部分购房者的购房贷款，无疑是极不合理的，这等于把一些改善性需求、甚至较为特殊的刚性需求都挡在了房贷的门外。

　　从最终结果看，合肥新的限贷政策负面作用远大于正面作用，它不仅不太可能达到政策出台的初衷，反而会扰乱市场秩序。合肥房价之所以在今年上半年涨幅居前，与其区位优势紧密相关，这一优势在今年5月得到了进一步确认，即在国务院常务会议通过的《长江三角洲城市群发展规划》中，合肥都市圈被正式纳入，并且成为规划的一个亮点。2015年，合肥GDP增速居全国省会城市第3位，2016年以来又居中部第一、长三角副中心第二，成绩可谓骄人。这种表现，不可能不在较大程度上影响合肥楼市的供需关系。

　　就当下而言，在部分大城市面对房价阶段性“失控”之下，适度的行政调控是有必要的，但是诸如“名下无房也可能被拒贷”这样的过度行政调控，还是有必要商榷的。事实上，欲从根本上解决房价“屡调屡涨”的困境，归根到底还是必须依靠市场化资源配置，除了货币政策不宜持续宽松外，还应相对增加土地供给，再比如，部分城市可以考虑将预售房制度逐渐转变为现售房制度等。

　　□杨国英（中国金融智库研究员）